【正文】 能力和公共關系處理，建立良好的公共形象 7 有關主管單位安排、規(guī)定必須參加的業(yè)務培訓 根據(jù)實際情況安排 有關管理服務人員 公司本部外部培訓 根據(jù) 規(guī)定要求以提高業(yè)務管理水平 8 維修服務人員升級培訓 Z 市勞動部門 維修、服務人員 公司本部外部培訓 考核 確保每年該類人員 10％以上達到中級技工等級證書 10 勞動安全衛(wèi)生培訓 一 天 公司本部 全體員工 公司本部內(nèi)部培訓 考核 熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識 11 消防技能訓練及演習 三天 有關協(xié)作單位 全體義務消防員 公司本部內(nèi)部輪流培訓 實際操作 掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力 12 操作規(guī)程示范 三天 公司本部 各相關部門員工 公司本部培訓 實際操作 規(guī)范員工操作規(guī)程，提高員工操作技能 13 服務意識、職業(yè)道德 一天 公司本部 全體員工 公司本部培訓 考核 提高員工服務意識增強員工職業(yè)道德，加強工作責任心 第五章 管理服務用房及工作必需的物資裝備 一、物資裝備的原則 科學實用、節(jié)約的原則 分期分批，有計劃配備的原則 優(yōu)質(zhì)價廉的原則 二、管理工作必需的物資裝備 （一）、物資裝備的原則 科學實用、節(jié)約的原則 分期分批，有計劃配備的原則 優(yōu)質(zhì)價廉的原則 三、管理用房 （一）、辦公用房所需面積 物業(yè)管理辦公用房所需面積約 125 平方米。 轉崗培訓：側重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓，在員工到新崗位頭兩個星期內(nèi)進行，采用授課或帶崗的方式的進行。 二、培訓主要內(nèi)容： （一）、項目管理中的熱點、難點和焦點問題的知識和處理。 信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關的部分。 信息搜集科學有效。 （六）部門職責說明： （一）項目經(jīng)理室： （ 1）在 W 物業(yè)管理公司的直接領導下，全面組織、安排管理內(nèi)部的日常管理工作； （ 2）根據(jù)管理部的實際情況，制定管理部的年度工作規(guī)劃和專題工作計劃，并組織實施； （ 3）根據(jù)管理部的實際情況，制定管理部的財務開支計劃，并監(jiān)督實施； （ 4）根據(jù)管理部的實際情況，組織對管理部各部門工作績效進行監(jiān)督考核； （ 5）負責管理部對外關系的協(xié)調(diào)。 7 有效投訴率 2‰以下（年） 2‰以下（年） 有效投訴次數(shù)／使用人總數(shù) 做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結果、有記錄、有回訪。 第二章 質(zhì)量目標 二年內(nèi) X 大學城項目管理的各項指標 達到國家級 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達標評分細則》的各項分項標準。 （二）、管理難點 ： 由于缺少設備安裝前期的介入管理，設備在使用初期階段各類技術參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度； 管 理區(qū)域廣，各類設施設備安裝較分散，人員的配備相應增多，加大了費用開支； 電梯及中央空調(diào)系統(tǒng)采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實際運作中會增加協(xié)調(diào)的難度性； 消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一但發(fā)生火警意外，增加保障應急程 序的協(xié)調(diào)性。 四、工作重點 （一）、 工作重點 設施設備管理 如果將機電設施設備比喻為整個建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。 校區(qū)總建筑面積為 萬 m2，其中 A 大學校區(qū) 萬 m2， B 大學校區(qū) 萬m2， C 大學校區(qū) 萬 m2。 創(chuàng)建該模式的主要措施有： ――狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動。 房屋本體管理 1）、制訂維修、養(yǎng)護計劃：制訂科學、合理的日常和定期的維修 、養(yǎng)護計劃和實施方案，嚴格按計劃和實施方案執(zhí)行； 2）、重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用 ,防止房屋結構的過早損耗或損壞 ,對房屋結構易出現(xiàn)問題的部位在查勘中進行重點檢查 ,制訂日常和定期的查勘養(yǎng)護計劃，做到早發(fā)現(xiàn)早處理。 措施三：加強與學校各管理機構的關系協(xié)調(diào)和合作； 物業(yè)管理企業(yè)和學校各管理機構均涉及到項目管理的不同側面，二者關系若 協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項目管理服務水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認識，實際工作中需強調(diào)各管理機構的指導監(jiān)督作用，要全面加強與學校教務處、學生處、后勤處等各管理機構的合作，使之形成合力，從而推動項目管理服務水平的提高。 回訪率 25% 25%以上 維修工程回訪次數(shù) /維修工程項次 照明燈及疏散燈完好率 95% 98%以上 完好照明燈、疏散燈數(shù)量 /照明燈、疏散燈總數(shù)量 4 主要機電設 備完好率 99% 99%以上 完好的大型及重要機電設備 /大型及重要機電設備總計 完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有機電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實施 24 小時專人值班；出現(xiàn)故障及時 排除。管理部下設檔案資料科、技術科和財務科，具體架構如下： W 物業(yè)管理公司大學城管理部 檔案資料科 技 術 科 財 務 科 運 行 班 機電維修班 水電土建班 項目經(jīng)理室 （五）機構圖說明： （ 1）管理部內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 （ 2）負責管理部內(nèi)部所需各類物資、材料的采購、保管、發(fā)放、統(tǒng)計。實際操作中必須保持信息的真實、科學和全面。 （二）、管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術知識和能力，勤奮、踏實敬業(yè)，勇于創(chuàng)新，開拓進取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。 三、培訓類別與方式： （一）培訓類別 入職培訓：側重于對物業(yè)管理 基本知識及 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培訓。 五、培訓計劃 管理部員工培訓計劃分為兩部分。 三、保證 X 大學城對外的形象。 一、房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃分日常維 修和定期維護兩個方案，具體內(nèi)容如下： (一 )、 房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案 序號 項目 計劃 方案 標準及實施效果 1 房屋承重及抗震結構部位 每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理 （ 1）由于使用不當造成結構局部受損較輕由技術科按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施 （ 2）因施工質(zhì)量原因造成結構問題，請開發(fā)單位處理 （ 1）安全牢固，正常使用； （ 2）功能完好。 10 上、下水管道 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術科負責維修 （ 1）上、下水暢通，無滲漏，無堵塞； （ 2）無污漬，無銹蝕； （ 3）無違章私接私斷管道。 7 本體消防設施 （ 1） 每半年進行一次煙感試驗； （ 2）每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次； （ 3）每年對消防疏散標志進行一次維護。 10 上、下水管道 （ 1）每年粉刷管道一次； （ 2）每年檢修一次，并堅固管道固定碼； （ 3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。運用各種科學手段，最大程度的實現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為廣大師生提供一個安全、舒適的高品位學習和生活空間。 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常 2 柜背面 觀察母線、連接點、引出線； 連接良好、接點無發(fā)熱變色， 檢查電度表 電度表鋁盤轉動正常 電容器柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運行參數(shù)； 檢查自動補償器； 檢查各組電容指示燈； 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好 2 柜內(nèi) 觀察電容器殼體、套管； 檢查導線及其連接點； 檢查柜內(nèi)溫度。 低壓開關柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 柜背面 檢查閘刀開關 檢查自動開關 檢查保險絲具 檢查電纜及電纜頭 檢查母線支撐固定裝置 不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味 無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動 3 地線 檢查接地線，接線頭 接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固 4 地下電纜室 檢查室內(nèi)環(huán)境 檢查電纜托盤 檢查電纜 無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固 定可靠，無損壞，無放電痕跡 電容器柜 序 部位 內(nèi)容 要求 號 1 完成每日巡視項目 2 柜正面 手動（用轉換開關）逐組投切電容器 控制正常功能良好，指示儀表及信號正確 3 接地 檢查接地線 無松動，無斷股 4 柜內(nèi) 檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線 接觸良好，無過熱，無損壞 柴油發(fā)電機 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 冷卻水系統(tǒng) 檢查冷卻水箱水位 檢查各管路及連接部位 水位距注水口約 50mm 連接良好，無滲漏 3 燃油系統(tǒng) 檢查油箱油位 檢查各管 路及連接部位 油位正常（保證 24 小時運行） 聯(lián)接良好，無滲漏 4 潤滑系統(tǒng) 檢查油尺、油位 檢查機油油質(zhì) 檢查潤滑系統(tǒng)各接頭 油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應清潔、無雜質(zhì)，連接良好無滲漏 5 空氣流阻指示器 檢查空氣流阻指示器 色標應為綠色 6 控制系 手動空載試運行 啟動迅速，開關正常，運轉無 統(tǒng) 按操作規(guī)程要求手動啟動機組 檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。 對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復時間等。 地下室采用低照度分散照明，能達到一般照明效果即可，燈具全部采用節(jié)能型。 ①、消防控制中心值班員根據(jù)火場情況，按《校園區(qū)滅火應急規(guī)程》進行處理；技術科負責人指揮技術科員工作各種應急處理。 ④、責任消防員組織調(diào)查火警事故，協(xié)助公安機關調(diào)查火 災原因，并填寫《火警 /匪警處理情況登記表》。 ⑤、切除非消防電源，啟用應急電源。 三、落實防火安全“三級”檢查制度 一級檢查由班組組織實施，每天對本崗位、本地段進行一次火情安全的檢查， 發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 消防值班員應密切關注各消防設備運行狀態(tài)。 ②、火警誤報通知中心消除警號。 ③、其余部門員工根據(jù)現(xiàn)場指揮的命令，進行各種救火操作。 第二節(jié) 消防系統(tǒng)的管理 消防設施設備的運行管理，將直接影響到大學城全體師生的安全感和舒適感，因此 W 物業(yè)管理公司 制定了詳盡的消防設施設備周期性的維護保養(yǎng)方案及標準 ，并根據(jù)此方案及標準進行全方位的維護保養(yǎng)。 對于突發(fā)事件停電時，技術科應與供電局聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知管理部及校方，同時保證備用發(fā)電機在 5 分鐘內(nèi)啟動并接入應急電網(wǎng)，相關人員檢查應急供電線路是否正常。 10% 柴油發(fā)電機 序號 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 檢查緊固各連接部螺栓 檢查連接導線 更換冷卻水 更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老泥濁變黑，應更換機油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器 無松動 連接完好 手動試機，觀察各種參數(shù)是否符合運行規(guī)程 供配電接地系統(tǒng) 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 接地線 檢查接地線螺栓及連接情況 緊固良好 2 接地體 檢查接地體焊接頭 焊接良好、無銹蝕 3 接地電阻 用接地電阻測量儀測量接地電阻 系統(tǒng)的接地電阻小于 4Ω 防雷接地系統(tǒng) 序號