【正文】 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達(dá)本項目，同時本項目距濟(jì)青高速、濰萊高速、Ｇ 308 國道均在 15 分鐘車程之內(nèi)，項目選 址位置的交通條件極為便利。 三、項目形象定位 （一）背景分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競爭實質(zhì)上是商業(yè)文化競爭。 （二）形象定位 商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。 四、項目主題定位 （一）背景分析 在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的前提下， 市居民收入有了很大提高 ，社會消費品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。 與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力。 （二）經(jīng)營定位 品牌化、時尚化、個性化、特色化。在項目運營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費的流行。 六、項目功能定位 （一）背景分析 緊扣項目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)的“一站式”消費需求。 餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣。 娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項目室內(nèi)主題公園的設(shè)計風(fēng)格，使其成為項目的經(jīng)營特色之一。 （二）定位依據(jù) 購物中心是將所有的消費者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層， 本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall、主題定位為休閑 shopping mall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標(biāo)客層。 市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費能力和消費市場總量的支撐和保證。項目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報 ，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟(jì)效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以 市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為 公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。 （三）定位依據(jù) 綜合考慮了 市目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本項目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費者。 第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布 shopping mall 是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。 室內(nèi)步行街作為項目的內(nèi)部空間骨架，將本項目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店 、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機地串連在一起。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 百貨主力店規(guī)劃在項目 1～ 4 層的東南角，面積約 20xx0m178。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目 1— 4 層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。 萬 m178。 （ 4）東南角屬于本項目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對人民廣 場，項目視野良好。 （五）定位 經(jīng)營定位 中、高檔時尚品牌。 （ 3）提升本項目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項目整體運營成功。他們是新世紀(jì)中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領(lǐng)消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導(dǎo)向作用、示范作用。 （ 2）競爭需要。左右，超內(nèi)面積一般在 8 千 m178。 （ 3）招商要求 近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動尋求合作者變?yōu)楸粍友堖M(jìn)行合作者。 （ 4）開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。 （ 5）功能要求。 B 通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目 3 層的西北角，面積約 5000 m178。 B 3C 店選址的要求。由于 3C 店專業(yè)性強，人氣很旺，將其設(shè)置在本項目的東北角的頂端位 ，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。 收益方式 A 產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 （二）運動用品區(qū) 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1 家國際、國內(nèi)知名運動店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1） 設(shè)置在項目的 3 層西南角，面積約 20xx m178。 B 運動用品店選址的要求。 C 項目整體運營的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 目標(biāo)客層 目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士 運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。 珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。二是消費者大部分是有目的選購。 D 是本項目主要的購物功能之一。 目標(biāo)客層 市所有珠寶消費的顧客并輻射膠東半島范圍內(nèi)的珠寶消費者。鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目 業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)。 D 是本項目主要的購物功能之一。 參考目標(biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺北鞋業(yè)等。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。一是圖書的消費理念不同于其他商品消費者，二是購物環(huán)境需要相對安靜，三是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)，并且消費群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學(xué)生、專業(yè)人員居多。 D 市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。 C 進(jìn)行資本運作。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設(shè)置在項目 4 層南面，面積約 3000 m178。 （ 3）美食街選址的要求。將其設(shè)置在本項目的南部的頂端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與 3F 品牌餐廳的設(shè)置位置樓上樓下相互對應(yīng)，便于物業(yè)設(shè)施的安裝、維護(hù)，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務(wù)功能的齊全性，并在本項目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。 C 進(jìn)行資本運作。； （ 2）依據(jù) A 項 目業(yè)態(tài)定位要求。 C 品牌快餐的選址要求。各個品牌快餐對項目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備 齊全就可，對樓層沒有特別要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 目標(biāo)客層 政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少。 C 項目整體運營的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 （三）品牌餐廳 經(jīng)營方式：引進(jìn) 3— 5 家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在 3 層?xùn)|南部，面積約 20xx m178。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。將品牌餐廳設(shè)置在3F 可滿足多方面的要求。 目標(biāo)客層 目標(biāo)客層：白領(lǐng) 、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。共計 29600 m178。 （ 2） 品牌店是本項目時尚、新潮消費的一個消費區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個項目的一個亮點，也是展現(xiàn)項目形象的最重要部分。左右。 （四 ）收益方式： 實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收益。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4 層?xùn)|部，面積約 1500 m178。 （ 2）休閑區(qū)的位置要求。隨著人們消費觀念和消費習(xí)慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 八、電玩、兒童娛樂區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)各類成人及兒童娛樂項目。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。 成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到 放松。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 九、運動健身館 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)各類健身項目。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛?？?慮到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設(shè)置在 4 層西南部。 （六）項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項目成功的一個必要條件。 C 進(jìn)行資本運作。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4 層西南角，面積約 800 m178?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習(xí)慣。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 十二、其它功能 洗浴中心、歌舞廳、會 務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項目的配套功能。 一、室內(nèi)公園的規(guī)劃建議 我司在綜合考慮了本項目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點建議，供開發(fā) 商和設(shè)計單位參考。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進(jìn)行藝術(shù)處理。特別在各樓層、各區(qū)域、 各節(jié)點的處理上，應(yīng)充分利用公園建筑的藝術(shù)風(fēng)格，進(jìn)行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位。 游園區(qū)，主要包括：畫廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計。 購物區(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、花草魚蟲、根雕、盆景。 商業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，不可控因素、變化較多，及時對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補充、修改是必須和必要的。 主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個業(yè)態(tài)，它可提升項目品質(zhì)，對招商、銷售和運營都能起到極大的推動作用。 北京 **************有限公司 20xx年 9月14 日