【正文】 主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個業(yè)態(tài)，它可提升項目品質(zhì)，對招商、銷售和運營都能起到極大的推動作用。 購物區(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀念品、花草魚蟲、根雕、盆景。特別在各樓層、各區(qū)域、 各節(jié)點的處理上，應充分利用公園建筑的藝術風格，進行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位。 一、室內(nèi)公園的規(guī)劃建議 我司在綜合考慮了本項目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標，對室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點建議，供開發(fā) 商和設計單位參考。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4 層西南角，面積約 800 m178。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務是項目成功的一個必要條件。考 慮到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設置在 4 層西南部。 九、運動健身館 （一）經(jīng)營方式：引進各類健身項目。 成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到 放松。 八、電玩、兒童娛樂區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進各類成人及兒童娛樂項目。隨著人們消費觀念和消費習慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設置在項目 4 層東部，面積約 1500 m178。左右。共計 29600 m178。將品牌餐廳設置在3F 可滿足多方面的要求。 （三）品牌餐廳 經(jīng)營方式：引進 3— 5 家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在 3 層東南部，面積約 20xx m178。 C 項目整體運營的要求。 目標客層 政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務人員。各個品牌快餐對項目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當勞要求有獨立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側重要求面積足夠大，操作間設備 齊全就可，對樓層沒有特別要求。； （ 2）依據(jù) A 項 目業(yè)態(tài)定位要求。將其設置在本項目的南部的頂端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與 3F 品牌餐廳的設置位置樓上樓下相互對應，便于物業(yè)設施的安裝、維護，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務功能的齊全性，并在本項目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設置在項目 4 層南面，面積約 3000 m178。 D 市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 D 是本項目主要的購物功能之一。鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目 業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 D 是本項目主要的購物功能之一。 珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權返租， 10 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權。 B 運動用品店選址的要求。 收益方式 A 產(chǎn)權銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 3C 店選址的要求。 B 通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 4）開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標要求。左右，超內(nèi)面積一般在 8 千 m178。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導向作用、示范作用。 （五）定位 經(jīng)營定位 中、高檔時尚品牌。 萬 m178。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 百貨主力店規(guī)劃在項目 1～ 4 層的東南角，面積約 20xx0m178。 第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布 shopping mall 是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學、準確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。項目的發(fā)展目標不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報 ，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以 市為基礎，輻射膠東半島，影響全國，為 公司的遠景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。 （二）定位依據(jù) 購物中心是將所有的消費者作為自己的目標服務客層， 本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall、主題定位為休閑 shopping mall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標客層。 餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣。在項目運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導消費的流行。 與市內(nèi)其它商業(yè)設施形成獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力。 （二）形象定位 商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。 （二）業(yè)態(tài)定位 shopping mall （三）定位依據(jù) １、本項目地處 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、Ｇ 308 國道均在 15 分鐘車程之內(nèi)，項目選 址位置的交通條件極為便利。 市作為膠東半島中部城 市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。 O城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。 W項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。 四、項目 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢分析 ) S投資商經(jīng)濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有 1 32 路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有 1 1 2 2 2 3 3 5 5 56 路十一條公交路線經(jīng)過，可通達市內(nèi)每個區(qū)域。加強土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破 20 億元?？偼顿Y 1000 萬元以上的項目 1912 個，其中過億元的 191 個， 電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升。 前期 房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎資料作了專業(yè)的技術分 析，我們在此基礎上，結合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析 市宏觀經(jīng)濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目 SWOT 分析。 公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 房地產(chǎn)顧問機構進行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。 第二部分 項目可行性研究 購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟基礎、物質(zhì)條件和運營管理能力。全年糧食總產(chǎn)量 293 萬噸，比上年增長 %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 %和 5%。 基礎設施建設投資力度加大。深化城建機制改革。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。 人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設，給本項目帶來旺盛的人氣。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設計有利于商業(yè)經(jīng)營。 O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 T租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。 （二）戰(zhàn)略定位 立足 ，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設施已經(jīng)無法滿足這種需求?！?廣場”既是商業(yè)購物中心，也應當是文化建設中心。 （二）主題定位 項目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時尚 3F：休閑空間 4F：快樂時空 （三）定位依據(jù) 緊扣項目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。 （三）定位依據(jù) 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構成項目的品牌經(jīng)營特色。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。 八 、商圈定位 （一）背景分析 本項目以設施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規(guī)模面積應在 2 萬 m178。 （三）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權，采用 10 年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。 （ 4）是本項目主要的購物功能的需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。這種轉變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權所有者的合作談判中占據(jù)主導地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權所有者來承擔，使招商難度越來越大。是本項目主要購物功能之一。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。 （三）珠寶城 經(jīng)營方式：引進 1 家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及