【正文】 15 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ ≤70％ ≤ 高莊市場 位于人民南路東，團(tuán)結(jié)河南 畝 農(nóng)貿(mào)市場兼容商住 農(nóng)貿(mào)市場用地≥60％ 70% ≤ 農(nóng)資市場 位于寧宿徐高速公路出口東南部，寧徐路東，青泗路南。 11 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 文苑小 區(qū) 位于山河路南，人民路西 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 多層 ≤ ≥30％ 洪中東小 位于縣城東部，泗洪中 239 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中 低層 ≤ 多 ≥35％ 區(qū) 學(xué)東側(cè)，泗洲大街北側(cè) （商業(yè)用地≤20％） 高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 層 ≤ 高層≤ 周莊小區(qū) 位于縣城東部，黃山路東，青臨路南。設(shè)計(jì)不足為所有戶型只有一個(gè)陽臺，一般為客廳陽臺，沒有生活陽臺。 60％，剩余 3 萬平米左右 客戶群體： 為建材經(jīng)營戶、紅利來家具廠、投資客戶群體。 A1A2 為獨(dú)立經(jīng)營，其他為統(tǒng)一經(jīng)營管理。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)就是泗洪重點(diǎn)中學(xué)，泗洪中學(xué)上． 學(xué)府文苑 洪中南門正對面 占地面積 14 萬㎡，建筑面積 23萬㎡ ,共４８棟．一期 21 棟， 6層；二期 25 棟．容積率 ，綠化率 ％． 共 2000 套住宅．二房占 30％，面積為80 ㎡；三房占 60％，面積為 100 ㎡左右；四房占 10％，面積為 140 ㎡ 一期封頂 一期住宅銷售均價(jià) 為 1400元，商鋪 5500 元均價(jià)，車庫４萬元／個(gè)． 一期住宅銷售量已達(dá)到90％，商鋪銷售量已經(jīng)達(dá)到 40％．二期還未啟動． 一期 6 月交房，二期還未啟動． 新城區(qū) 中正苑 青陽北路 占地面積 32 畝，總建筑面積 ㎡。目前項(xiàng)目尚未規(guī)劃完整。 三期 5 棟未動工 藍(lán)天 吉祥苑 山河西路 三棟六層，住宅 68 套 面積 88130㎡。 二是風(fēng)險(xiǎn)分散，通過定位組合避免將 “所有的雞 蛋裝在同一個(gè)籃子里 ”，分散市場風(fēng)險(xiǎn)； 三是增加商業(yè)規(guī)模，復(fù)合定位，可以增加商業(yè)規(guī)模，增加銷售收入。我司認(rèn)為本案建材銷售市場規(guī)模定位應(yīng)在 35 萬㎡左右，鋪位 500800 個(gè)。此外，定位社區(qū)商業(yè)，彌補(bǔ)片區(qū)商業(yè)配套劣勢，又能與本案住宅開發(fā)互補(bǔ)互盈。 C、機(jī)會 ① 政策機(jī)會：本案一期小商品市場定位源于考慮到工人路拆遷引發(fā)的經(jīng)營戶經(jīng)營場所問題，本案開發(fā)具有天然的政策背景，政策支持將為本案開發(fā)保駕護(hù)航。 ⑤ 項(xiàng)目宗地內(nèi)包含為泗洪景觀公園－西郊公園，景 色怡人。 ② 宗地環(huán)繞汽車總站，道路良好、交通便利；宗地南面為東西主干道泗洲大街，緊靠汽車總站，道路交通基礎(chǔ)良好。 項(xiàng)目名稱 剩余可售體量（㎡） 項(xiàng)目名稱 剩余可售體量（㎡） 中正苑 20000 奧體新村 14000 百星花園 37000 蘭天名苑 13000 學(xué)府文苑 157000 御景天成 60000 億原新城家園 22000 水木清華 66000 洪中清華園 28000 錦繡華庭 50000 東盛 戶），扣除租金約 萬元 /（年 戶） 平均利潤 45 萬元 /（年 C、經(jīng)營模式： 泗洪商業(yè)物業(yè)，從泗州商城開始，到泗洪商貿(mào)廣場、東風(fēng)大市場，都實(shí)行了商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的經(jīng)營形式，初步具備了先進(jìn)商業(yè)的運(yùn)營模式。該項(xiàng)目別墅規(guī)劃主要是聯(lián)排和疊 加別墅，但小區(qū)整體規(guī)劃一般，沒有展現(xiàn)出別墅產(chǎn)品的居住品質(zhì)，也未獲得市場和客戶認(rèn)可；同時(shí)項(xiàng)目所在地塊原含一火葬場，客戶對此有心理芥蒂，因此該項(xiàng)目銷售和價(jià)格都較為失敗。共 18 棟， 14 棟 5～ 6 層多層， 4 棟 11 層小高層。 F、物業(yè)管理： 簡單的將物業(yè)管理視為小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)，對小區(qū)綠化好壞、高低沒有太大的了解，但是對采光、通風(fēng)比較關(guān)注。 項(xiàng)目名城 住宅銷售均價(jià) 商鋪銷售均價(jià) 東盛 全縣商品住宅空置面積僅為 萬㎡，空置量較低。 D、舊城改造是城市的主要發(fā)展模式，隨著舊城改造的深入，城市面貌將日新月異，城市板塊格局和配套情況也將時(shí)刻變遷。 綜合城市現(xiàn)狀，泗洪縣和青陽鎮(zhèn)雖無明確的城市規(guī)劃部署，但基本可以確定，青陽鎮(zhèn)未來的城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|擴(kuò)北移。 “新城區(qū) ”區(qū)域范圍東至環(huán)城東路，西以建設(shè)北路為界，南 臨濉河，北面目前發(fā)展到環(huán)城北路，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的東北面。 重視教育，關(guān)心下一代發(fā)展，是泗洪家長的普遍心理，另外，全縣所有的高中都集中在泗洪縣城青陽鎮(zhèn)，一方面教育帶動的人口進(jìn)城，極大的推動了青陽的城市化進(jìn)程，目前青陽鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口超過了 15萬人；另一方面，教育地產(chǎn)在青陽鎮(zhèn)具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭Αｃ艉槭敲浦l(xiāng)，雙溝、分金亭、雙洋等系列白酒久負(fù)盛名，酒文化底蘊(yùn)尤為深厚，酒禮、酒俗、酒規(guī)、酒令極為繁雜。 二、人文泗洪 ——?dú)v史悠久、風(fēng)俗眾多 泗洪城市歷史悠久，可追朔到上古唐虞時(shí)代的五帝之一少昊帝。生活悠閑、安于現(xiàn)狀是對泗洪城鎮(zhèn)居民生活的最好概括，多數(shù)人金融觀念守舊， 理財(cái)方式主要是銀行儲蓄，購房害怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，偏好現(xiàn)金付款，不愿意采用按竭。 “老城區(qū) ”區(qū)域范圍東到環(huán)城東路，西以孫何路為界，南至團(tuán)結(jié)河路，北臨濉河，處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)的東南面。 “開發(fā)區(qū) ”即為泗洪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，控制面積 28 平方公里，啟動區(qū) 8 平方公里。 按照住宅平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 2020 年拆遷 46 萬㎡共補(bǔ)償 36800 萬元， 2020 年全年按 60 萬㎡計(jì)算將共補(bǔ)償 48000萬元，兩年的補(bǔ)償金分別可以購買商品房面積 萬㎡和 32 萬㎡（不考慮補(bǔ)償個(gè)體不均、個(gè)人儲蓄金、按竭等因素）。這一時(shí)期，無論是建筑規(guī)劃還是景觀規(guī)劃，商品房項(xiàng)目都獲得了質(zhì)的飛躍。 H、低建筑密度高綠化： 建筑密度一般在 25％以下，建筑棟間距多數(shù)達(dá)到 1： 以上， 20 米以上棟間距見怪不怪。 D、購買動機(jī)： 多數(shù)人是因?yàn)椴疬w引發(fā)的住房需求，占到總數(shù)的一半以上，其次是改善型置業(yè)需求，再次是新婚及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城置業(yè)等，投資型置業(yè)主要是針對商鋪，在住宅上較為少見。 D、 中間樓層銷售優(yōu)于兩端樓層； 一層由于日照時(shí)間、通風(fēng)和污水排放管道等劣勢，五、六層由于樓梯難爬原因，屬于滯銷產(chǎn)品，二 四層產(chǎn)品是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 客戶群體 拆遷戶為主，還包括老人家 置業(yè)（多在一層、二層）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、個(gè)體戶、工業(yè)區(qū)客戶 項(xiàng)目簡析 項(xiàng)目地處泗洪縣城最西部，生活教育配套稀缺，影響片區(qū)居住價(jià)值。 B、銷售價(jià)格： 泗洪商業(yè)物業(yè)，專業(yè)市場的銷售價(jià)格，總體要高于普通住宅小區(qū)的沿街店面。月） 沿街單層 50 ㎡（雙層100 ㎡） 700011000 元 /年； 內(nèi)街帶五年租約，每年返租總價(jià) 6％ 30 ㎡約 6000 元 /年 40 ㎡約 8000 元 /年 50 ㎡約 10000 元 /年，最高達(dá)到 萬 /年 簡析 步行街是青陽市民購買服裝的主要市場，市場整體產(chǎn)品檔次不高，以小品牌服裝為主，內(nèi)街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格有限 2020 年開始經(jīng)營，在泗洪最大的時(shí)代超市帶動下，人氣日增，經(jīng)營形式看好，但鋪位規(guī)劃給人感覺檔次不高 汽車站商圈新興市場，定位于建材家具，有望成為泗洪建材家具銷售中心，但經(jīng)營仍以店鋪為單位 工人路是自發(fā)形成的商業(yè)街，經(jīng)營模式批發(fā)兼 零售，是老城區(qū)購物的首選，但該市場面臨整改拆遷 工人路市場專題分析 （本案一期小商品市場主要銜接工人路拆遷問題，就工人路市場的經(jīng)營現(xiàn)狀進(jìn)行分析，將有助于本案小商品市場定位） 工人路商品市場東起青陽路，西至建設(shè)北路，全長 公里，兩側(cè)分布店鋪約 450 個(gè)，攤位 90 多個(gè)，工人路道路狹窄，兩側(cè)占道經(jīng)營現(xiàn)象普遍。戶），扣除租金超過 3萬元 /（年 對商鋪面積需求主要是 4050㎡，少數(shù)客戶要求雙倍面積。 綜合而言，我司預(yù)計(jì)泗洪縣（主要為青陽鎮(zhèn)） 2020 年商品房需求總量為 4350萬㎡。 ③ 項(xiàng)目西面目前為老濉河，河道兩側(cè)風(fēng)光秀麗，再往西 1 公里為寧宿徐高速公路。 B、劣勢 ① 區(qū)位劣勢：宗地處于青陽鎮(zhèn)城區(qū)最西面，遠(yuǎn)離城市生活中心，地段居住認(rèn)同度不高。 ② 政策風(fēng)險(xiǎn)：政府政策可能的變化，例如舊城改造的減弱或停止，工人路商品市場拆遷的變化，規(guī)劃的變動，同區(qū)域通性質(zhì)土地的出讓等，都將引發(fā)項(xiàng)目開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn) 總結(jié)： 本案面臨著市場總體供過于求的大背景；面臨地段居住價(jià)值未被認(rèn)可和生活配套缺失的不利情況下。 優(yōu)點(diǎn)： 本案商業(yè)定位為建材市場，滿足市場需求，又可通過融入汽車站建材商圈，減少招商和市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)與泗洪商業(yè)廣場互補(bǔ)，將整個(gè)汽車站建材市場作大作強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)共盈。 規(guī)模： 工人路日常雜貨、農(nóng)用品經(jīng)營戶共 173 家，有入駐意向的在 130150 家。城 市花園 山河?xùn)|路 項(xiàng)目共 28棟，占地面積 49724． 6平方米， 56705． 13平方米，容積率 ，綠化率 40%， 住宅以三房為主，面積在 98135 ㎡。一次付款比按揭少 20 元 /㎡ 內(nèi)部預(yù)定，銷售 20%。 洪中 清華園 泗洪中學(xué)北門 占地面積 12 畝，總建筑面積為28000 ㎡，共 11棟， 7 棟商住樓67 層， 4 棟住宅 56 層。 一期銷售率達(dá)到 90%，一層和六層銷售率低。一層層高約 4 米，二層約 米。 金色家園 泗洲大道汽車站正對面 占地面積 91 畝，總建面積 萬平米，其中商業(yè)面積約 萬平米，住宅面積近 8 萬平米；容積率 ，綠化率 32％，建筑密度 32％。 水木清華 嵩山路 20 棟 700 多套。 200 畝 市場兼容商住 住宅用地 ≤25％ 商業(yè)：低層 ≤55％多層 ≤50％高層 ≤45％ 商業(yè)：低層 ≤≤ 居?。荷虡I(yè) ≥20％ 居住 ≥35％ 居?。憾鄬?≤28％中高層 ≤25％高層 ≤20 多層 中高層 ≤高層 ≤ 農(nóng)機(jī)市場（一期） 位于寧宿徐高速