【正文】 ⑥、啟用相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵、噴淋泵等。 ②、技術(shù)科負(fù)責(zé)人指揮技術(shù)科員工關(guān)閉起火樓宇的供電 系統(tǒng)，啟用應(yīng)急電源。 （二）、停電應(yīng)急處理措施 對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)及時(shí)通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時(shí)間，并做好停電準(zhǔn)備工作。 電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過 45℃ 柴油發(fā)電機(jī) 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 機(jī)身 清掃機(jī)身及周圍地面 無灰塵、雜物 2 控制屏 檢查信號(hào)指示； 檢 查各控制形式、狀態(tài)。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)定實(shí)施維修 （ 1）美觀完好； （ 2）上、下水通暢； （ 3）無滲漏。 11 冷、暖氣管道通訊線路，頂棚 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 技術(shù)科負(fù)責(zé)維修 （ 1）完好，無破損，無開裂； （ 2）線路暢通，使用正常。對(duì)于能體現(xiàn) X 大學(xué)城形象的重要部位要加強(qiáng)管理。 上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行。 信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集――整理――利用――反饋的良性循環(huán)。 （ 2）管理部?jī)?nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。 措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力； 注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項(xiàng)目管理由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管方式，使項(xiàng)目的管理真正得以升華。 ――采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。 ――在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。 W 物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會(huì)的作用，倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強(qiáng)學(xué)生參與管理的意識(shí)。 （ 3）各專業(yè)科技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的 管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。 要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。 在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行。保證外墻面、建筑小品的外 觀完好、整潔。 (二 )、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí) 施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； （ 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 11 冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚 （ 1）每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 2）每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 3）每年對(duì)通訊 線路進(jìn)行一次全面檢修。 機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)行規(guī)程要求 3 蓄電池 檢查浮充電壓、電流值； 檢查蓄電池液比重及液位。 對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)與供電局聯(lián)系，問明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知管理部及校方，同時(shí)保證備用發(fā)電機(jī)在 5 分鐘內(nèi)啟動(dòng)并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。 ③、其余部門員工根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，進(jìn)行各種救火操作。 消防值班員應(yīng)密切關(guān)注各消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。 ⑤、切除非消防電源，啟用應(yīng)急電源。 ①、消防控制中心值班員根據(jù)火場(chǎng)情況，按《校園區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程》進(jìn)行處理；技術(shù)科負(fù)責(zé)人指揮技術(shù)科員工作各種應(yīng)急處理。 對(duì)所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時(shí)間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時(shí)間等。 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常 2 柜背面 觀察母線、連接點(diǎn)、引出線； 連接良好、接點(diǎn)無發(fā)熱變色， 檢查電度表 電度表鋁盤轉(zhuǎn)動(dòng)正常 電容器柜 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)； 檢查自動(dòng)補(bǔ)償器； 檢查各組電容指示燈； 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好 2 柜內(nèi) 觀察電容器殼體、套管； 檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)； 檢查柜內(nèi)溫度。 10 上、下水管道 （ 1）每年粉刷管道一次； （ 2）每年檢修一次，并堅(jiān)固管道固定碼； （ 3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 10 上、下水管道 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由技術(shù)科負(fù)責(zé)維修 （ 1）上、下水暢通，無滲漏，無堵塞； （ 2）無污漬，無銹蝕； （ 3）無違章私接私斷管道。 三、保證 X 大學(xué)城對(duì)外的形象。 三、培訓(xùn)類別與方式： （一）培訓(xùn)類別 入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理 基本知識(shí)及 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。管理部下設(shè)檔案資料科、技術(shù)科和財(cái)務(wù)科，具體架構(gòu)如下： W 物業(yè)管理公司大學(xué)城管理部 檔案資料科 技 術(shù) 科 財(cái) 務(wù) 科 運(yùn) 行 班 機(jī)電維修班 水電土建班 項(xiàng)目經(jīng)理室 （五）機(jī)構(gòu)圖說明： （ 1）管理部?jī)?nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 措施三：加強(qiáng)與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)和合作； 物業(yè)管理企業(yè)和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)均涉及到項(xiàng)目管理的不同側(cè)面，二者關(guān)系若 協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、后勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)水平的提高。 創(chuàng)建該模式的主要措施有： ――狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動(dòng)。 四、工作重點(diǎn) （一）、 工作重點(diǎn) 設(shè)施設(shè)備管理 如果將機(jī)電設(shè)施設(shè)備比喻為整個(gè)建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。 第二章 質(zhì)量目標(biāo) 二年內(nèi) X 大學(xué)城項(xiàng)目管理的各項(xiàng)指標(biāo) 達(dá)到國家級(jí) 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》的各項(xiàng)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 （六）部門職責(zé)說明： （一）項(xiàng)目經(jīng)理室： （ 1）在 W 物業(yè)管理公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面組織、安排管理內(nèi)部的日常管理工作； （ 2）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，制定管理部的年度工作規(guī)劃和專題工作計(jì)劃，并組織實(shí)施； （ 3）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，制定管理部的財(cái)務(wù)開支計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施； （ 4）根據(jù)管理部的實(shí)際情況，組織對(duì)管理部各部門工作績(jī)效進(jìn)行監(jiān)督考核； （ 5）負(fù)責(zé)管理部對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)。 信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關(guān)的部分。 轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識(shí)及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。 2 外墻面 （ 1）每年對(duì)外墻面清洗一次； （ 2）每三年對(duì)較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新； （ 3）每年對(duì)國徽進(jìn)行一次維護(hù)； （ 4）每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）完好、無損壞； （ 2）線路暢通、使用正常。 浮充電壓 26177。 當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要計(jì)劃停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)提前通知管理部及校方停電范圍、時(shí)間，值班員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)向維修人員進(jìn)行技術(shù)交底和安全交底后，方可開 始工作。 現(xiàn)場(chǎng)指揮員根據(jù)火勢(shì)大小，決定采取相應(yīng)措施： ①、火勢(shì)大，自身難以撲救。如自動(dòng)失靈，應(yīng)立即手動(dòng)起動(dòng)各設(shè)備，保證水電供應(yīng)不間斷，所有消防設(shè)施必須在 5－ 7 分鐘之內(nèi)投入運(yùn)行。 ④、迫降電梯至首層。 各部門員工在現(xiàn)場(chǎng)指揮員的統(tǒng)一指揮下，采取各種相應(yīng)措施。 公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時(shí)，維修人員在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。 顯示正常、無損壞、溫度不超過 140℃ 3 聲響 監(jiān)聽變壓器聲響 發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音 4 變壓器室 檢查門窗、地面、四壁； 檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施； 檢查室內(nèi)照明設(shè)施； 檢查室內(nèi)消防設(shè) 施 無雜物、不漏水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常 低壓開關(guān)柜 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)； 檢查空氣開關(guān) 檢查閘刀開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)； 檢查分閘、合閘指示燈。 （ 1）完好、無缺損； （ 2）使用正常； （ 3）整潔、清爽。 9 衛(wèi)生間、茶水間 每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）墻體、窗戶頂棚完好，無缺損； （ 2）設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常； （ 3）整潔、無污跡，無積塵，無積水； （ 4）無堵塞，無異味。 二、保證 X 大學(xué)城與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 （四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn) 代思想文化觀念。 （二）、信息傳遞示意圖 后勤實(shí)業(yè)公司 政府主管部門 行業(yè)物業(yè)管理單位 外部公共媒體 W物業(yè)管理公司 管 理 部 物業(yè)使用人 管理員 員 工 （三）、信息反饋處理流程圖 NO YES NO YES （四）、信息反饋及處理機(jī)制說明 信息是企業(yè)運(yùn)作的重要管理資源。 第三章 擬采取的管理方式和工作計(jì)劃 第一節(jié) 擬采 取的管理方式 一、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖 設(shè)立 X 大學(xué)城管理部，作 W 物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé) X 大學(xué)城的設(shè)施設(shè)備 及房屋本體維護(hù)管理 工作。 W 物業(yè)管理公司還將在 X 大學(xué)城的物業(yè)管理中積極引進(jìn) ISO14000 環(huán)境控制體系，以此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺(tái)階。 三、管理模式 構(gòu)建校園管理新模式 “優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式 鑒于我國的國情和大學(xué)城物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求， W物業(yè)管理公司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度的降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探 索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其它設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)行；而 消防系統(tǒng)則是整個(gè)建筑系統(tǒng)的安全保障。 質(zhì)量目標(biāo) 共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng) 質(zhì)量目標(biāo) 完成的實(shí)施措施。 （二）檔案資料科 （ 1） 負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督； （ 2） 負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部文件及管理檔案的建立和 管理； （ 3） 負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的投訴來訪，并進(jìn)行回訪； （ 4） 負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的人員招聘、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。 職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報(bào)銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行 鼓勵(lì)?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）平整、無滲水、無裂紋； （ 2）整潔統(tǒng)一。 二、房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高效地處理。 1V，浮充電流 1— 2A（觀察充電電流表），電池液比重 ~（采用吸式比重計(jì)），液位不低于極板 4 冷卻水 檢查水位 水位在正常刻度范圍 箱 5 儲(chǔ)油箱 檢查油位 保證儲(chǔ)油至