【正文】 對(duì)于純投資型客戶與經(jīng)營(yíng)型投資客戶，他們存在的相對(duì)區(qū)域以及接受消息的途徑都有一定的差別，純投資客一般程度上更多的是以本地居民為主，這部分人相對(duì)于較熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境；另一部分純投資客戶是國(guó)內(nèi)一些專門進(jìn)行鋪位投資的社會(huì)財(cái)團(tuán)。 銷售文件、銷售培訓(xùn)： 銷售文件包括臨時(shí)訂金協(xié)議、內(nèi)部訂購(gòu)書(shū)、派籌通知書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)等銷售過(guò)程中可能簽署的協(xié)議，銷售培訓(xùn)需以書(shū)面文件，統(tǒng)一銷售人員 回答客戶咨詢時(shí)的口徑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售合法文件：預(yù)售許可證 參與單位和職責(zé)分工： 發(fā)展商：落實(shí)資金及財(cái)務(wù)安排，辦理必要手續(xù)； 建筑設(shè)計(jì)單位：提供部分報(bào)批文件； 施工單位：配合以施工進(jìn)程。 落實(shí)銷售合法文件 —— 預(yù)售許可證的取得及預(yù)售查丈資料。涉及資料包括：按揭成數(shù)、年限、利率、按揭手續(xù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、所需客戶提供的資料清單、公證費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、律師樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5）外出打工人員 渭南 地區(qū)在北京、上海、深圳等沿海城市外出打工的人數(shù)較多，通過(guò)多年在外從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和閱歷，積累了一定的技術(shù)和能力，這部分外出務(wù)工的人群，有相當(dāng)一部分人最終會(huì)選擇回家鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)或者投資。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 渭南城市 東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 配套優(yōu)勢(shì) 新建商業(yè)物業(yè)自身綜合配套比較完善。 商業(yè)展望 此地塊通過(guò)以上分析，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，加上目前所在商業(yè)的帶動(dòng)，所以將此建筑定位于商業(yè)、休閑 、娛樂(lè)等于一體，具有極高的商業(yè)價(jià)值和升值空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體說(shuō)來(lái)，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都需要有一 個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。主要體現(xiàn)在： 差異 1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色； 差異 2：商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求提高； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無(wú)限獲利空間。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí) 更加彰顯出信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的磅礴氣勢(shì)，由此所帶來(lái)的投資熱情將是不言而喻。 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，屬于城市成熟商圈，對(duì)項(xiàng)目打 造知名度及形象等有很大的提升作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場(chǎng)商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢(shì)。 11 ? 主力店的帶動(dòng)作用明顯 大潤(rùn)發(fā)、麥當(dāng)勞的強(qiáng)勢(shì)介入片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，將對(duì)本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來(lái)絕好的發(fā)展契機(jī)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 ② 、 經(jīng)濟(jì)收入比較高，有更多的可支配收入； ③ 、 對(duì)知名的品牌經(jīng)營(yíng)商較認(rèn)同； ④ 、 投資心理穩(wěn)健，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，投資非常理性； ⑤ 、 對(duì)投資回報(bào)要求較高； ⑥ 、 有理想、有沖勁、有毅力，有一定的冒險(xiǎn)精神； ⑦ 、 注重投資物業(yè)的升值潛力。 ① 各方面綜合素質(zhì)能力較強(qiáng)； ② 年齡相對(duì)較年輕，性格穩(wěn)定； ③ 有一定的存款，且收入穩(wěn)定； ④ 購(gòu)買的目的多為投資或者贈(zèng)送給父母親友等； ⑤ 對(duì)于投資信息的接收來(lái)源于 親人朋友的介紹； ⑥ 對(duì)價(jià)格的評(píng)估能力不強(qiáng)，大多選擇一次性付款； ⑦ 對(duì)商鋪的投資和經(jīng)營(yíng)功能較為認(rèn)可； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售資料 銷售文件、協(xié)議書(shū)、價(jià)格表、付款方式、銷售培訓(xùn)資料等，包括：臨時(shí)訂金協(xié)議、內(nèi)部訂購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、價(jià)格表、付款方式、銷售培訓(xùn)資料等。 二、各前提條件執(zhí)行細(xì)節(jié) 營(yíng)銷總體思路及方案的確定： 目前房地產(chǎn)，乃至所有產(chǎn)品，營(yíng)銷已成為企業(yè)的核心內(nèi)容，故先要確立研發(fā)產(chǎn)品的初始方案。 落實(shí)銷售過(guò)程必備條件 銷售前必須確定，內(nèi)外銷按揭銀行，成數(shù)及年限利率等，公證處、律師樓、物業(yè)管理公司收費(fèi)等。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 參考單位及職責(zé)分工： 發(fā)展商：落實(shí)銷售文件和銷售培訓(xùn)資料 代理商：提供銷售文件樣本及培訓(xùn)資料；組織銷售人員培訓(xùn)。比如說(shuō)溫州財(cái)團(tuán)，江浙財(cái)團(tuán)等，根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的未來(lái)潛力，不排除進(jìn)行國(guó)內(nèi)范疇，重點(diǎn)區(qū)域推廣的可行性。 20 的整體統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)形象， 因此建議 步行街 銷售區(qū)域的目標(biāo)客戶主力設(shè)定為自營(yíng)型客戶購(gòu) 買為主，對(duì)于購(gòu)物中心的商鋪銷售主體設(shè)定為自營(yíng)型和投資型客戶的結(jié)合。 廣告公司：以專業(yè)的交流和傳播角度，構(gòu)思整體廣告創(chuàng)意，結(jié)合投放的實(shí)際，建議媒體投放計(jì)劃，設(shè)計(jì)、制作投放廣告及設(shè)計(jì)制作地盤包裝。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 監(jiān)理公司：監(jiān)控施工質(zhì)量，協(xié)助發(fā)展商； 施工單位：管理施工現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)施工 。 模型制作 落實(shí)模型公司并制作中心區(qū)整體模型 、 項(xiàng)目整體模型、單戶模型等。 銷售過(guò)程中相關(guān)配合單位的落實(shí) 包括按揭銀行，公證處，律師樓等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 ① 、 文化素質(zhì)較高； ② 、 年齡段主要集中在 3050歲之間，多為三代同堂； ③ 、 經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定； ④ 、 購(gòu)買目的多為投資，自已不經(jīng)營(yíng)； ⑤ 、 有思想、有主見(jiàn)，投資欲望較強(qiáng)； ⑥ 、 容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛和 朋友的影響，屬于較沖動(dòng)型買家； ⑦ 、 品牌大商家的進(jìn)駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標(biāo)準(zhǔn)； ⑧ 、 商鋪的總價(jià)是影響他們購(gòu)買的重要因素； ⑨ 、 大多數(shù)會(huì)選擇輕松的付款方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 城市遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略 隨著渭南市經(jīng)濟(jì)改革步伐的進(jìn)一步加 快，全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)發(fā)展的快車道，為項(xiàng)目的遠(yuǎn)景發(fā)展提供了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐，近年來(lái)渭南市加快城市化建設(shè)進(jìn)程，城市人口有所增加，在增強(qiáng)城市綜合實(shí)力的同時(shí)進(jìn)一步加大了城市的吸納能力，城市所產(chǎn)生凝聚效益得以顯現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 交通優(yōu)勢(shì) 多路城市公交途徑該地，到汽車客運(yùn)站及火車站僅五分鐘的車程，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。在市民生活要求日漸提高的情況下，信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè)麥當(dāng)勞、大潤(rùn)發(fā)等國(guó)際品牌，已成為渭南的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶及部分外埠商家以確定了投資意向。臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)子公司大潤(rùn)發(fā)大型綜合超市已 于 2020年 10月簽署協(xié)議，設(shè)計(jì) 方案已初步確定 ，計(jì)劃 2020年 9月左右 動(dòng)工建設(shè)， 2020年底正式營(yíng)業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。但值得開(kāi)發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 目 錄 目 錄 ............................................................................................................... 2 前 言 .................................................................................................................. 5 第一部分 項(xiàng)目指標(biāo)分析 ................................................................................................... 6 一、項(xiàng)目概況 ： ................................................................................................................................................................................................................ 6 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境及優(yōu)勢(shì)分析 ........................................................................................................................................................................................... 8 優(yōu)越的地理位置 ： ................................................................................................................................................................................................. 8 成熟商圈、人脈之源： .......................................................................................................................................................................................... 8 政策支持： ........................................................................................................................................................................................................... 8 商業(yè)展望 ............................................................................................................................................................................................................... 8 三、項(xiàng)目 ............................................................................................................................................................................