【正文】 為加盟會員提供西安 房地產(chǎn)投資市場的相關(guān)情況及預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購樓盤的最新信息，并可優(yōu)先安排參觀樣板房、選購房產(chǎn)、挑選房號、朝向，獲得優(yōu)先服務(wù)。 最后，公司可以用此基金投資于公司新建的項目或其他工程，處于小股東地位投資者的必然會更加關(guān)注公司的規(guī)范化運作，以保障其自身利益，這樣就會對公司的運行起到一個外部監(jiān)督的作用，有利于公司操作規(guī)范化。 【對投資者而言】 雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來的受益，只有產(chǎn)權(quán)無經(jīng)營權(quán)，投資吸引力不大。 （說明：本產(chǎn)品所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未見到公司詳實資料，計算僅作參考，未計算投資回收期等） 次方案 普通公寓方案： 經(jīng)營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務(wù)。 投資回報見附表一至附表四 【對公司而言：】 從附表一 四盈虧平衡表可以看出： 1） 當(dāng)按揭期為 15 年，首付三成，平米月租價為 45元，出租率 56%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達(dá)到 81%時，就可以達(dá)到給投資者年 8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。在目前投資市場，如 果水晶島公寓為投資人士設(shè)計的“低風(fēng)險機(jī)制”得以實現(xiàn)，無疑也為高新地產(chǎn)鋪就了一條低風(fēng)險的快速發(fā)展之路！ 四、投資理財方案 根據(jù)總公司策劃部提供的資料顯示，公寓樓的成本價格 3020元，房屋的銷售價鎖定在 4300元 /平米（含地價、工程造價、內(nèi)裝修、財務(wù)費用、銷售利潤等）。聘請國內(nèi)知名的酒店管理公司提供專業(yè)管理指導(dǎo)，并提供特色星級裝修和個性化酒店管理服務(wù)，吸引投資者，增加投資者信 心。 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權(quán)式分期交付方式 房屋產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)和使用權(quán)兩者可以統(tǒng)一，也可以分離。盡管其中不乏投資受益的機(jī)會，但不是風(fēng)險過大，就是機(jī)會難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報莫測，真正適合個人、家庭投資機(jī)會的不多。月。 但這部分客戶群相對較少占到總承租戶的 3%. 5） 臨時居住 ： 為了給孩子創(chuàng)造一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，一部分區(qū)外的住戶專門在開發(fā)區(qū)內(nèi)租房，為方便孩子上學(xué)，星期一至星期五臨時居住在區(qū)內(nèi)，周末回到自己的家。 2） 外籍、外來人員 ： 開發(fā)區(qū)內(nèi)合資企業(yè)有不少外來的管理人員和工作者， 他們雖然有公司提供的住宅 補(bǔ)貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒有公寓居住自由、經(jīng)濟(jì)，因此更愿意居住環(huán)境優(yōu)雅、干凈整潔、價格適中的公寓樓。 3） 產(chǎn)品個性化較強(qiáng)，很注重開發(fā)區(qū)域的特征，如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店；世貿(mào)借“地段”優(yōu)勢開發(fā)的商業(yè)用房，根據(jù)投資者的能力自由劃分投資面積；宏府更是吸收了傳統(tǒng)酒店的精髓，以小戶型、“租價大于月供款”等優(yōu)勢，開發(fā)出現(xiàn)代化商務(wù)樓。本項目強(qiáng)調(diào)的是投資回報、假日休閑享受，在項目定位上與本產(chǎn)品有一定的錯位，加之開發(fā)較早，地域差異較大，故不能對水晶島公寓造成競爭威脅。 商業(yè)氛圍弱勢 正處于開發(fā)階段，周邊缺乏大型的購物中心、成熟社區(qū)及商務(wù)辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。 這三點相對于其他區(qū)域的樓盤有明顯的優(yōu)勢，但在高新區(qū)域內(nèi)的樓盤中，此優(yōu)勢共享。其中商務(wù)辦公樓建筑面積4萬 9千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積 5萬平米。 商務(wù)辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業(yè)裙樓，三至十層計劃為投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。 規(guī)劃優(yōu)勢 集酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項配套功能于一體。 競爭威脅 現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個性化辦公寫字樓、公寓樓對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。 2） 世貿(mào)大廈 （產(chǎn)權(quán)式商鋪） 此資料來自企業(yè) 主要特征： 位置：東關(guān)正街 規(guī)模： ，包括商場、辦公樓和公寓 工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓 寫字樓銷售價格：起價 4000元 /平米，均價 4200元 /平米 商鋪銷售價格：一層 14300元 /平米；二層 9000元 /平米；三層 8000元 /平米；四層 6000元 /平米 寫字樓投資方式：返租三年，年回報 10% 商鋪投資方式： 返租五年，年回報 15% 特點：回報率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對較“自由”（可多可少），投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。 4） 所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營理念不同，很多項目通過售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營來實現(xiàn)給投資者的承諾。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示， 2002年在西安市長期居住的外籍人士 1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積（ 4050平米）和相應(yīng)的物業(yè)配套及服務(wù)功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對配套服務(wù)完善，周邊的商業(yè)、娛樂設(shè)施較齊全，購物、娛樂、消費、休閑等很方便。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因為家距開發(fā)區(qū)較遠(yuǎn)，公司平時多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。 租價（元） 主 打 套 面積（平米） 裝修狀況 配套 設(shè)施 物業(yè)品質(zhì) 此資料來自企業(yè) 歐錦園 公寓 3040 120 精裝 齊全、有地?zé)? 一般 楓葉大廈 公寓 4045 164 精裝 齊全、帶家電 一般 紅葉大廈 公寓 3040 240 精裝 齊全、帶家電 較好 亞美大廈 商住 3035 160200 簡裝 齊全 一般 楓葉廣場 商住 3035 175190 簡裝 無寬帶 一般 瑞欣大廈 商住 3035 200以上 簡裝 齊全 一般 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當(dāng)； 2）二 者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大； 3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低； 4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。 隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。 產(chǎn)權(quán)分期交付投資方式 就是通過將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用 權(quán)交給專業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實現(xiàn) 投入幾萬元，回報百萬元 的高額回報。 投資者的安全保障 根據(jù)外埠先進(jìn)城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強(qiáng)大的實力和信譽(yù)為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受。 如果對物業(yè)再投資 800元 /平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價格 3820元 /平米，銷售價格可定在 5000元 /平米 ,由此計算利潤率： 開發(fā)成本利潤率：（ 50003820） /3820=31%； 如果按照目前行業(yè)利潤率 15%左右，返算銷售價格應(yīng) 為 4393元 /平米。 2） 當(dāng)按揭期為 20 年，首付三成，平米月租價為 40元，出租率 53%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達(dá)到 75%時，就可以達(dá)到給投資者年 8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。 投資形式：投資者首付 3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司， 20年內(nèi)自動收回物業(yè)使用權(quán)。 此資料來自企業(yè) 結(jié)論 ：此方式不是最好的經(jīng)營方案。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等 手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強(qiáng)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 俱樂部將