【正文】 投標(biāo)書。 (2)經(jīng)總經(jīng)理簽署的合同按《印章管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》辦理蓋章審批手續(xù)。合同執(zhí)行完畢后，須將合同反還行政部歸檔。 合同的續(xù)約 合同期滿且需辦理續(xù)約的，由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知行政部，由行政部經(jīng)理按合同評審程序跟進(jìn)評審，重要合同由總經(jīng)理直接組織合同評審。 各部門和記錄的填寫人員應(yīng)遵守本規(guī)程關(guān)于記錄控制的規(guī)定和要求。 (4)記錄有要求時(shí)應(yīng)按規(guī)定履行編制、審核、批準(zhǔn)手續(xù)。編目更改的實(shí)施執(zhí)行《文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》的相應(yīng)規(guī)定。 記錄的保管 (1)記錄由形成人或形成部門負(fù)責(zé)保管。 機(jī)電處班組長負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。 (7)交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。 ③服務(wù)處接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶； ④倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置； ⑤在確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作： ——停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)； ——送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。 (5)機(jī)電處主管負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查的督導(dǎo)。七、其它；、聯(lián)絡(luò)；；；、賭博；；**物業(yè)管理公司規(guī)章制度工作時(shí)間不準(zhǔn)睡覺或做出睡覺姿勢； 離開作業(yè)現(xiàn)場（崗位）時(shí)一定要跟直接主管打招呼后方可離開；嚴(yán)禁在辦公室私用電話；除急事外不許接聽私人電話；未經(jīng)許可不準(zhǔn)在公司內(nèi)演說集會示威；不許用任何方式威脅、恐嚇同事；不許在公司內(nèi)打架；凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理；凡在被本公司開除的雇員，一律不準(zhǔn)再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時(shí)開除并扣除所有工資；違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及罰款或送公安機(jī)關(guān)。不按時(shí)上交工作報(bào)表、不按時(shí)填寫工作記錄，查到一次罰款10元。如有非經(jīng)常性事務(wù)，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開家長會等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計(jì)算假期。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應(yīng)委托別人或電話告假，回來上班后再補(bǔ)請假條。7． 事假員工因個(gè)人事務(wù)，必須親自處理的，根據(jù)工作安排以及本人的實(shí)際需要酌情核給，請事假員工按無超過兩天者按無薪處理。（5） 上班時(shí)間內(nèi)，必須堅(jiān)守崗位，如檢查不在崗位范圍內(nèi)，則按未上班處理，扣半天工資。文明辦公制度一． 員工應(yīng)以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的作風(fēng)做好本職工作，辦公講求效率。七． 重視防水、防盜和安全生產(chǎn)。五． 值班人員必須及時(shí)處理各類突發(fā)事件。一． 接待來訪工作由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，宣傳接待投訴的辦公地點(diǎn)、電話，讓業(yè)主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。記錄的內(nèi)容包括客戶名稱、投訴文件（信件、傳真、電話及面談的正式記錄）的編號、投訴性質(zhì)或內(nèi)容摘要、處理結(jié)果等。4． 在完成補(bǔ)救措施后，應(yīng)將處理結(jié)果反饋給管理處，由管理處負(fù)責(zé)與用戶聯(lián)系，報(bào)告處理結(jié)果，直到用戶滿意為止。二． 服務(wù)中心對回收的意見表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析工作，并將結(jié)果如調(diào)查表的回收份數(shù)，總的滿意率以及分項(xiàng)滿意率，業(yè)主對物業(yè)管理的意見（共性的意見）等書面報(bào)告辦公室主任。管理處接待來訪投訴定期固訪制度為加強(qiáng)管理處與住戶的聯(lián)系，及時(shí)為住戶排擾解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來訪投訴工作制度。工程部領(lǐng)班崗位職責(zé) 規(guī)范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟下，及時(shí)完成主管下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)； 管理好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行，是領(lǐng)班的首要責(zé)任。，投訴人均應(yīng)以高度的熱情服務(wù)態(tài)度予以受理，不能對投訴置之不理。非工作時(shí)間投訴的責(zé)任人為當(dāng)值安全主管，當(dāng)值安全管理部主管理在接到投訴后，要做好登記，聯(lián)系相關(guān)部門予以解決處理。，事務(wù)部事務(wù)助理對所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)當(dāng)月的投訴處理材料進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì)，并作出質(zhì)量分析。 (3)接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況： ①發(fā)展異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助； ②確認(rèn)無異常情況再因到值班室進(jìn)行交接班程序。 (3)按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序?qū)照{(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度 (1)各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。 各部門和記錄的填寫人員應(yīng)遵守本規(guī)程關(guān)于記錄控制的規(guī)定和要求。 (4)記錄有要求時(shí)應(yīng)按規(guī)定履行編制、審核、批準(zhǔn)手續(xù)。編目更改的實(shí)施執(zhí)行《文件和資料管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》的相應(yīng)規(guī)定。 記錄的保管 (1)記錄由形成人或形成部門負(fù)責(zé)保管。2 適用范圍適用于物業(yè)管理處在日常的管理服務(wù)工作中與業(yè)主委員會的正常工作往來；3 職責(zé)（1）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)；（2）管理處公共事務(wù)部負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施與業(yè)主委員會的正常工作往來；4 程序要點(diǎn)（1）與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)方式a) 工作協(xié)調(diào)、溝通會議：管理處應(yīng)當(dāng)每季度至少與業(yè)主委員會進(jìn)行一次例行工作溝。 記錄的貯存。 記錄的編目 品質(zhì)部負(fù)責(zé)編制公司及各部門使用的《工作記錄清單》，按受控文件下發(fā)各部門，作為使用、形成質(zhì)量記錄的依據(jù)。 (2)應(yīng)由規(guī)定的人填制。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)工作中各種規(guī)定記錄的管理工作。 (2)緊急狀態(tài)下的倒閘操作： ①發(fā)現(xiàn)配電房冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)； ②停電后立即通知機(jī)電處主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。 值班操作要點(diǎn) (1)值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。 四、程序要點(diǎn) 交接班操作 (1)交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備： ①檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常； ②搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作?；蜃咴L投訴人，或回函投訴人，或打電話給投訴人，或按其投訴形式給予相應(yīng)的回復(fù)。事務(wù)部事務(wù)助理在通知相關(guān)責(zé)任部門處理的同時(shí)應(yīng)將業(yè)主的投訴立即反映給上級領(lǐng)導(dǎo)，由上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。、接訴、處理、回復(fù)四個(gè)過程。 針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)； 審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術(shù)資料員整理歸檔； 掌握科技發(fā)展動態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷，對所屬系統(tǒng)的重大改造工作參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。八． 回訪中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間答復(fù)。六． 對業(yè)主的投訴，分半年和年終進(jìn)行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。2． 對重大問題的投訴，管理處不能處理的需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報(bào)經(jīng)理，由經(jīng)理作出處理決定。 用戶投訴處理制度一． 用戶投訴的接收 1． 凡用戶對公司服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統(tǒng)一由管理處物管員集中登記、組織處理、向客戶反饋處理結(jié)果。八． 國家法定節(jié)假日另做加強(qiáng)值班安排。三． 值班時(shí)間：星期一至星期日18：00—20：30。五． 保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。八． 嚴(yán)禁向業(yè)主、住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良行為。（3） 曠工者除扣當(dāng)天工資外，年終獎(jiǎng)扣發(fā)一天工資。④ 接受節(jié)育手術(shù)者，經(jīng)醫(yī)生證明，分別給予以下假期：▲ 放置宮內(nèi)節(jié)育器的，自手術(shù)之日起休息3天，手術(shù)后7天內(nèi)不安排重體力勞動；▲ 經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)取宮內(nèi)節(jié)育器的，休息2天；▲ 懷孕不滿3個(gè)月人工流產(chǎn)的，休息7天，3個(gè)月以上的休息15天；6． 病假① 員工因病或非因工（公）負(fù)傷，經(jīng)公司指定的醫(yī)療單位出具的證明確定不能堅(jiān)持工作，可參考醫(yī)生建議，根據(jù)實(shí)際情況核給病假；② 有薪病期3天。（二） 休假1． 員工休假必須服從組織安排，并按規(guī)定逐級審批，報(bào)人事部批準(zhǔn)，主任一級由部門經(jīng)理安排休假，部門經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假。表一曠工天數(shù) 0．5 1天 1．5天 2天 一年累計(jì)10天 一年累計(jì)15天扣工資 25% 50% 75% 100% 扣年終各項(xiàng)獎(jiǎng)金 除名3． 請假辦法① 公假經(jīng)公司批準(zhǔn)脫產(chǎn)參加會議、學(xué)習(xí)、出差、從事社會活動均屬公假；經(jīng)公司指定或批準(zhǔn)休養(yǎng)、參觀、訪問的模范代表人物或代表，以及因公負(fù)傷人員在醫(yī)療期間，根據(jù)實(shí)際情況核給公假。在公共場所或花園內(nèi)吸煙，則罰款10元；發(fā)現(xiàn)喧嘩、賭博，按嚴(yán)重警告且罰款20元處理，情節(jié)嚴(yán)懲者以開除處理；凡盜竊他人的物品，立即開除并送公安機(jī)關(guān)處理；上班時(shí)間內(nèi)怠工或打瞌睡，則嚴(yán)懲警告并罰款10元起。五、關(guān)于上班時(shí)間：3012：00 下午2：0018：00、早退、外出；（特殊情況例外）；；、下班必須簽到；；。 (3)接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。 (5)值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電處主管同意并簽字方可調(diào)班。 (5)接班人查看上班的《機(jī)電運(yùn)行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部機(jī)電處值班工作。 記錄的貯存。 記錄的編目 品質(zhì)部負(fù)責(zé)編制公司及各部門使用的《工作記錄清單》，按受控文件下發(fā)各部門，作為使用、形成質(zhì)量記錄的依據(jù)。 (2)應(yīng)由規(guī)定的人填制。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)工作中各種規(guī)定記錄的管理工作。 (5)合同履約完畢，對重要合同的執(zhí)行效果再次進(jìn)行評審。 (2)一般情況下書面合同由公司行政部統(tǒng)一歸檔（經(jīng)總經(jīng)理審批同意，由其他部門保管的除外），歸檔方法按《檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》辦理。 合同的簽署與生效 (1)合同經(jīng)評審合格，由總經(jīng)理簽署。 (3)規(guī)范合同和格式合同。 三、職責(zé) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司所有合同的簽署及重要合同的評審。 在檔案歸還日期前，檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。 (3)檔案的保管程序： ①各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書處理程序后，移交給檔案管理員； ②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中，歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號； ③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦，以便查詢； ④檔案原則上保管原則件。W—報(bào)表； ——物業(yè)部服務(wù)處業(yè)主檔案： ※※※—※※※—FD； ⑤安全處 編號為：A 行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實(shí)施工作。 (4)倉庫管理員應(yīng)在28日前將當(dāng)月《物品盤點(diǎn)表》、《物品進(jìn)、耗、存表》、《物品申購計(jì)劃表》報(bào)送公司財(cái)務(wù)部主管審核。 ③倉庫管理員應(yīng)在每日下班前將工具《領(lǐng)料單》，匯總后交管理處財(cái)務(wù)會計(jì)核對，財(cái)務(wù)部會計(jì)根據(jù)《會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (3)物品存放倉庫的區(qū)域劃分： ①合格物品存放區(qū)； ②不合格物品存放區(qū)； ③待檢物品存放區(qū)。 (8)總經(jīng)理審核同意后，交采購員按照《采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。 (3)各處庫存物品的總額，應(yīng)控制在該處管理費(fèi)用收入加其他各項(xiàng)經(jīng)營收入的總和的40%以下。倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范倉庫管理工作，確保對倉庫物品進(jìn)行安全、高效、有序的管理。 4．9 每年半年由物業(yè)部組織對現(xiàn)有質(zhì)量管理體系文件進(jìn)行定期評審，各部門結(jié)合平時(shí)使用情況進(jìn)行適時(shí)評審，必要時(shí)予以修改，執(zhí)行4．5條款規(guī)定。 c）對受控文件，各部門資料員應(yīng)及時(shí)填寫本部門使用文件的《部門受控文件清單》。 4．5文件的更改 a）質(zhì)量手冊由物業(yè)部組織更改，填寫《文件更改申請》，經(jīng)管理者代表審核，上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后更改，由綜合部發(fā)放。 例如：CX41一2001A，表示公司第四章第一個(gè)程序文件2001年第A版。 4 程序 4．1 文件分類及保管 4．1．1 質(zhì)量手冊和程序文件由綜合部備案保存。 文 件 控 制 程 序 1 目的 對與公司質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件進(jìn)行控制，確保各相關(guān)場所使用文件為有效版本。 4．5物業(yè)管理方案的編制、審批和發(fā)放 4．5．1物業(yè)管理方案由物業(yè)部負(fù)責(zé)人組織編制，經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由物業(yè)部以受控文件形式發(fā)放到使用和相關(guān)部門（顧客有要求時(shí)，可發(fā)放給顧客），同時(shí)做好文件發(fā)放登記。 3．3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門相關(guān)的質(zhì)量策劃及編制、實(shí)施相應(yīng)的質(zhì)量計(jì)劃。 3．2物業(yè)部負(fù)責(zé)對各部門質(zhì)量策劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 d）編制的文件或物業(yè)管理方案應(yīng)具有可操作性、適宜性。 6．2《文件更改申請》。 3．6各部門資料員負(fù)責(zé)本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件的收集、整理和歸檔等。 b）程序文件縮寫代號: CX一版次，程序中各章以章節(jié)號區(qū)分。所有受控文件必須在該文件封面右上角加蓋表明其受控狀態(tài)的印章，并注明分發(fā)號。綜合部每季度對各部門文件保管情況進(jìn)行檢查。 4．8．3 各部門要把上述標(biāo)準(zhǔn)及其他與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件填入“部門受控文件清單”，并報(bào)物業(yè)部備案。 6．4《文件銷毀申請》。 (2)常備的零件物品的庫存限額： ①一般為每月平均消耗量的3倍； ②特殊情況另行處理。 (7)采購計(jì)劃在每月30日前報(bào)公司總經(jīng)理審批。 (2)倉庫物品的存放分類： ①易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品； ②吸水性強(qiáng)、容易發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品； ③常用工具、材料和配件等； ④易碎、易損物品； ⑤食品類。 (2)工具的領(lǐng)用管理： ①工具使用人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的《領(lǐng)料單》到倉庫領(lǐng)用工