【導(dǎo)讀】本報(bào)告為中期報(bào)告，所有意見均非最終結(jié)論。本報(bào)告旨在對濟(jì)南高新區(qū)國有資產(chǎn)的整合及管理進(jìn)行分析和建議，不針對任何部門和個(gè)人。本次咨詢的目的是為了實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)從“建設(shè)”向“經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變；這一轉(zhuǎn)變的實(shí)質(zhì)是開發(fā)區(qū)國資企業(yè)經(jīng)營管理模式和開發(fā)區(qū)盈利模式的轉(zhuǎn)變；問題，開發(fā)區(qū)盈利模式主要包含融資問題和投資收益問題。國資企業(yè)經(jīng)營管理模式直接導(dǎo)致國資企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃問題，這里涵蓋高新控股的戰(zhàn)略定位問題，將。來是單一業(yè)務(wù)還是多業(yè)務(wù)發(fā)展。企業(yè)所無法獨(dú)立承擔(dān)和運(yùn)作開發(fā)區(qū)龐。政府是促成企業(yè)界與科研教育機(jī)構(gòu)合。統(tǒng)籌管理高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，制定園區(qū)。政府投入財(cái)政收入進(jìn)行開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)積聚，政府是開發(fā)區(qū)的最大投入者。資產(chǎn)，目的是促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，追求開發(fā)區(qū)以及公司的長期效益，管委會給某些國資企業(yè)提供經(jīng)營壟斷權(quán)，以保證實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略意圖。營造良好的園區(qū)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)。制定適當(dāng)?shù)睦麧櫬始百Y產(chǎn)保值。根據(jù)開發(fā)的對象，分別制定利。制定凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)、利潤

　　

【正文】 外，通過吸引外部投資、公司上市、發(fā)行債券等方式，將社會資金引入開發(fā)區(qū)建設(shè)領(lǐng)域 ? 將開發(fā)小區(qū)承包給外商或民營企業(yè)投資開發(fā) ? 將有盈利的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目推向市場 ， 實(shí)行社會融資 ? 在土地出讓 、 動拆遷 、 稅收 、 貸款貼息等方面實(shí)行政策優(yōu)惠 ? 開發(fā)區(qū)以土地或資金入股 ， 外商或民營企業(yè)投資區(qū)內(nèi)建設(shè)和經(jīng)營 ? 投入運(yùn)營后 ， 按合作開發(fā)合同規(guī)定的利潤分配比例進(jìn)行利益分配 ? 將優(yōu)良資產(chǎn)包裝 、 組建上市公司 ， 拓展資本市場融資渠道 ? 通過設(shè)立股分有限公司 ， 吸引投資商和社會公眾入股 ， 籌集資金 ? 公用設(shè)施建設(shè)投資存在周期長 、 回報(bào)率低 ， 可以在適當(dāng)時(shí)機(jī) ， 通過發(fā)行建設(shè)債券 ， 吸引社會閑散資金投入到開發(fā)建設(shè)中 ， 優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來源結(jié)構(gòu) ? 通過發(fā)行信托產(chǎn)品 ， 募集信托資金用于開發(fā)項(xiàng)目建設(shè) ? 借鑒國際通行的 BOT 、 BOO等方法 ， 將已經(jīng)建成的基礎(chǔ)設(shè)施出讓 ， 迅速收回投資 ， 轉(zhuǎn)而成為新一輪建設(shè)的投入資金 發(fā)行信托產(chǎn)品 — 63 — 北大縱橫 將土地注入到國資企業(yè)，國資企業(yè)作為土地開發(fā)商，借助土地資源進(jìn)行多方面融資，實(shí)現(xiàn)資源到資金的轉(zhuǎn)化 土地 國資企業(yè) 合資 抵押 出讓 募集股份 ? 以土地作為投入資本 ， 與外商或民營企業(yè)合資投資于區(qū)內(nèi)建設(shè) ? 以土地進(jìn)行抵押向銀行貸款 ， 把遠(yuǎn)期的財(cái)力提前使用 ， 實(shí)現(xiàn) “ 借貸開發(fā) ， 滾動發(fā)展 ? 以土地作為吸引企業(yè)入住 、 設(shè)廠的條件 ， 簽訂合作協(xié)議 ， 在土地出讓方面實(shí)行政策優(yōu)惠 ? 以土地資產(chǎn)為基礎(chǔ) ， 通過設(shè)立股份公司 ， 吸引投資者入股 ? 將土地使用權(quán)隨同地上建筑物租賃給入住企業(yè)使用 ， 并收取租金 土地使用權(quán) 出租 — 64 — 北大縱橫 以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動土地升值，形成建設(shè)資金的良性循環(huán) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施條件改善 土地升值 天津開發(fā)區(qū)在前期發(fā)展階段所面臨的土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)十分繁重，政府又沒有一分錢撥款，天津開發(fā)區(qū)制定了“開發(fā)一片，收益一片，建成一片”的方針，在起步階段，總公司以 “借貸開發(fā)”，先期重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)了 3平方公里的起步工業(yè)區(qū)和 方公里的生活區(qū)；在發(fā)展階段，開發(fā)區(qū)將全部土地使用費(fèi)和返還的財(cái)政收入捆綁，用于區(qū)內(nèi)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每年開發(fā) 1平方公里，實(shí)現(xiàn)了滾動發(fā)展。 通過這種方式，在 19841999年間，總公司累計(jì)完成土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 40億元，共開發(fā)土地 24平方公里，建成了一整套高水平的基礎(chǔ)設(shè)施。 案例 — 65 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實(shí)施建議 — 66 — 北大縱橫 以全資、控股和參股方式投資于開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)，帶動招商引資，營造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，并獲得價(jià)值增長 投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 投資房地產(chǎn)開發(fā) 投資其他產(chǎn)業(yè) ? 以全資方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 進(jìn)行土地成片開發(fā) ， 進(jìn)行土地資源經(jīng)營 ? 以參股方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 引入外部資金 ? 以全資或控股方式進(jìn)行住宅及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) ， 在土地二級開發(fā)的基礎(chǔ)上獲得相關(guān)利潤 ， 積累經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ? 以全資 、 控股或參股方式開發(fā)工業(yè)房地產(chǎn) ， 管委會可以給與適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策 ? 以投資參股 ， 進(jìn)行招商引資 ， 帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 投資其他關(guān)鍵行業(yè) （ 如金融 ） ， 獲取戰(zhàn)略性資源 ? 將來可以投資控股優(yōu)良產(chǎn)業(yè) ， 培育新的價(jià)值增長點(diǎn) — 67 — 北大縱橫 管委會 國有資產(chǎn)運(yùn) 作實(shí)體 投資項(xiàng)目 開發(fā)區(qū)環(huán)境 資本市場 貨幣市場 資源 資金、稅收 利潤 資金 建設(shè) 環(huán)境 投資 利息 資金 分紅 資本 稅收、 GDP、就業(yè) 稅收、 GDP、就業(yè) 資源 信用 資金 資金放大區(qū)域 外來投資 投資 通過上述方式盤活資金，形成開發(fā)區(qū)資金的良性循環(huán) — 68 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實(shí)施建議 — 69 — 北大縱橫 引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的市場化機(jī)制，吸引外部力量參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性資源 投資 建設(shè) 經(jīng)營 基礎(chǔ)設(shè)施 政府投資 外部投資 市場化機(jī)制 開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有較大的正的外部性，開發(fā)區(qū)可以通過給與開發(fā)商一定的補(bǔ)貼方式消除這種外部性，鼓勵(lì)企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)比政府直接投入方式下大得多的開發(fā)規(guī)模。 說明 — 70 — 北大縱橫 實(shí)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的法人化，高新控股集團(tuán)承擔(dān)建設(shè)和運(yùn)營任務(wù) 管委會（財(cái)政局） 高新控股集團(tuán) 建設(shè)局 銀行等外部機(jī)構(gòu)和 個(gè)人 監(jiān)督 委托施工 融資 撥款（投資） 監(jiān)督資金使用 施工單位 還本付息 投資收益 — 71 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實(shí)施建議 — 72 — 北大縱橫 將來在政策允許的情況下，建議采取政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作方式，由高新控股集團(tuán)或下屬公司從事高新區(qū)土地一級開發(fā) 發(fā)展趨勢 ? 目前管委會國土資源局從事土地一級開發(fā) ? 發(fā)展趨勢是政府主導(dǎo) ， 市場化運(yùn)作 ， 培育市場化的土地一級開發(fā)主體 從事土地一級開發(fā)的主體是各級政府 ， 土地一級開發(fā)沒有完全放開 土地一級開發(fā)公司化運(yùn)作有利于拓展融資渠道 ， 提高運(yùn)營效率 ， 專業(yè)化運(yùn)作， 分散政府從事土地一級開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 。 土地一級開發(fā)市場化是發(fā)展趨勢 。 —— 例如北京市土地一級開發(fā)招投標(biāo)政策已獲北京市國土資源局審批通過；首創(chuàng)集團(tuán)取得懷柔新城土地一級開發(fā)資格 ， 山東魯能 、 天津泰達(dá)積極介入 政府制訂開發(fā)規(guī)劃 ， 進(jìn)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理 、 土地入市交易管理等 ? 組建公司進(jìn)行土地一級開發(fā) ， 統(tǒng)一征地 、 統(tǒng)一開發(fā) ， 代行政府職能 ， 將開發(fā)成的熟地直接出讓 ? 可以考慮的組建方式 集團(tuán)下屬的具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司承擔(dān) （ 推薦方案 ） 集團(tuán)以控股或全資的方式 ， 購并其他有實(shí)力的房地產(chǎn)公司 ? 管委會提供土地開發(fā)啟動資金和融資擔(dān)保 ? 進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)營 ， 實(shí)現(xiàn)資源利用和綜合效益的最優(yōu)化 ， 推動開發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 開發(fā)公司著力提高專業(yè)能力 。 根據(jù)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ， 確定開發(fā)模式 ， 制定土地出讓方案以及土地項(xiàng)目招商策劃 ， 對市政 、 排水 、 測量 、 管道等方面進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃 ? 拓展融資渠道 。 除了銀行貸款以外 ， 拓展信托資金 、 企業(yè)資金 、 民間資金 、 土地證券等融資渠道 ， 籌集建設(shè)資金 ， 并優(yōu)化開發(fā)資金結(jié)構(gòu) 組建公司 經(jīng)營策略 — 73 — 北大縱橫 抓住開發(fā)區(qū)開拓發(fā)展的時(shí)機(jī)，拓展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，逐步形成工業(yè)、商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化公司 工業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 住宅房地產(chǎn) 發(fā)展理由 ? 工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽?， 近年來主要城市的工業(yè)地產(chǎn)一直保持上升勢頭 ? 東部新區(qū)的工業(yè)聚集區(qū)建設(shè)提供了發(fā)展機(jī)會 ? 營造商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施 ， 是開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的重要組成部分 ? 獲取穩(wěn)定的收益 ? 建設(shè)生活配套設(shè)施 ， 提供生活便利條件 ? 通過一次性銷售獲利 ，資金周轉(zhuǎn)快 經(jīng)營策略 ? 依賴產(chǎn)業(yè)鏈的成熟 、 整合和拓展， 關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚焦 、 配套設(shè)施需求等 ， 考慮自用者和投資者的需求 ? 積極發(fā)展物流 、 倉儲的開發(fā) ? 對工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)給與優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼 ， 鼓勵(lì)開展工業(yè)設(shè)施建設(shè) ? 策劃能力 、 招商能力和經(jīng)營管理能力是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵成功因素， 需要專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì) 、 專業(yè)化的商業(yè)策劃和招商 ? 商業(yè)地產(chǎn)投資周期長 ， 投資風(fēng)險(xiǎn)高 ， 經(jīng)營難度大 ， 在入市前早做籌備 ? 關(guān)鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷策劃能力 、 資源整合能力等內(nèi)在能力 ? 立足于開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境營造 ， 單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作與公司整體策略及開發(fā)區(qū)規(guī)劃密切聯(lián)系 ? 以快制勝 ， 縮短開發(fā)周期 ， 形成良好的現(xiàn)金流 ? 借助政 府背 景優(yōu)勢進(jìn) 行經(jīng) 營， 獲取 收益 ，以進(jìn)一 步支 持開發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 在開發(fā) 區(qū)確 立優(yōu)勢并 摸索 出成功的 運(yùn)營 模式后 ， 再向 其他地區(qū) 擴(kuò)展 ，培養(yǎng)自 主發(fā) 展的能力 ? 樹立品牌形象 ? 一個(gè)公 司可 以均做商 業(yè)房 地產(chǎn)和住 宅房 地產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 但鼓勵(lì)集中 優(yōu)勢 進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作 ? 尋求有 實(shí)力 合作伙伴 ， 實(shí)現(xiàn)快速成長 — 74 — 北大縱橫 對集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和部署 高新控股集團(tuán) 齊魯軟件園發(fā)展中心 齊魯軟件園建設(shè)發(fā)展有限公司 ? 高新控股和軟件園共同投資成立的房地產(chǎn)公司專注于開發(fā)住宅和商業(yè)房地產(chǎn) ， 有助于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；將來積累了開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力后 ， 再逐步向外擴(kuò)展 ? 高新控股集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)避免與軟件園成立的房地產(chǎn)公司在同一區(qū)域競爭 ? 高新控股集團(tuán)應(yīng)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)工作 ， 使經(jīng)營策略 、 價(jià)格策略協(xié)調(diào)一體 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 持股方式 1. 高新控股集團(tuán)控股 ， 軟件園參股 2. 高新控股集團(tuán)參股 ， 軟件園控股 全資 控股或參股 控股或參股 — 75 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實(shí)施建議 — 76 — 北大縱橫 園區(qū)經(jīng)營公司通過建立高效服務(wù)體系，全面滿足客戶的需求 基本服務(wù) 商務(wù)支持服務(wù) 投融資支持服務(wù) 市場支持服務(wù) 代理服務(wù) 服務(wù)體系 硬件基礎(chǔ)設(shè)施 金融資本 總體成本 人力資源 園區(qū)企業(yè)客戶需求 技術(shù) 增值服務(wù) — 77 — 北大縱橫 模式 內(nèi)容 所需的能力 產(chǎn)業(yè)樓盈利模式 服務(wù)盈利模式 土地盈利模式 投資盈利模式 ? 投資滿足客戶需求的產(chǎn)業(yè)樓建設(shè) ， 通過高質(zhì)量的招商和服務(wù)獲得租金 ? 依靠流動資金貸款 、 擔(dān)保收費(fèi) 、 收繳管理費(fèi)和彌補(bǔ)日常運(yùn)作開支 ， ? 為園區(qū)入駐客戶提供服務(wù)來盈利 ， 如技術(shù)平臺服務(wù) 、 商務(wù)支持服務(wù)等 ? 通過通過招商和產(chǎn)業(yè)聚集提升周邊土地價(jià)值 ， 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或土地轉(zhuǎn)讓 ? 通過房租 、 產(chǎn)業(yè)樓等投資孵化中小企業(yè) ，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市 ， 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資 ? 招商能力 ? 服務(wù)能力 ? 房地產(chǎn)開發(fā)能力 ? 服務(wù)能力 ? 獲得政府授權(quán) ? 招商能力 ? 投資管理能力 園區(qū)經(jīng)營企業(yè)可以建立的盈利模式 — 78 — 北大縱橫 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，營造良好服務(wù)環(huán)境 ? 第二產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ) ， 必須優(yōu)先發(fā)展 ， 當(dāng)?shù)诙a(chǎn)業(yè)具備一定基礎(chǔ)之后 ， 應(yīng)注重第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 發(fā)展商貿(mào)和物流業(yè) ， 充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚作用 ， 形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 ， 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)群建立 發(fā)展金融業(yè) ， 引進(jìn)金融機(jī)構(gòu) 、 投資機(jī)構(gòu) ， 設(shè)立投資基金 ， 鼓勵(lì)風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展 ， 為企業(yè)提供融資條件 發(fā)展信息 、 咨詢服務(wù)業(yè) ， 拓展企業(yè)信息渠道 ， 促進(jìn)企業(yè)參與國內(nèi) 、 國際競爭 發(fā)展交通業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)及完善生活配套設(shè)施 ， 為企業(yè)提供生活便利條件 ， 建設(shè)適宜居住的環(huán)境 引進(jìn)律師 、 會計(jì) 、 審計(jì) 、 咨詢等產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目 ， 推動產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展 。 ? 采取 “ 小機(jī)構(gòu) ， 大服務(wù) ” 的組織原則 充分利用各類中介組織和行業(yè)協(xié)會的橋梁和紐帶作用 ， 大量的中介與勞務(wù)等社會性服務(wù)工作由社會機(jī)構(gòu)