【正文】 中進(jìn)行重點(diǎn)檢查 ,制訂日常和定期的查勘養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，做到早發(fā)現(xiàn)早處理。 五、工作措施 措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì) ； “一流”的管理需要“一流”的人才， W 物業(yè)管理公司一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的，實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵， W 物業(yè)管理公司高度重視 X 大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，將派駐最優(yōu)秀的管理 者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)，并持之以恒開(kāi)展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能不斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。 措施三：加強(qiáng)與學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系協(xié)調(diào)和合作； 物業(yè)管理企業(yè)和學(xué)校各管理機(jī)構(gòu)均涉及到項(xiàng)目管理的不同側(cè)面，二者關(guān)系若 協(xié)調(diào)不好，必將演化為提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的一種阻力，需要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)各管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)監(jiān)督作用，要全面加強(qiáng)與學(xué)校教務(wù)處、學(xué)生處、后勤處等各管理機(jī)構(gòu)的合作，使之形成合力，從而推動(dòng)項(xiàng)目管理服務(wù)水平的提高。 質(zhì)量目標(biāo) 共分十項(xiàng)，以表格的形式在下列項(xiàng)中概述以及保障各項(xiàng) 質(zhì)量目標(biāo) 完成的實(shí)施措施。 回訪率 25% 25%以上 維修工程回訪次數(shù) /維修工程項(xiàng)次 照明燈及疏散燈完好率 95% 98%以上 完好照明燈、疏散燈數(shù)量 /照明燈、疏散燈總數(shù)量 4 主要機(jī)電設(shè) 備完好率 99% 99%以上 完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備 /大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施 24 小時(shí)專(zhuān)人值班；出現(xiàn)故障及時(shí) 排除。 有效投訴處理率 95% 100% 處理的有效投訴數(shù)量 /有效投訴總計(jì) 8 管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 培 訓(xùn)合格人員 /培訓(xùn)人員總計(jì) 人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。管理部下設(shè)檔案資料科、技術(shù)科和財(cái)務(wù)科，具體架構(gòu)如下： W 物業(yè)管理公司大學(xué)城管理部 檔案資料科 技 術(shù) 科 財(cái) 務(wù) 科 運(yùn) 行 班 機(jī)電維修班 水電土建班 項(xiàng)目經(jīng)理室 （五）機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明： （ 1）管理部?jī)?nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 （二）檔案資料科 （ 1） 負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督； （ 2） 負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部文件及管理檔案的建立和 管理； （ 3） 負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的投訴來(lái)訪，并進(jìn)行回訪； （ 4） 負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部的人員招聘、調(diào)動(dòng)、培訓(xùn)、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。 （ 2）負(fù)責(zé)管理部?jī)?nèi)部所需各類(lèi)物資、材料的采購(gòu)、保管、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)。 信息通道暢通。實(shí)際操作中必須保持信息的真實(shí)、科學(xué)和全面。 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。 （二）、管理層員工：具備熟練的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、踏實(shí)敬業(yè)，勇于創(chuàng)新，開(kāi)拓進(jìn)取的精神，以及處理各類(lèi)突發(fā)事件的能力。機(jī)電維修等專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)。 三、培訓(xùn)類(lèi)別與方式： （一）培訓(xùn)類(lèi)別 入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理 基本知識(shí)及 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度的培訓(xùn)。 職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書(shū)即予以報(bào)銷(xiāo)學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行 鼓勵(lì)。 五、培訓(xùn)計(jì)劃 管理部員工培訓(xùn)計(jì)劃分為兩部分。 （二）、辦 公用房安排 經(jīng)理室一間 15 ㎡ 技術(shù)科室 30 ㎡ 財(cái)務(wù)科室 15 ㎡ 電腦檔案資料室 15 ㎡ 茶水間、洗手間 10 ㎡ 維修操作間 20 ㎡ 庫(kù)房 20 ㎡ 四、管理工作必需的各類(lèi)物資裝備 管理工作中必需的各類(lèi)物資，包括辦公用品，機(jī)電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見(jiàn)附表）。 三、保證 X 大學(xué)城對(duì)外的形象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無(wú)安全隱患，外墻裝飾無(wú)破損或污跡。 一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃分日常維 修和定期維護(hù)兩個(gè)方案，具體內(nèi)容如下： (一 )、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理 （ 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由技術(shù)科按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重請(qǐng)專(zhuān)家“會(huì)診”提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施 （ 2）因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理 （ 1）安全牢固，正常使用； （ 2）功能完好。 7 本體消防設(shè)施 每月檢查一次 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）箱體完好，標(biāo)識(shí)清楚； （ 2）設(shè)施能有效使用； （ 3）靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。 10 上、下水管道 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由技術(shù)科負(fù)責(zé)維修 （ 1）上、下水暢通，無(wú)滲漏，無(wú)堵塞； （ 2）無(wú)污漬，無(wú)銹蝕； （ 3）無(wú)違章私接私斷管道。 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）平整、無(wú)滲水、無(wú)裂紋； （ 2）整潔統(tǒng)一。 7 本體消防設(shè)施 （ 1） 每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)； （ 2）每年對(duì)消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次； （ 3）每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 （ 1）美觀完好，無(wú)缺損； （ 2）整潔、清爽。 10 上、下水管道 （ 1）每年粉刷管道一次； （ 2）每年檢修一次，并堅(jiān)固管道固定碼； （ 3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 二、房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 為了使學(xué)校能夠有一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對(duì)房屋本體的維修力爭(zhēng)做到及時(shí)、快速、高效地處理。運(yùn)用各種科學(xué)手段，最大程度的實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為廣大師生提供一個(gè)安全、舒適的高品位學(xué)習(xí)和生活空間。 （一）、每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。 無(wú)灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常 2 柜背面 觀察母線、連接點(diǎn)、引出線； 連接良好、接點(diǎn)無(wú)發(fā)熱變色， 檢查電度表 電度表鋁盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)正常 電容器柜 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)； 檢查自動(dòng)補(bǔ)償器； 檢查各組電容指示燈； 無(wú)灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好 2 柜內(nèi) 觀察電容器殼體、套管； 檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)； 檢查柜內(nèi)溫度。 1V，浮充電流 1— 2A（觀察充電電流表），電池液比重 ~（采用吸式比重計(jì)），液位不低于極板 4 冷卻水 檢查水位 水位在正常刻度范圍 箱 5 儲(chǔ)油箱 檢查油位 保證儲(chǔ)油至少能供機(jī)組運(yùn)行 24小時(shí) 6 潤(rùn)滑油 檢查潤(rùn)滑油位 潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi) 7 通風(fēng) 檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施 風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。 低壓開(kāi)關(guān)柜 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 柜背面 檢查閘刀開(kāi)關(guān) 檢查自動(dòng)開(kāi)關(guān) 檢查保險(xiǎn)絲具 檢查電纜及電纜頭 檢查母線支撐固定裝置 不過(guò)熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動(dòng)，接線樁頭無(wú)發(fā)熱變色，無(wú)焦糊異味 無(wú)發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過(guò)熱，固定可靠，無(wú)破損，無(wú)松動(dòng) 3 地線 檢查接地線，接線頭 接地線無(wú)銹蝕斷股，接線樁頭緊固 4 地下電纜室 檢查室內(nèi)環(huán)境 檢查電纜托盤(pán) 檢查電纜 無(wú)雜物、垃圾，無(wú)積水，電纜排列有序，整潔無(wú)雜物，固 定可靠，無(wú)損壞，無(wú)放電痕跡 電容器柜 序 部位 內(nèi)容 要求 號(hào) 1 完成每日巡視項(xiàng)目 2 柜正面 手動(dòng)（用轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)）逐組投切電容器 控制正常功能良好，指示儀表及信號(hào)正確 3 接地 檢查接地線 無(wú)松動(dòng)，無(wú)斷股 4 柜內(nèi) 檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線 接觸良好，無(wú)過(guò)熱，無(wú)損壞 柴油發(fā)電機(jī) 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 2 冷卻水系統(tǒng) 檢查冷卻水箱水位 檢查各管路及連接部位 水位距注水口約 50mm 連接良好，無(wú)滲漏 3 燃油系統(tǒng) 檢查油箱油位 檢查各管 路及連接部位 油位正常（保證 24 小時(shí)運(yùn)行） 聯(lián)接良好，無(wú)滲漏 4 潤(rùn)滑系統(tǒng) 檢查油尺、油位 檢查機(jī)油油質(zhì) 檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)各接頭 油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無(wú)雜質(zhì)，連接良好無(wú)滲漏 5 空氣流阻指示器 檢查空氣流阻指示器 色標(biāo)應(yīng)為綠色 6 控制系 手動(dòng)空載試運(yùn)行 啟動(dòng)迅速，開(kāi)關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú) 統(tǒng) 按操作規(guī)程要求手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組 檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類(lèi)儀表及信號(hào)指示燈。 配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運(yùn)行人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。 對(duì)所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時(shí)間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時(shí)間等。 為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，值班員應(yīng)立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時(shí)通知管理部，由管理部通知校方停電時(shí)間及原因。 地下室采用低照度分散照明，能達(dá)到一般照明效果即可，燈具全部采用節(jié)能型。 一、消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 序號(hào) 維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 檢查保養(yǎng)方法 標(biāo)準(zhǔn) 周期 消 防 控 制 臺(tái) 1 各 類(lèi) 指 示 燈（含電源、信號(hào)） 直觀目測(cè) 指示燈指示正常 1 個(gè)月 2 各類(lèi)開(kāi)關(guān) 直觀目測(cè) 處于開(kāi)啟或自動(dòng)狀態(tài) 1 個(gè)月 3 各電器觸點(diǎn) 如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨 觸點(diǎn)完好，無(wú)燒損 半年 4 各電器元件接線端子及端子排端子 用螺絲刀逐個(gè)緊固 各端子連接牢固無(wú)燒損 半年 5 各電源、信號(hào)線 如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴(yán)重時(shí)更換 導(dǎo)線無(wú)破損、燒焦現(xiàn)象 半年 6 控制臺(tái)內(nèi)部除塵 用小毛刷、皮老虎除塵 無(wú)塵 半年 7 控制臺(tái)表面除塵 用干擦布、毛刷除去表面灰塵 無(wú)塵 每日 設(shè)備 序號(hào) 維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 檢查保養(yǎng)方法 標(biāo)準(zhǔn) 周期 區(qū) 域 報(bào) 警 器 1 指示燈 直觀目測(cè) “ Ac Power”（綠色）指示亮其余指示燈不亮 2 電源電壓 在按下內(nèi)部電源 電壓/后備電壓切（或外部Battery Test 鍵）換鍵前后，目測(cè)指示燈是否正常 指針指示+24V（ +5V） 1 個(gè)月 3 報(bào)警功能 按下“ Fire Test”鍵 “ Zone Alarm”指示燈和“ Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂嗚器警鈴響 1 個(gè)月 4 內(nèi)部各接線端子 用螺絲刀逐個(gè)緊固 各端連接牢固，不松動(dòng) 5 信號(hào)（電源）線 如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴(yán)重時(shí)更換 導(dǎo)線無(wú)破損、老化 半年 6 表面及內(nèi)部除塵 用小毛刷、皮老虎除塵 無(wú)塵 半年 7 擊碎玻璃按鈕盒 直觀目測(cè) 按鈕盒完好，無(wú)松動(dòng) 1 個(gè)月 設(shè)備 序號(hào) 維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 檢查保養(yǎng)方法 標(biāo)準(zhǔn) 周期 集 中 報(bào) 警 器 1 指示燈 直觀目測(cè) “ Ac Power ”（綠色）指示燈亮，其余指示燈不亮 1 個(gè)月 2 電源電壓 在按下內(nèi)部電源切換鍵或外部鍵“ Batt