【正文】 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距濟(jì)青高速、濰萊高速、Ｇ 308 國(guó)道均在 15 分鐘車(chē)程之內(nèi)，項(xiàng)目選 址位置的交通條件極為便利。 三、項(xiàng)目形象定位 （一）背景分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是商業(yè)文化競(jìng)爭(zhēng)。 （二）形象定位 商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。 四、項(xiàng)目主題定位 （一）背景分析 在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的前提下， 市居民收入有了很大提高 ，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，城市居民消費(fèi)類(lèi)別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝類(lèi)消費(fèi)比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費(fèi)習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠逐步趨向于品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)，本項(xiàng)目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場(chǎng)需求狀況，充分滿(mǎn)足人們生活及消費(fèi)的需要。 與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 （二）經(jīng)營(yíng)定位 品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化、特色化。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營(yíng)因素都要求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行。 六、項(xiàng)目功能定位 （一）背景分析 緊扣項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購(gòu)物中心的特征確定本項(xiàng)目的功能定位，滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)的“一站式”消費(fèi)需求。 餐飲功能作為購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂(lè)趣。 娛樂(lè)功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色之一。 （二）定位依據(jù) 購(gòu)物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層， 本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall、主題定位為休閑 shopping mall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。 市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費(fèi)能力和消費(fèi)市場(chǎng)總量的支撐和保證。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷(xiāo)售的資金回報(bào) ，而是綜合評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以 市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國(guó)，為 公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)端。 （三）定位依據(jù) 綜合考慮了 市目前的各類(lèi)消費(fèi)群體的客層總量、消費(fèi)能力，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費(fèi)者。 第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布 shopping mall 是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)、管理及持續(xù)發(fā)展。 室內(nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目?jī)?nèi)各大主力店、專(zhuān)業(yè)店 、品牌店、餐飲店、娛樂(lè)、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目 1～ 4 層的東南角，面積約 20xx0m178。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目 1— 4 層整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長(zhǎng)顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。 萬(wàn) m178。 （ 4）東南角屬于本項(xiàng)目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對(duì)人民廣 場(chǎng)，項(xiàng)目視野良好。 （五）定位 經(jīng)營(yíng)定位 中、高檔時(shí)尚品牌。 （ 3）提升本項(xiàng)目室內(nèi)步行街各品牌專(zhuān)賣(mài)店的經(jīng)營(yíng)定位，帶動(dòng)各品牌專(zhuān)賣(mài)店、各個(gè)體專(zhuān)業(yè)店的經(jīng)營(yíng)，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)成功。他們是新世紀(jì)中國(guó)消費(fèi)革命的先行者，對(duì)高檔、時(shí)尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活躍的消費(fèi)群體，對(duì)社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)有著導(dǎo)向作用、示范作用。 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)需要。左右，超內(nèi)面積一般在 8 千 m178。 （ 3）招商要求 近年來(lái)，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國(guó)內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣(mài)場(chǎng)在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動(dòng)尋求合作者變?yōu)楸粍?dòng)邀請(qǐng)進(jìn)行合作者。 （ 4）開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。 （ 5）功能要求。 B 通過(guò)超市經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目 3 層的西北角，面積約 5000 m178。 B 3C 店選址的要求。由于 3C 店專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的東北角的頂端位 ，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。 收益方式 A 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 （二）運(yùn)動(dòng)用品區(qū) 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1 家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1） 設(shè)置在項(xiàng)目的 3 層西南角，面積約 20xx m178。 B 運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租， 10 年后開(kāi)發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 目標(biāo)客層 目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士 運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛(ài)，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿(mǎn)足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。 珠寶城是經(jīng)營(yíng)的商品屬性較統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。二是消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)。 D 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。 目標(biāo)客層 市所有珠寶消費(fèi)的顧客并輻射膠東半島范圍內(nèi)的珠寶消費(fèi)者。鞋城是經(jīng)營(yíng)的商品屬性較統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)店，符合項(xiàng)目 業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣(mài)的比例大致相當(dāng)。 D 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。 參考目標(biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺(tái)北鞋業(yè)等。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專(zhuān)業(yè)店的入駐。一是圖書(shū)的消費(fèi)理念不同于其他商品消費(fèi)者，二是購(gòu)物環(huán)境需要相對(duì)安靜，三是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣(mài)的比例大致相當(dāng)，并且消費(fèi)群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學(xué)生、專(zhuān)業(yè)人員居多。 D 市是一個(gè)歷史文化古城，有著濃厚的文化消費(fèi)氣息。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層南面，面積約 3000 m178。 （ 3）美食街選址的要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的南部的頂端位，作為本項(xiàng)目餐飲功能的主要組成部分，與 3F 品牌餐廳的設(shè)置位置樓上樓下相互對(duì)應(yīng)，便于物業(yè)設(shè)施的安裝、維護(hù)，與休閑娛樂(lè)項(xiàng)目相輔相成，極大提升和豐富項(xiàng)目服務(wù)功能的齊全性，并在本項(xiàng)目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿(mǎn)足消費(fèi)者在購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)時(shí)的飲食需求，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。； （ 2）依據(jù) A 項(xiàng) 目業(yè)態(tài)定位要求。 C 品牌快餐的選址要求。各個(gè)品牌快餐對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨(dú)立的門(mén)面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備 齊全就可，對(duì)樓層沒(méi)有特別要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 目標(biāo)客層 政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 （三）品牌餐廳 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 3— 5 家國(guó)內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在 3 層?xùn)|南部，面積約 20xx m178。品牌快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。將品牌餐廳設(shè)置在3F 可滿(mǎn)足多方面的要求。 目標(biāo)客層 目標(biāo)客層：白領(lǐng) 、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。共計(jì) 29600 m178。 （ 2） 品牌店是本項(xiàng)目時(shí)尚、新潮消費(fèi)的一個(gè)消費(fèi)區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象的最重要部分。左右。 （四 ）收益方式： 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收益。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層?xùn)|部，面積約 1500 m178。 （ 2）休閑區(qū)的位置要求。隨著人們消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的改變，休閑消費(fèi)在人們的生活消費(fèi)中所占比重越來(lái)越大。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 八、電玩、兒童娛樂(lè)區(qū) （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)各類(lèi)成人及兒童娛樂(lè)項(xiàng)目。隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)兒童的教育與成長(zhǎng)所投入的資金與精力也越來(lái)越多。 成人電玩等可以讓人們?cè)诰o張、忙碌的工作之余得到 放松。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 九、運(yùn)動(dòng)健身館 （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)各類(lèi)健身項(xiàng)目。隨著生活水平的提高，人們?cè)诠ぷ骱腿粘Ｉ钪?，運(yùn)動(dòng)健身活動(dòng)越來(lái)越流行，越來(lái)越被人們接受和喜愛(ài)?？?慮到項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運(yùn)動(dòng)健身館設(shè)置在 4 層西南部。 （六）項(xiàng)目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項(xiàng)目成功的一個(gè)必要條件。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層西南角，面積約 800 m178。看電影是人們所喜愛(ài)的休閑習(xí)慣。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 十二、其它功能 洗浴中心、歌舞廳、會(huì) 務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項(xiàng)目的配套功能。 一、室內(nèi)公園的規(guī)劃建議 我司在綜合考慮了本項(xiàng)目的定位和開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點(diǎn)建議，供開(kāi)發(fā) 商和設(shè)計(jì)單位參考。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進(jìn)行藝術(shù)處理。特別在各樓層、各區(qū)域、 各節(jié)點(diǎn)的處理上，應(yīng)充分利用公園建筑的藝術(shù)風(fēng)格，進(jìn)行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位。 游園區(qū)，主要包括：畫(huà)廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計(jì)。 購(gòu)物區(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、花草魚(yú)蟲(chóng)、根雕、盆景。 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不可控因素、變化較多，及時(shí)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充、修改是必須和必要的。 主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)，它可提升項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)招商、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)都能起到極大的推動(dòng)作用。 北京 **************有限公司 20xx年 9月14 日