【正文】 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權。 C 項目整體運營的要求。 B 鞋城選址的要求。 （四）鞋城 經(jīng)營方式：引進 1 家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設置在項目的 3 層西南角，面積約 20xx m178。 物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權返租， 10 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權。 C 項目整體運營的要求。 B 珠寶城選址的要求。 （三）珠寶城 經(jīng)營方式：引進 1 家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設置在項目的 1 層西南角，面積約 1000 m178。 收益方式 A 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 B 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。作為專業(yè)店經(jīng)營， 3C 店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 C 進行資本運作。是本項目主要購物功能之一。本項目的戰(zhàn)略定位要求通過項目的地產(chǎn)營銷收回項目的投資并實現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。這種轉變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權所有者的合作談判中占據(jù)主導地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權所有者來承擔，使招商難度越來越大。至 1 萬 m178。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。 二、生活超市 （一）經(jīng)營方式 引進 1 家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。 （ 4）是本項目主要的購物功能的需要。 定位依據(jù) （ 1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。 （三）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權，采用 10 年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。之間。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規(guī)模面積應在 2 萬 m178。左右。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素。 shopping mall 的運營 具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區(qū) 5 公里范圍內(nèi)。 八 、商圈定位 （一）背景分析 本項目以設施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強大的功能組合所提供的服務能力也具備服務所有消費者的能力。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務。 個性化：體現(xiàn)出消費者在追趕潮流的同時更加強調(diào) “ 與眾不同 ” ，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務要充分體現(xiàn) “ 一對一 ” 的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。 （三）定位依據(jù) 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構成項目的品牌經(jīng)營特色。 五、項目經(jīng)營定位 （一）背景分析 經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標。 （二）主題定位 項目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時尚 3F：休閑空間 4F：快樂時空 （三）定位依據(jù) 緊扣項目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。 定位依據(jù) 本項目規(guī)模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) —— shopping mall?！?廣場”既是商業(yè)購物中心，也應當是文化建設中心。 本項目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為 60， 平方米和100， 000 平方米，項目規(guī)模符合 shopping mall 的經(jīng)營需求。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設施已經(jīng)無法滿足這種需求。房地產(chǎn)公司在此知名度很高的 “ 風箏之都 ” 開發(fā)建設 “ 廣場 ” 這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發(fā)展空間，也必將為 公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機會。 （二）戰(zhàn)略定位 立足 ，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。 定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區(qū)域定位。 T租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。 Threat(威脅分析 ) T 市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構成競爭。 O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 W在經(jīng)營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和相關策略，并決心創(chuàng)建當?shù)厣虡I(yè)新典范。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設計有利于商業(yè)經(jīng)營。 S投資商具有多年的資本投資、資本運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前。 人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設，給本項目帶來旺盛的人氣。距坊子區(qū) 10 公里，寒亭區(qū) 8 公里，均有公交車通達本項目。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。引導、支持房地產(chǎn)業(yè)重點進入舊城改造市場。深化城建機制改革。 消費市場穩(wěn)中趨旺， 20xx 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %，居民消費價格上漲 %。 基礎設施建設投資力度加大。 20xx 年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 %。全年糧食總產(chǎn)量 293 萬噸，比上年增長 %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 %和 5%。 一、 市宏觀經(jīng)濟概況 國民經(jīng)濟保持較快增長。 第二部分 項目可行性研究 購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟基礎、物質(zhì)條件和運營管理能力。我公司廣場項目小組自本月 20 日入駐，以 公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對 市的經(jīng)濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與 市政府大樓隔街相望，處于 市新、舊城交界地帶。 公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請 房地產(chǎn)顧問機構進行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。我公司將用專業(yè)、細致、負責的態(tài)度對該項目運作進行科學論證、準確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設！ 本報告書，著重對項目進行 SWOT 分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。 前期 房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎資料作了專業(yè)的技術分 析，我們在此基礎上，結合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析 市宏觀經(jīng)濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目 SWOT 分析。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 %、 %和 12%。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升。消費預期回升 ,全年城市居民人均消費性支出比上年增長 %。總投資 1000 萬元以上的項目 1912 個，其中過億元的 191 個， 電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。市區(qū)開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點的綠化工程建設，新增綠化面積 400 公頃。加強土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破 20 億元。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有 1 32 路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有 1 1 2 2 2 3 3 5 5 56 路十一條公交路線經(jīng)過，可通達市內(nèi)每個區(qū)域。 本區(qū)域內(nèi)集中了 市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區(qū)域還有一所小學、兩所中學、一所大學，在校學生、教職員工 3 萬多人。 四、項目 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢分析 ) S投資商經(jīng)濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。 S項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。 W項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。 Opportunity(機會分析 ) O 城市發(fā)展速度飛 快，居民消費水平提高迅速。 O城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。 T投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。具有先進、科學的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 市作為膠東半島中部城 市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。 （二）業(yè)態(tài)定位 shopping mall （三）定位依據(jù) １、本項目地處