【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 41 頁(yè) 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)，外來(lái)人員 (包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 )禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。 發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持 “ 先斷電，后滅火 ” 原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò) 散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī) 房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時(shí)內(nèi)， 物業(yè)管理 部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。 （二）公司審批 用電申請(qǐng)須經(jīng)物管部審批。 用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。 其他工作用口頭或電話命令。 事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。 (3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場(chǎng)布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無(wú)突然來(lái)電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也必須向工作票簽發(fā)人詢問(wèn)清楚，必要時(shí)應(yīng)要求做詳細(xì)補(bǔ)充。 (二 )內(nèi)部故障 當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，此時(shí) 值班人員應(yīng)遵守下列程序： 將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警， 1 人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火， 1 人向消防中心報(bào)告火警）。 及時(shí)書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 (3)私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。 收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，至少提前 24 小時(shí)書面通知受影響用戶。 每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到 “ 手動(dòng) ” 位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回 “ 自動(dòng) ” 位置。 根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。 (二 )排水系統(tǒng)故障處理 排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。 (2)膨脹水箱：檢查有無(wú)溢流、缺水，浮球是否正常工作。 根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。 1檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。 三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行 管理規(guī)定 空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。 設(shè)備維修過(guò)程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。 發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。 水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 (4)將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵 抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認(rèn)為 4 小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過(guò)緊急廣播知會(huì)受影響用戶，超過(guò) 4 小時(shí)才能修復(fù)的由管理公司書面通知受影響用戶。 在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動(dòng)自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 注意轎廂、井道等設(shè)施有無(wú)濕水情況。 嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。 強(qiáng)電管理員對(duì)電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查監(jiān)督。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動(dòng)。 （二）水浸事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 接到維修單，應(yīng)先將單號(hào)和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對(duì)應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場(chǎng)周圍物品 的防護(hù)和遮蓋。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。 保養(yǎng)時(shí)先斷開系統(tǒng)電源。 檢查風(fēng)機(jī)的風(fēng)葉，清除表面灰塵。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行機(jī)器的保養(yǎng)。 消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他 原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動(dòng)／自動(dòng)等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保大樓消防安全。 1每周由各專業(yè)管理員抽取 10％已完成的維修單進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實(shí)屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。 電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。 當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 當(dāng)電梯未停在上 述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時(shí)記錄于電梯設(shè)備臺(tái)賬。 四、電扶梯運(yùn)行管理規(guī)定 電扶梯的日常運(yùn)行管理由強(qiáng)電組 負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。 三、電梯運(yùn)行管理規(guī)定 物管部負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 41 頁(yè) 二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程 （一）啟動(dòng) 檢查確認(rèn)梯級(jí)上無(wú)乘客且電扶梯周圍無(wú)障礙物。 (5)注意水泵房污 水井的水位，如水位過(guò)高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。 空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。 (2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時(shí)檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。 系統(tǒng)維修 保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 41 頁(yè) 主管管理員每年 12 月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 主機(jī)完全停止后 3 分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。 1檢查并確保需 用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開啟位置。 檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。 (3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有無(wú)故障指示。 因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)， 中國(guó)最大的管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 41 頁(yè) 防止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。 主管管理員每年 12 月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。 做好地下水池、屋面水箱、 冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。 退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15 分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。 工作票所列人員的安全責(zé)任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神 中國(guó)最大的管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 41 頁(yè) 狀態(tài)是否良好。工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。 七、工作票制度 在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。 主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。 五、供配電設(shè)備 運(yùn)行管理規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 (開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房 )，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。 有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。 物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。 機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。 1各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。 各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。 交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。 三、供電值班員交接班規(guī)程 (一 )接班員須知 上一班設(shè)備運(yùn)行情況； 正在檢修的設(shè)備情況； 儀表指示是否正確； 設(shè)備故障處理的經(jīng)過(guò)和結(jié)果。 不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。 值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。 內(nèi)部管理規(guī)定 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 41 頁(yè) （十）保安員 在指定崗位認(rèn)真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)； 根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； 根據(jù)值勤要求，夜間檢驗(yàn)出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序； 堅(jiān)守崗位，認(rèn)真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治 安災(zāi)害事故； 協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并作好值班紀(jì)錄； 服從命令，聽從指揮，積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性工作任務(wù)。 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 （五）電梯維修員 負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行； 完成電梯的定期保養(yǎng)； 電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無(wú)法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄； （六）水電維修員 負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。協(xié)助水電維修組對(duì)消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)