【正文】 不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。 報告檢查結(jié)果。 交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。 二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程 （一）接班員須知 上一班設(shè)備運(yùn)行情況； 正在檢修的設(shè)備情況； 設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。 值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。 值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。 值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。 值班員工必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。 內(nèi)部管理規(guī)定 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。 每月進(jìn)行一次防火檢查，消除火災(zāi)隱患。 對入庫的物品進(jìn)行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質(zhì)。 （十二）保潔員 熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標(biāo)準(zhǔn)和要求； 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 41 頁 熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法； 嚴(yán)格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設(shè)施、設(shè)備； 保持分管區(qū)域的清潔水準(zhǔn)，工作次數(shù)每天不少于 4 次； 節(jié)約使用清潔原料，愛護(hù)使用各種清潔用具； 接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)工作； 對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便； 文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 41 頁 （十）保安員 在指定崗位認(rèn)真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務(wù)； 根據(jù)指責(zé)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本責(zé)任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； 根據(jù)值勤要求，夜間檢驗(yàn)出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的治安秩序； 堅守崗位，認(rèn)真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治 安災(zāi)害事故； 協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時報告上級并作好值班紀(jì)錄； 服從命令，聽從指揮，積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作任務(wù)。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的 重大刑事案件和火災(zāi)事故； 負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核； 負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。 負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 41 頁 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 負(fù)責(zé)用戶室內(nèi) 水電設(shè)備的有償維修服務(wù)。 每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。 （五）電梯維修員 負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握各電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行； 完成電梯的定期保養(yǎng)； 電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄； （六）水電維修員 負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次 巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 1設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)配合電信部門對用戶電話系統(tǒng)的維護(hù)。 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng)）的日常運(yùn)行、 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 41 頁 保養(yǎng)、維修。 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 負(fù)責(zé)本小組的勞動紀(jì)律考核，并每月上報綜合部 。 及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。 負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。 1組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。 1監(jiān)督、組織實(shí)施與 物業(yè)管理 有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。 負(fù)責(zé)對本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)； 負(fù) 責(zé)經(jīng)營戶及消費(fèi)者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計劃。 二、物管部組織結(jié)構(gòu)圖 第二節(jié) 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 41 頁 物業(yè)管理 部崗位職責(zé) (一 )物業(yè)管理 部經(jīng)理 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物管部的各項工作。 負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。 負(fù)責(zé)大樓外委工程的監(jiān)管工作。 負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修 的申批、監(jiān)管。 物管部的職責(zé)范圍如下： l、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 41 頁 ISO9000物業(yè)管理 第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 物管部是實(shí)施公司轄區(qū)范圍內(nèi)的工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。 負(fù)責(zé)公司公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。 負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)的土建維修工作。 負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作； 負(fù)責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保 質(zhì)量管理 體系在本部門有效運(yùn)行； 負(fù)責(zé)向經(jīng)營戶及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務(wù)。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作； 負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 對采購物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評價； 負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn)； 1負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。 1全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為 質(zhì)量管理 體系的正常運(yùn)作提供保障； 1負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計分析，為提高運(yùn)行 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 41 頁 質(zhì)量提供依據(jù)。 （二）設(shè)施 設(shè)備組組長 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項工作。 監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 定期組織班組員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。 負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項目的進(jìn)展情況。 負(fù)責(zé)公司維修設(shè)備、材料的采購。 (三 )強(qiáng)、弱電維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項目 (含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢 )的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 負(fù)責(zé)配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯(lián)系。 1負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)。 1負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 （四）空調(diào)給排水維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。 填寫本系統(tǒng) 的操作要求和工作指令。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 41 頁 1負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。 負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。 （七）給排水維修員 在設(shè)施設(shè)備組組長的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備； 負(fù)責(zé)對給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修； 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管； 負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄； （八）土建維修管理員 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。 負(fù)責(zé)房屋維修外委項目的洽談審 定，監(jiān)督并驗(yàn)收。 負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。 （九）保安消防管理員 在公司物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安消防組 行政管理 工作，組織和引導(dǎo)部屬員工學(xué)習(xí)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識，培養(yǎng)和提高改進(jìn)的整體政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)工作能力； 督促保安人員嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵 ，對工作失職人員進(jìn)行教育和提出處理意見，維護(hù)公司和客戶利益，預(yù)防各類事故發(fā)生； 認(rèn)真學(xué)習(xí)《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關(guān)指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負(fù)責(zé)編制消防工作計劃，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報有關(guān)工作及存在的問題，提出整改意見； 經(jīng)常對重點(diǎn)防火部位和易燃易爆物品進(jìn)行檢查，加強(qiáng)消防設(shè)施的維護(hù)管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協(xié)助主管領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門建立健全各項安全防火責(zé)任制。