【正文】 少能供機(jī)組運(yùn)行 24小時(shí) 6 潤(rùn)滑油 檢查潤(rùn)滑油位 潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi) 7 通風(fēng) 檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施 風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。 為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，值班員應(yīng)立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時(shí)通知管理部，由管理部通知校方停電時(shí)間及原因。即向消防機(jī)關(guān)報(bào)警；同時(shí)安排人員維持消防通道暢通，指定專人引領(lǐng)消防車進(jìn)場(chǎng)；在等候消防干警的同時(shí)，組織人員采取各種手段控制火勢(shì)，搶救、疏散受災(zāi)人員和受災(zāi)物資。 （三）、拔打“ 119”電話報(bào)警程序： 拿起話筒拔打“ 119”號(hào)鍵，準(zhǔn)確講清起火單位名稱，所在位置。 ③、利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散。 現(xiàn)場(chǎng)指揮員集合校園區(qū)內(nèi)所有在場(chǎng)員工，若部門負(fù)責(zé)人不在場(chǎng)，則由現(xiàn)場(chǎng)指揮員指定臨時(shí)負(fù)責(zé)人，臨時(shí)負(fù)責(zé)人擔(dān)任該部門應(yīng)急指揮工作。 樓層配電箱發(fā)生故障時(shí)，維修人員在 5 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場(chǎng)， 30 分鐘排除故障。 低壓母線不發(fā)熱、無(wú)變色，外殼清潔、無(wú)雜物、無(wú)放電痕跡 2 溫度計(jì) 檢查是否完好； 觀察溫度指示。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實(shí)施維修。 （ 1）墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無(wú)缺損； （ 2）室內(nèi)設(shè)施齊全； （ 3）整潔、無(wú)灰塵、無(wú)霉跡； （ 4）無(wú)違章、無(wú)亂堆放。針對(duì) X 大學(xué)城的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果： 一、絕對(duì)保證有一個(gè)正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。 （三）、 CS 顧客滿意戰(zhàn)略和 CI 企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)。 信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。 10 使用人滿意 率 95%以上 96%以上 對(duì)管理滿意人數(shù) +基本滿意人數(shù) /使用人總?cè)藬?shù) 采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強(qiáng)雙方交流及溝通。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)過(guò)程中，要增強(qiáng)質(zhì)量體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)量體系正常 運(yùn)作。 二、總體思路 Z 市 W 物業(yè)公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理 新概念 “天人合一” 為管理內(nèi)核，以 “卓越質(zhì)量管理” 和 “竭誠(chéng)為您服務(wù)” 為立足點(diǎn)，以先進(jìn)的管理技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為依托，明確工作重點(diǎn)，采取科學(xué)先進(jìn)、切實(shí)有效的管理措施不斷實(shí)施服務(wù)創(chuàng)新，在 Z 市努力創(chuàng)建 “優(yōu)質(zhì)低價(jià)” 管理新模式，為推動(dòng) Z 市物業(yè)管理的市 場(chǎng)化進(jìn)程和城市建設(shè)做出我們的貢獻(xiàn)。為此， W 物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對(duì) X 大學(xué)城的機(jī)電設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn) 管理 標(biāo)準(zhǔn) 測(cè)算依據(jù) 管理主要措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 98%以上 完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積 /房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無(wú)人為損壞事件。 （三）技術(shù)科 （ 1） 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和業(yè)主（使用人）的需要，制定 X 大學(xué)城建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機(jī)電設(shè)施、公共場(chǎng)地的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃方案和應(yīng)急方案，并組織實(shí)施； （ 2） 制定本部門員工專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。 信息反饋時(shí)，對(duì)組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制訂相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨時(shí)加以衡量并糾正，對(duì)組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)保持積極態(tài)度，隨時(shí)加以吸收和利用。 （二）培訓(xùn)的組織方式 集中授課，組織學(xué)習(xí)； 參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐； 定期舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合； 根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行專項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點(diǎn)問(wèn)題的能力。 四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。 3 公共屋面 （ 1）每年粉刷避雷網(wǎng)一次； （ 2）每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次； （ 3）每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每 5 年翻新老化部分； （ 4）每半年疏通屋面雨水管一次； （ 5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照 W 物業(yè)管理公司 IS09001（ 20xx）的要求來(lái)執(zhí)行： 1． 教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修 2小時(shí)內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成； 2． 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在 10 分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場(chǎng)維修（維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外 ）； 3． 廁所堵塞要在 24 小時(shí)內(nèi)完成（需換潔具的除外）； 4． 風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查； 5． 特殊原因不能及時(shí)維修的必須要向報(bào)修人說(shuō)明，并告知能夠完成所需的時(shí)間。 強(qiáng)電井 序號(hào) 部位 內(nèi) 容 要求 1 插接箱 清掃外表面； 檢查空氣開關(guān)； 檢查內(nèi)部接線； 無(wú)灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要求，無(wú)過(guò)熱變色現(xiàn)象，連接無(wú)松動(dòng)。 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班員應(yīng)按《校園區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程》處理，停止動(dòng)力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。 ②、火勢(shì)小，自身力量足以撲救。 講清起火部位、燃燒物品、火勢(shì)大小、火場(chǎng)面積； 燃燒物質(zhì)可分為：油、化學(xué)物質(zhì)、一 般物質(zhì)。 ②、啟用報(bào)警設(shè)施通知防火指揮部相 關(guān)人員到場(chǎng)施救。 現(xiàn)場(chǎng)指揮員馬上通知管理部經(jīng)理、助理、消防控制中心及各部門負(fù)責(zé)人。 配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時(shí)，維修人員及時(shí)修理，若 60 分鐘內(nèi)不能排 除故障，盡快更換備用抽屜柜。 電力變壓器（干式） 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 外殼 查低壓連接母線； 檢查殼體。 9 衛(wèi)生間、茶水間 （ 1）每年對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 2）每年對(duì)水、電設(shè)施進(jìn)行一次全 面維護(hù)； （ 3）每年對(duì)墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。 8 公共通道、門廳、樓梯間、會(huì)議室、會(huì)展廳、架空層 每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 助理室、技術(shù)科和清潔管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 （一）行政辦公用品 項(xiàng) 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 電腦 2 臺(tái) 120xx 固定資產(chǎn) 空調(diào) 4 臺(tái) 10000 固定資產(chǎn) 打印機(jī) 1 臺(tái) 3000 固定資產(chǎn) 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 120xx 固定資產(chǎn) 傳真機(jī) 1 臺(tái) 20xx 固定資產(chǎn) 飲水機(jī) 4 臺(tái) 1200 低值易耗品 保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 500 低值易耗品 辦公桌椅 9 套 5000 低值易耗品 文件檔案柜 6 個(gè) 5000 低值易耗品 自行車 9 輛 4500 低值易耗品 電話 3 部 900 低值易耗品 辦公用資料、文具 1 批 2500 低值易耗品 員工服裝費(fèi) 70 套 28000 低值易耗品 員工生活用品 ：鐵架床、熱水器、電視機(jī)、電風(fēng)扇、儲(chǔ)物柜等 1 批 20xx0 低值易耗品 小 計(jì) 106600 元，固定資產(chǎn) 39000 元 （二）維修工具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 電焊機(jī) 3 臺(tái) 3000 低值易耗品 沖擊電鉆 3 臺(tái) 4500 低值易耗品 手電鉆 3 臺(tái) 1650 低值易耗品 手提砂輪機(jī) 1 臺(tái) 800 低值易耗品 電鋸 1 臺(tái) 1500 低值易耗品 切割機(jī) 2 臺(tái) 3000 低值易耗品 鋁合金梯（長(zhǎng)、短） 各 1 架 1000 低值易耗品 臺(tái)鉗 1 把 500 低值易耗 品 工作臺(tái) 1 臺(tái) 1000 低值易耗品 萬(wàn)用表 6 個(gè) 1200 低值易耗品 鉗表 2 塊 800 低值易耗品 搖表 2 個(gè) 700 低值易耗品 機(jī)電設(shè)備專用工具 1 700 低值易耗品 電工工具 24 套 7200 低值易耗品 水工工具 2 套 400 低值易耗品 電焊工具 2 套 1000 低值易耗品 疏通機(jī) 3 臺(tái) 2700 低值易耗品 鋁合金人字梯 3 套 2700 工具柜 4 組 20xx 低值易耗品 其它工具材料 1 組 600 低值易耗品 小 計(jì) 36950 元 （三）消防器材 項(xiàng) 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 無(wú)線對(duì)講機(jī) 10 部 20xx0 固定資產(chǎn) 手提式滅火器 50 支 3750 低值易耗品 消防斧頭 8 把 400 低值易耗品 消防扳手 8 把 2400 低值易耗品 防毒面具 10 套 1800 低值易耗品 消防靴 10 雙 500 低值易耗品 消防戰(zhàn)斗服 8 套 3200 低值易耗品 強(qiáng)光手電筒 5 只 500 低值易耗品 小 計(jì) 32550 元，固定資產(chǎn) 20xx0 元 （四）開辦費(fèi)合計(jì)： 176100 元 (其中固定資產(chǎn) 59000 元，不含管理用房裝修費(fèi)用 ) 第六章 房屋本體維護(hù)管理計(jì)劃和實(shí)施 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是 X 大學(xué)城物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 （二）、 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理和 ISO14000 環(huán)境管理體系知識(shí)。 信息反饋及時(shí)到位。 9 服務(wù)回訪率 25% 25%以上 回訪次數(shù) /服務(wù)次數(shù) 建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。 措施之二：全面推行 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系 W 物業(yè)管理公司 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系經(jīng)過(guò)多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在 X 大學(xué)城的物業(yè)管理全面推行，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。大學(xué)城的創(chuàng)建將勾畫出 Z市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)力的美好未來(lái)，充分展現(xiàn)其時(shí)代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，塑造出國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的聚產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行 24 小時(shí)的跟蹤服務(wù)。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 100% 100% 及時(shí)維修次數(shù) /應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù) 建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到《維修通知單》后需帶工具 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修 8 小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。 （ 3） 負(fù)責(zé)技術(shù)科日常工作效果的檢查、監(jiān)督； （四）財(cái)務(wù)科 根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理 方案，并組織實(shí)施。 載體 信 息 判斷決策 是否可利用 調(diào)查分析 篩選排除 可行性方案論證 實(shí)施 是否需處理 備案存檔 采取正確措施處理 驗(yàn)證反饋 第二節(jié) 工作計(jì)劃 序號(hào) 工作項(xiàng)目 具體內(nèi)容 所需時(shí)間 1 參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè) 再作現(xiàn)場(chǎng)勘察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖 與施工單位 溝通 從物業(yè)管理角度，投標(biāo)書的構(gòu)思提出合理化建議 二個(gè)月 2 制訂詳細(xì)管理方案 總結(jié)以往的管理經(jīng)驗(yàn) 制訂詳細(xì)的物業(yè)管理方案 二個(gè)月 3 派出工程人員參與前期管理 收集審閱各類工程資料 參與現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理及各類設(shè)備的安裝調(diào)試 針對(duì)項(xiàng)目提出物業(yè)管理方面的建議 三個(gè)月 4 人力資源組織 人員的招聘和調(diào)配 員工的上崗培訓(xùn) 二個(gè)月 5 簽訂委托合同 就管理用房及其他管理問(wèn)題進(jìn)行充分協(xié)商 簽訂項(xiàng)目管理合同 一個(gè)月 6 完善管理及辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 及其他生活用房 管理所需物資的配備 二個(gè)月 7 成立 X 大學(xué)城管理部 選聘派駐人員 與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 一個(gè)月 8 制訂及完善管理規(guī)章制度 導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系 配合管理特點(diǎn)，制訂和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度 二個(gè)月 9 物業(yè)的 驗(yàn)收 與接管、各項(xiàng)資料的移交 依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對(duì)，并辦理書面移交手續(xù) 對(duì)遺留問(wèn)題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決 二個(gè)月 第四章 管理人員的配備、培訓(xùn) 第一節(jié) 管理人員的配備 一、管理人員配備 （一）、管理人員配備的原則 精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則 文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則 內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則