【正文】 錄。 9 服務(wù)回訪率 25% 25%以上 回訪次數(shù) /服務(wù)次數(shù) 建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊伍服務(wù)意識。 （ 2）管理部內(nèi)部實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。 （三）技術(shù)科 （ 1） 根據(jù)物業(yè)特點和業(yè)主（使用人）的需要，制定 X 大學(xué)城建筑本體、電力、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)及電梯等其他機(jī)電設(shè)施、公共場地的日常維護(hù)保養(yǎng)計劃方案和應(yīng)急方案，并組織實施； （ 2） 制定本部門員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃，并組織實施。 二、工作流程 工作流程圖 工作流程圖說明 針 對 日常 物 業(yè)管 理 和服 務(wù) 工作 ， W 物業(yè)管理公司 編制 了 詳盡 的ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實際工作中有效地加以運(yùn)用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針 和程序去運(yùn)作，一定能入職、上崗培訓(xùn) 建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂 與協(xié)作單位 建立聯(lián)系 物業(yè)接管 日常管理與服務(wù) 完善配套 建立檔案 隊伍輪訓(xùn) 保證既定目標(biāo)的實現(xiàn)。 信息反饋及時到位。 信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時時保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集――整理――利用――反饋的良性循環(huán)。 信息反饋時，對組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制訂相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和措施隨時加以衡量并糾正，對組織外部引進(jìn)的管理經(jīng)驗保持積極態(tài)度，隨時加以吸收和利用。 （三）、操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 和管理要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨，團(tuán)結(jié)協(xié)作，精益求精的團(tuán)隊精神和良好的服務(wù)形象。 （二）、 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理和 ISO14000 環(huán)境管理體系知識。 上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進(jìn)行。 （二）培訓(xùn)的組織方式 集中授課，組織學(xué)習(xí)； 參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場實踐； 定期舉行學(xué)習(xí)研討會，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合； 根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的視點問題，進(jìn)行專項研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計劃，視管理部工作具體情況分階段安排進(jìn)行。 （一）行政辦公用品 項 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 電腦 2 臺 120xx 固定資產(chǎn) 空調(diào) 4 臺 10000 固定資產(chǎn) 打印機(jī) 1 臺 3000 固定資產(chǎn) 復(fù)印機(jī) 1 臺 120xx 固定資產(chǎn) 傳真機(jī) 1 臺 20xx 固定資產(chǎn) 飲水機(jī) 4 臺 1200 低值易耗品 保險柜 1 個 500 低值易耗品 辦公桌椅 9 套 5000 低值易耗品 文件檔案柜 6 個 5000 低值易耗品 自行車 9 輛 4500 低值易耗品 電話 3 部 900 低值易耗品 辦公用資料、文具 1 批 2500 低值易耗品 員工服裝費(fèi) 70 套 28000 低值易耗品 員工生活用品 ：鐵架床、熱水器、電視機(jī)、電風(fēng)扇、儲物柜等 1 批 20xx0 低值易耗品 小 計 106600 元，固定資產(chǎn) 39000 元 （二）維修工具 項 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 電焊機(jī) 3 臺 3000 低值易耗品 沖擊電鉆 3 臺 4500 低值易耗品 手電鉆 3 臺 1650 低值易耗品 手提砂輪機(jī) 1 臺 800 低值易耗品 電鋸 1 臺 1500 低值易耗品 切割機(jī) 2 臺 3000 低值易耗品 鋁合金梯（長、短） 各 1 架 1000 低值易耗品 臺鉗 1 把 500 低值易耗 品 工作臺 1 臺 1000 低值易耗品 萬用表 6 個 1200 低值易耗品 鉗表 2 塊 800 低值易耗品 搖表 2 個 700 低值易耗品 機(jī)電設(shè)備專用工具 1 700 低值易耗品 電工工具 24 套 7200 低值易耗品 水工工具 2 套 400 低值易耗品 電焊工具 2 套 1000 低值易耗品 疏通機(jī) 3 臺 2700 低值易耗品 鋁合金人字梯 3 套 2700 工具柜 4 組 20xx 低值易耗品 其它工具材料 1 組 600 低值易耗品 小 計 36950 元 （三）消防器材 項 目 數(shù) 量 金額 (元 ) 備 注 無線對講機(jī) 10 部 20xx0 固定資產(chǎn) 手提式滅火器 50 支 3750 低值易耗品 消防斧頭 8 把 400 低值易耗品 消防扳手 8 把 2400 低值易耗品 防毒面具 10 套 1800 低值易耗品 消防靴 10 雙 500 低值易耗品 消防戰(zhàn)斗服 8 套 3200 低值易耗品 強(qiáng)光手電筒 5 只 500 低值易耗品 小 計 32550 元，固定資產(chǎn) 20xx0 元 （四）開辦費(fèi)合計： 176100 元 (其中固定資產(chǎn) 59000 元，不含管理用房裝修費(fèi)用 ) 第六章 房屋本體維護(hù)管理計劃和實施 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理是 X 大學(xué)城物業(yè)管理的重要內(nèi)容。對于能體現(xiàn) X 大學(xué)城形象的重要部位要加強(qiáng)管理。 四、杜絕各種安全事故的發(fā)生。 2 外墻面 每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科按有關(guān)修繕規(guī)程實施 （ 1）無鼓無脫，無滲水、無裂紋； （ 2）無違章，邊角線齊整； （ 3）整潔、無污跡、銹跡。 8 公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層 每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 助理室、技術(shù)科和清潔管理部負(fù)責(zé)組織實施。 11 冷、暖氣管道通訊線路，頂棚 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 技術(shù)科負(fù)責(zé)維修 （ 1）完好，無破損，無開裂； （ 2）線路暢通，使用正常。 3 公共屋面 （ 1）每年粉刷避雷網(wǎng)一次； （ 2）每年全面修補(bǔ)天面隔熱層一次； （ 3）每年對屋面防水層檢修一次，每 5 年翻新老化部分； （ 4）每半年疏通屋面雨水管一次； （ 5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實施。 9 衛(wèi)生間、茶水間 （ 1）每年對衛(wèi)生用具進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 2）每年對水、電設(shè)施進(jìn)行一次全 面維護(hù)； （ 3）每年對墻面、頂棚、窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)定實施維修 （ 1）美觀完好； （ 2）上、下水通暢； （ 3）無滲漏。房屋維修服務(wù)將嚴(yán)格按照 W 物業(yè)管理公司 IS09001（ 20xx）的要求來執(zhí)行： 1． 教學(xué)樓、實驗樓、綜合辦公樓等的水、電、衛(wèi)設(shè)備、門鎖等零星小修 2小時內(nèi)完成，至多也要保證當(dāng)天完成； 2． 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在 10 分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場維修（維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外 ）； 3． 廁所堵塞要在 24 小時內(nèi)完成（需換潔具的除外）； 4． 風(fēng)扇、門窗、廁所設(shè)施、照明設(shè)施的檢查分別在學(xué)校開學(xué)前和學(xué)期結(jié)束后各進(jìn)行一次詳細(xì)的檢查，在學(xué)期中還須安排一次檢查； 5． 特殊原因不能及時維修的必須要向報修人說明，并告知能夠完成所需的時間。 第一節(jié) 供配電系統(tǒng)的管理 如果說機(jī)電設(shè)施設(shè)備是整個建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動脈。 電力變壓器（干式） 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 外殼 查低壓連接母線； 檢查殼體。 電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過 45℃ 柴油發(fā)電機(jī) 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 機(jī)身 清掃機(jī)身及周圍地面 無灰塵、雜物 2 控制屏 檢查信號指示； 檢 查各控制形式、狀態(tài)。 強(qiáng)電井 序號 部位 內(nèi) 容 要求 1 插接箱 清掃外表面； 檢查空氣開關(guān)； 檢查內(nèi)部接線； 無灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。 異常聲響 電壓、頻率正常，信號燈指示正常 油壓、水壓正常，油溫、水溫正常 （三）、年度保養(yǎng)項目 電力變壓器 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 變壓器 全面清掃、擦拭 全面緊固螺栓連接部分 測量繞組直流電阻 測量線圈絕緣電阻 相間絕緣電阻 清掃，無油垢 牢固無松動 三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值之 4%，線間差別不大于三相平均值之 2%）采用 兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定 3 電氣聯(lián)接 調(diào)壓聯(lián)接片 一次電纜接頭 二次母線槽接口 調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好 4 變壓器室 全面清掃 清掃、檢查高壓負(fù)荷開關(guān) 檢查修理室內(nèi)照明 、通風(fēng)、消防設(shè)施 清潔，無蛛網(wǎng)、積塵 清潔，動作正常，安裝牢固，無損壞缺失 功能正常，無故障 低壓開關(guān)柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 儀表 校驗儀表、校驗電度表 3 柜內(nèi) 全面清掃灰塵 整理二次線 補(bǔ)齊、更換二次線接線號 檢修閘刀開關(guān) 檢修自動開關(guān) 全面檢查緊固螺栓連接點 補(bǔ)刷相位漆 無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰 三相同期到位、接觸面（線）大于 2/3 以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動作可靠靈活無缺損件牢固，無松動，顏色符合規(guī)定 4 地下電纜 室 全面清掃、整理 無垃圾、雜物、電纜排列整齊 電容器柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 柜內(nèi) 全面清掃灰塵 整理二次線，更換字跡不清晰的接線號 檢修控制元器件 無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰 完好無缺損、動作可靠 3 電容器 檢查電容器殼體及瓷瓶 測量電容器二極對外殼及二級間絕緣電阻，測量電容器容量，更換失效的電容器 殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用 1000V 搖表用微法表測量或用電壓流表法測量，容量不超過額定值177。 配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若 60 分鐘內(nèi)不能排 除故障，盡快更換備用抽屜柜。 （二）、停電應(yīng)急處理措施 對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，技術(shù)科應(yīng)及時通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時間，并做好停電準(zhǔn)備工作。 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，值班員應(yīng)按《校園區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程》處理，停止動力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。 根據(jù)校區(qū)內(nèi)各處場所用電性質(zhì)的不同，合理進(jìn)行電力配載，并根據(jù)冬夏兩季用電量的差異，合理選擇電力變壓器的投入數(shù)量，使變壓器處于最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。 現(xiàn)場指揮員馬上通知管理部經(jīng)理、助理、消防控制中心及各部門負(fù)責(zé)人。 ②、技術(shù)科負(fù)責(zé)人指揮技術(shù)科員工關(guān)閉起火樓宇的供電 系統(tǒng)，啟用應(yīng)急電源。 ②、火勢小，自身力量足以撲救。 （二）、校園區(qū)滅火應(yīng)急方案 為使校園區(qū)在出現(xiàn)火災(zāi)時，做到“忙而不亂”，有效控制災(zāi)情，把損失控制在最小范圍內(nèi)，特制訂如下應(yīng)急規(guī)程： 消防控制中心接到消防報警信號： ①、利用對講機(jī)通知轄區(qū)保安員立刻前往火警現(xiàn)場，并與消防中心聯(lián)絡(luò)。 ②、啟用報警設(shè)施通知防火指揮部相 關(guān)人員到場施救。 ⑥、啟用相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵、噴淋泵等。 講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積； 燃燒物質(zhì)可分為：油、化學(xué)物質(zhì)、一