【正文】 閥門 添加盤根或更換墊片，清潔閥桿 開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕 半年 5 水泵和電機 用擦布和毛刷 無塵 1 個月 6 各信號閥 直觀目測 在區(qū)域報警器上的相應位置無報警信號 1 個月 7 各水流指示器 放水試驗 消防值班室相應的指示燈亮，并發(fā)出報警 3 個月 8 噴淋頭 直觀目測 噴淋頭表面油灰不可過多 半年 二、消防火警應急處理措施 （一 ）、對接報火災的處理： 管理部任何人員接到或發(fā)現(xiàn)火警時，立即向管理部辦公室值班人員報告。 為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。 配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運行人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故障。 1V，浮充電流 1— 2A（觀察充電電流表），電池液比重 ~（采用吸式比重計），液位不低于極板 4 冷卻水 檢查水位 水位在正?？潭确秶? 箱 5 儲油箱 檢查油位 保證儲油至少能供機組運行 24小時 6 潤滑油 檢查潤滑油位 潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi) 7 通風 檢查機房通風設施 風機運行正常、室內(nèi)通風良好。 （一）、每日巡視保養(yǎng)項目。 二、房屋本體維修服務標準 為了使學校能夠有一個良好的學習環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。 由技術(shù)科按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施 （ 1）美觀完好，無缺損； （ 2）整潔、清爽。 技術(shù)科負責組織實施 （ 1）平整、無滲水、無裂紋； （ 2）整潔統(tǒng)一。 7 本體消防設施 每月檢查一次 ，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由技術(shù)科按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）箱體完好，標識清楚； （ 2）設施能有效使用； （ 3）靈敏，準確報警?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 （二）、辦 公用房安排 經(jīng)理室一間 15 ㎡ 技術(shù)科室 30 ㎡ 財務科室 15 ㎡ 電腦檔案資料室 15 ㎡ 茶水間、洗手間 10 ㎡ 維修操作間 20 ㎡ 庫房 20 ㎡ 四、管理工作必需的各類物資裝備 管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）。 職外培訓：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓，經(jīng)公司批準后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學費的方式進行 鼓勵。機電維修等專業(yè)技術(shù)知識。 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責權(quán)分離所導致的管理失控。 信息通道暢通。 （二）檔案資料科 （ 1） 負責管理部工作人員日常工作紀律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督； （ 2） 負責管理部內(nèi)部文件及管理檔案的建立和 管理； （ 3） 負責收集管理信息，接待用戶的投訴來訪，并進行回訪； （ 4） 負責管理部內(nèi)部的人員招聘、調(diào)動、培訓、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務。 有效投訴處理率 95% 100% 處理的有效投訴數(shù)量 /有效投訴總計 8 管理人員專業(yè)培訓合格率 100% 100% 培 訓合格人員 /培訓人員總計 人員培訓自學與培訓相結(jié)合；抓好上崗培訓、在職培訓、特殊崗位人員培訓；培訓考核制度與獎罰相結(jié)合；強化培訓結(jié)果。 質(zhì)量目標 共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項 質(zhì)量目標 完成的實施措施。 五、工作措施 措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團隊 ； “一流”的管理需要“一流”的人才， W 物業(yè)管理公司一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的，實踐證明，委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關鍵， W 物業(yè)管理公司高度重視 X 大學城的物業(yè)管理項目，將派駐最優(yōu)秀的管理 者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團隊，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓工作，使他們能不斷地適應物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實現(xiàn)的總體目標不斷地努力奮斗。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其它設施設備能否正常的運行；而 消防系統(tǒng)則是整個建筑系統(tǒng)的安全保障。 創(chuàng)建 X 大學城是 Z 市委、市政府為實現(xiàn) Z 市高等教育跨越式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進科技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟質(zhì)量和文化品位，促進Z 市率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的高屋建瓴的構(gòu)想。 三、管理模式 構(gòu)建校園管理新模式 “優(yōu)質(zhì)低價”模式 鑒于我國的國情和大學城物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設的客觀要求， W物業(yè)管理公司將采用最先進的管理手段和技術(shù)，最大限度的降低管理成本，同時提供高水準的優(yōu)質(zhì)管理和服務，努力探 索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。對所有設施設備的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機電設施設備運作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。 W 物業(yè)管理公司還將在 X 大學城的物業(yè)管理中積極引進 ISO14000 環(huán)境控制體系，以此全面促進管理服務水平上新臺階。 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 99%以上 維修合格工程項次 /維修工程項次 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。 第三章 擬采取的管理方式和工作計劃 第一節(jié) 擬采 取的管理方式 一、項目管理組織架構(gòu)圖 設立 X 大學城管理部，作 W 物業(yè)管理公司的派出機構(gòu)，全面負責 X 大學城的設施設備 及房屋本體維護管理 工作。 （ 1）負責管理部內(nèi)部的建賬、核算、費用收繳及日常的財務管理。 （二）、信息傳遞示意圖 后勤實業(yè)公司 政府主管部門 行業(yè)物業(yè)管理單位 外部公共媒體 W物業(yè)管理公司 管 理 部 物業(yè)使用人 管理員 員 工 （三）、信息反饋處理流程圖 NO YES NO YES （四）、信息反饋及處理機制說明 信息是企業(yè)運作的重要管理資源。 （六）、主要管理人員簡歷附后 第二節(jié) 管理人員的培訓 一、培訓目標： （一）、管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外， 重點是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學、組織行為學等學科前沿知識，以及具備獨立、創(chuàng)新、進取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。 （四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn) 代思想文化觀念。 根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓思路，并確定未來培訓重點，強調(diào)將理論應用到實踐工作中。 二、保證 X 大學城與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 為達到上述四個效果， W 物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達到對 X 大學城的有效管理。 9 衛(wèi)生間、茶水間 每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）墻體、窗戶頂棚完好，無缺損； （ 2）設施、設備完好，無缺損，使用正常； （ 3）整潔、無污跡，無積塵，無積水； （ 4）無堵塞，無異味。 6 公用照明 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具 由技術(shù)科按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）線路無老化； （ 2）燈具正常使用，照明完好。 （ 1）完好、無缺損； （ 2）使用正常； （ 3）整潔、清爽。為此， W 物業(yè)管理公司 將嚴格按照“安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟”的管理方針，貫徹執(zhí)行 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系，對各類機電設施設備 進行高質(zhì)有效的定期維護保養(yǎng)，對各分包單位進行全方位的質(zhì)量監(jiān)督和管理，嚴格按照各類應急處理方案，處理機電設施設備的突發(fā)事故。 顯示正常、無損壞、溫度不超過 140℃ 3 聲響 監(jiān)聽變壓器聲響 發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音 4 變壓器室 檢查門窗、地面、四壁； 檢查通風道、通風設施； 檢查室內(nèi)照明設施； 檢查室內(nèi)消防設 施 無雜物、不漏水、能防止小動物進入、干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常 低壓開關柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運行參數(shù)； 檢查空氣開關 檢查閘刀開關、操作機構(gòu)； 檢查分閘、合閘指示燈。 （二）、每周保養(yǎng)項目 電力變壓器 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 無灰塵、污跡 2 接地線 檢查接地線 檢查連接點 無斷股，無 銹蝕，接觸良好。 公用設備、設施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在 10 分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場，排除故障。 對各樓宇內(nèi)的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用聲、光控開關或紅外線開關進行控制，做到人走燈滅。 各部門員工在現(xiàn)場指揮員的統(tǒng)一指揮下，采取各種相應措施。 ③、火災撲滅后，技術(shù)科負責將機電設備和消防系統(tǒng)恢復正常。 ④、迫降電梯至首層。 ①、講清報警人的姓名，聯(lián)系電話號碼，以便隨時聯(lián)系； ②、如需安排接消防車要講清楚接車地點，地點應在起火附近易找的地方或標志性建筑旁。如自動失靈，應立即手動起動各設備，保證水電供應不間斷，所有消防設施必須在 5－ 7 分鐘之內(nèi)投入運行。 ③、火警證實情況嚴重，通知中心啟動報警設施。 現(xiàn)場指揮員根據(jù)火勢大小，決定采取相應措施： ①、火勢大，自身難以撲救。為了避免在應急中出現(xiàn)不必要的漏洞，做到分工明確，忙而不亂，還根據(jù)大學城的環(huán)境特點，制定出相應的消防應急處理措施，以保障大學城的消防安全。 當維修和保養(yǎng)電氣設備需要計劃停電時，技術(shù)科應提前通知管理部及校方停電范圍、時間，值班員應按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負責人應向維修人員進行技術(shù)交底和安全交底后，方可開 始工作。 變壓器在 3 小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間 更換備用變壓器。 浮充電壓 26177。 一、設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準。 技術(shù)科負責組織實施 （ 1）完好、無損壞； （ 2）線路暢通、使用正常。 8 公共通道、門廳、樓梯、會議室、會展廳、架空層 （ 1）每半年對公共地面進行一次維護； （ 2）每年對樓梯踏步進行一次全面維護； （ 3）每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進行一次全面維護； （ 4）每年對公共窗戶進行一次全面維護。 2 外墻面 （ 1）每年對外墻面清洗一次； （ 2）每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新； （ 3）每年對國徽進行一次維護； （ 4）每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。 6 公用照明 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）線路無亂搭接； （ 2）照明燈具正常有效； （ 3）開關、箱體完好，無缺損。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。 2 參加 Z 市各類 三 各類業(yè) 每年 8－ 業(yè)余 考試 提高本專業(yè)的 業(yè)余大專、中專班學習 年 務大學 10 學習 管理水平和知識水平 3 電腦 網(wǎng)絡及管理培訓 十天 聘請電腦專家授課 管理人員及相關工種 公司本部內(nèi)部培訓 考核 了解、掌握電腦網(wǎng)絡管理概述及應用 4 管理技能知識培訓 二天 聘請物業(yè)管理專家授課 全體員工分批進行 公司本部內(nèi)部培訓 知識考核 提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平 5 組織協(xié)調(diào)、公共關系及公眾形象培訓 二天 公司本部 全體員工分批進行 公司本部內(nèi)部培訓 考核 增強組織協(xié)調(diào)