【正文】 講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積； 燃燒物質(zhì)可分為：油、化學物質(zhì)、一 般物質(zhì)。 ②、啟用報警設施通知防火指揮部相 關人員到場施救。 ②、火勢小，自身力量足以撲救。 現(xiàn)場指揮員馬上通知管理部經(jīng)理、助理、消防控制中心及各部門負責人。 當發(fā)生火災時，值班員應按《校園區(qū)滅火應急規(guī)程》處理，停止動力設備供電，啟用備用電源以供滅火。 配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若 60 分鐘內(nèi)不能排 除故障，盡快更換備用抽屜柜。 強電井 序號 部位 內(nèi) 容 要求 1 插接箱 清掃外表面； 檢查空氣開關； 檢查內(nèi)部接線； 無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。 電力變壓器（干式） 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 外殼 查低壓連接母線； 檢查殼體。房屋維修服務將嚴格按照 W 物業(yè)管理公司 IS09001（ 20xx）的要求來執(zhí)行： 1． 教學樓、實驗樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設備、門鎖等零星小修 2小時內(nèi)完成，至多也要保證當天完成； 2． 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在 10 分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場維修（維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外 ）； 3． 廁所堵塞要在 24 小時內(nèi)完成（需換潔具的除外）； 4． 風扇、門窗、廁所設施、照明設施的檢查分別在學校開學前和學期結束后各進行一次詳細的檢查，在學期中還須安排一次檢查； 5． 特殊原因不能及時維修的必須要向報修人說明，并告知能夠完成所需的時間。 9 衛(wèi)生間、茶水間 （ 1）每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護； （ 2）每年對水、電設施進行一次全 面維護； （ 3）每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護。 3 公共屋面 （ 1）每年粉刷避雷網(wǎng)一次； （ 2）每年全面修補天面隔熱層一次； （ 3）每年對屋面防水層檢修一次，每 5 年翻新老化部分； （ 4）每半年疏通屋面雨水管一次； （ 5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。 8 公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層 每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 助理室、技術科和清潔管理部負責組織實施。 四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。 （一）行政辦公用品 項 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 電腦 2 臺 120xx 固定資產(chǎn) 空調(diào) 4 臺 10000 固定資產(chǎn) 打印機 1 臺 3000 固定資產(chǎn) 復印機 1 臺 120xx 固定資產(chǎn) 傳真機 1 臺 20xx 固定資產(chǎn) 飲水機 4 臺 1200 低值易耗品 保險柜 1 個 500 低值易耗品 辦公桌椅 9 套 5000 低值易耗品 文件檔案柜 6 個 5000 低值易耗品 自行車 9 輛 4500 低值易耗品 電話 3 部 900 低值易耗品 辦公用資料、文具 1 批 2500 低值易耗品 員工服裝費 70 套 28000 低值易耗品 員工生活用品 ：鐵架床、熱水器、電視機、電風扇、儲物柜等 1 批 20xx0 低值易耗品 小 計 106600 元，固定資產(chǎn) 39000 元 （二）維修工具 項 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 電焊機 3 臺 3000 低值易耗品 沖擊電鉆 3 臺 4500 低值易耗品 手電鉆 3 臺 1650 低值易耗品 手提砂輪機 1 臺 800 低值易耗品 電鋸 1 臺 1500 低值易耗品 切割機 2 臺 3000 低值易耗品 鋁合金梯（長、短） 各 1 架 1000 低值易耗品 臺鉗 1 把 500 低值易耗 品 工作臺 1 臺 1000 低值易耗品 萬用表 6 個 1200 低值易耗品 鉗表 2 塊 800 低值易耗品 搖表 2 個 700 低值易耗品 機電設備專用工具 1 700 低值易耗品 電工工具 24 套 7200 低值易耗品 水工工具 2 套 400 低值易耗品 電焊工具 2 套 1000 低值易耗品 疏通機 3 臺 2700 低值易耗品 鋁合金人字梯 3 套 2700 工具柜 4 組 20xx 低值易耗品 其它工具材料 1 組 600 低值易耗品 小 計 36950 元 （三）消防器材 項 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 無線對講機 10 部 20xx0 固定資產(chǎn) 手提式滅火器 50 支 3750 低值易耗品 消防斧頭 8 把 400 低值易耗品 消防扳手 8 把 2400 低值易耗品 防毒面具 10 套 1800 低值易耗品 消防靴 10 雙 500 低值易耗品 消防戰(zhàn)斗服 8 套 3200 低值易耗品 強光手電筒 5 只 500 低值易耗品 小 計 32550 元，固定資產(chǎn) 20xx0 元 （四）開辦費合計： 176100 元 (其中固定資產(chǎn) 59000 元，不含管理用房裝修費用 ) 第六章 房屋本體維護管理計劃和實施 房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護與管理是 X 大學城物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 （二）培訓的組織方式 集中授課，組織學習； 參觀學習，操作現(xiàn)場實踐； 定期舉行學習研討會，教學與自學相結合； 根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點問題，進行專項研討、攻關，學習，旨在培訓員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。 （二）、 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理和 ISO14000 環(huán)境管理體系知識。 信息反饋時，對組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制訂相應的質(zhì)量標準和措施隨時加以衡量并糾正，對組織外部引進的管理經(jīng)驗保持積極態(tài)度，隨時加以吸收和利用。 信息反饋及時到位。 （三）技術科 （ 1） 根據(jù)物業(yè)特點和業(yè)主（使用人）的需要，制定 X 大學城建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機電設施、公共場地的日常維護保養(yǎng)計劃方案和應急方案，并組織實施； （ 2） 制定本部門員工專業(yè)知識培訓計劃，并組織實施。 9 服務回訪率 25% 25%以上 回訪次數(shù) /服務次數(shù) 建立健全回訪制度，做好服務回訪記錄，加強服務隊伍服務意識。 序號 指標名稱 國家 標準 管理 標準 測算依據(jù) 管理主要措施 1 房屋及配套設施完好率 98% 98%以上 完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積 /房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進行全面分項檢修；嚴格日常管理，無人為損壞事件。 措施之二：全面推行 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系 W 物業(yè)管理公司 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系經(jīng)過多年實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在 X 大學城的物業(yè)管理全面推行，并結合項目特點，確立適合的質(zhì)量目標。為此， W 物業(yè)管理公司抽調(diào)機電管理技術骨干，組成強有力的安全保障體系，制定嚴格的運行管理制度及周期性的維護保養(yǎng)計劃和標準，運用現(xiàn)代科技和管理手段，對 X 大學城的機電設施設備 進行全方位的綜合管理，達到最經(jīng)濟的設備使用周期和設備綜合服務效益。大學城的創(chuàng)建將勾畫出 Z市在新世紀以高層次教育為核心，以深化體制改革為動力的美好未來，充分展現(xiàn)其時代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，塑造出國內(nèi)一流、國際知名的聚產(chǎn)學研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。 二、總體思路 Z 市 W 物業(yè)公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理 新概念 “天人合一” 為管理內(nèi)核，以 “卓越質(zhì)量管理” 和 “竭誠為您服務” 為立足點，以先進的管理技術和豐富的管理經(jīng)驗為依托，明確工作重點，采取科學先進、切實有效的管理措施不斷實施服務創(chuàng)新，在 Z 市努力創(chuàng)建 “優(yōu)質(zhì)低價” 管理新模式，為推動 Z 市物業(yè)管理的市 場化進程和城市建設做出我們的貢獻。同時加強對重點設備的監(jiān)管力度，實行 24 小時的跟蹤服務。在管理服務人員的培訓過程中，要增強質(zhì)量體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強質(zhì)量意識和規(guī)范意識，使質(zhì)量體系正常 運作。 2 房屋零修、急修及時率 100% 100% 及時維修次數(shù) /應計報維修次數(shù) 建立嚴格的修繕制度，維修人員接到《維修通知單》后需帶工具 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修 8 小時內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。 10 使用人滿意 率 95%以上 96%以上 對管理滿意人數(shù) +基本滿意人數(shù) /使用人總人數(shù) 采用現(xiàn)代化的科學管理手段，努力完善服務體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強雙方交流及溝通。 （ 3） 負責技術科日常工作效果的檢查、監(jiān)督； （四）財務科 根據(jù)國家有關財務管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點，制定管理部財務管理 方案，并組織實施。 信息處理及時準確。 載體 信 息 判斷決策 是否可利用 調(diào)查分析 篩選排除 可行性方案論證 實施 是否需處理 備案存檔 采取正確措施處理 驗證反饋 第二節(jié) 工作計劃 序號 工作項目 具體內(nèi)容 所需時間 1 參與規(guī)劃、設計和建設 再作現(xiàn)場勘察、研究規(guī)劃設計意圖 與施工單位 溝通 從物業(yè)管理角度，投標書的構思提出合理化建議 二個月 2 制訂詳細管理方案 總結以往的管理經(jīng)驗 制訂詳細的物業(yè)管理方案 二個月 3 派出工程人員參與前期管理 收集審閱各類工程資料 參與現(xiàn)場施工監(jiān)理及各類設備的安裝調(diào)試 針對項目提出物業(yè)管理方面的建議 三個月 4 人力資源組織 人員的招聘和調(diào)配 員工的上崗培訓 二個月 5 簽訂委托合同 就管理用房及其他管理問題進行充分協(xié)商 簽訂項目管理合同 一個月 6 完善管理及辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 及其他生活用房 管理所需物資的配備 二個月 7 成立 X 大學城管理部 選聘派駐人員 與外部建立公共關系網(wǎng)絡 一個月 8 制訂及完善管理規(guī)章制度 導入 ISO9002 質(zhì)量保證體系 配合管理特點，制訂和完善切合實際的各項制度 二個月 9 物業(yè)的 驗收 與接管、各項資料的移交 依據(jù)接管驗收標準逐項核對，并辦理書面移交手續(xù) 對遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決 二個月 第四章 管理人員的配備、培訓 第一節(jié) 管理人員的配備 一、管理人員配備 （一）、管理人員配備的原則 精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則 文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結合的原則 內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則 先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則 （二）、管理部人員配備方案 職能部門 崗位設置及人員配備數(shù)量 小計 管理部經(jīng)理室 項目經(jīng)理 1 人 1 人 檔案資料科 事務助理 1 人 1 人 財務科 會計 1 人（公司會計兼）、出納 1 人（兼采購） 1 人 技術科 現(xiàn)場技術負責人 3 人 3 人 合計 6 人 （三）、操作層人員配備方案 職能部門 崗位設置及人員配備數(shù)量 小計 運行班 值班機電工 4 人 4 人 機電維修班 機電維修工 14 人 14 人 水電土建班 水電土建維修工 8 人 8 人 合計 26 人 （四）、人員配備方案說明： （ 1） 管理部計劃配備管理服務人員 32 人，其中，管理層員工 6 人，操作層員工 26 人； （ 2） 機電、土建維修人員數(shù)量是按正常維修考慮配置； （五）、人員 素質(zhì)概述： 技術負責人： 具備三年以上項目管理工作經(jīng)驗，持有項目管理上崗證書； 具有較強的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻精神，工作責任心強； 具有相關專業(yè)中級以上職稱； 土建、水電、機電維修人員：具備一年以上項目管理實操工作經(jīng)驗，持有上崗證書，能吃苦耐勞，工作責任心強，具有初級以上專業(yè)技能資格。