【正文】 閥門 添加盤根或更換墊片，清潔閥桿 開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕 半年 5 水泵和電機(jī) 用擦布和毛刷 無塵 1 個月 6 各信號閥 直觀目測 在區(qū)域報警器上的相應(yīng)位置無報警信號 1 個月 7 各水流指示器 放水試驗 消防值班室相應(yīng)的指示燈亮，并發(fā)出報警 3 個月 8 噴淋頭 直觀目測 噴淋頭表面油灰不可過多 半年 二、消防火警應(yīng)急處理措施 （一 ）、對接報火災(zāi)的處理： 管理部任何人員接到或發(fā)現(xiàn)火警時，立即向管理部辦公室值班人員報告。 為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應(yīng)立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。 配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運(yùn)行人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故障。 1V，浮充電流 1— 2A（觀察充電電流表），電池液比重 ~（采用吸式比重計），液位不低于極板 4 冷卻水 檢查水位 水位在正?？潭确秶? 箱 5 儲油箱 檢查油位 保證儲油至少能供機(jī)組運(yùn)行 24小時 6 潤滑油 檢查潤滑油位 潤滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi) 7 通風(fēng) 檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施 風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。 （一）、每日巡視保養(yǎng)項目。 二、房屋本體維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 為了使學(xué)校能夠有一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施 （ 1）美觀完好，無缺損； （ 2）整潔、清爽。 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）平整、無滲水、無裂紋； （ 2）整潔統(tǒng)一。 7 本體消防設(shè)施 每月檢查一次 ，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）箱體完好，標(biāo)識清楚； （ 2）設(shè)施能有效使用； （ 3）靈敏，準(zhǔn)確報警。空調(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 （二）、辦 公用房安排 經(jīng)理室一間 15 ㎡ 技術(shù)科室 30 ㎡ 財務(wù)科室 15 ㎡ 電腦檔案資料室 15 ㎡ 茶水間、洗手間 10 ㎡ 維修操作間 20 ㎡ 庫房 20 ㎡ 四、管理工作必需的各類物資裝備 管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機(jī)電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）。 職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行 鼓勵。機(jī)電維修等專業(yè)技術(shù)知識。 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。 信息通道暢通。 （二）檔案資料科 （ 1） 負(fù)責(zé)管理部工作人員日常工作紀(jì)律和儀容儀表的檢查、監(jiān)督； （ 2） 負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部文件及管理檔案的建立和 管理； （ 3） 負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的投訴來訪，并進(jìn)行回訪； （ 4） 負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部的人員招聘、調(diào)動、培訓(xùn)、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。 有效投訴處理率 95% 100% 處理的有效投訴數(shù)量 /有效投訴總計 8 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 培 訓(xùn)合格人員 /培訓(xùn)人員總計 人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。 質(zhì)量目標(biāo) 共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項 質(zhì)量目標(biāo) 完成的實(shí)施措施。 五、工作措施 措施之一：派遣精銳骨干，組建優(yōu)秀管理團(tuán)隊 ； “一流”的管理需要“一流”的人才， W 物業(yè)管理公司一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的，實(shí)踐證明，委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關(guān)鍵， W 物業(yè)管理公司高度重視 X 大學(xué)城的物業(yè)管理項目，將派駐最優(yōu)秀的管理 者和技術(shù)人員，組成富有效率的管理團(tuán)隊，并持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓(xùn)工作，使他們能不斷地適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需求，為實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)不斷地努力奮斗。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其它設(shè)施設(shè)備能否正常的運(yùn)行；而 消防系統(tǒng)則是整個建筑系統(tǒng)的安全保障。 創(chuàng)建 X 大學(xué)城是 Z 市委、市政府為實(shí)現(xiàn) Z 市高等教育跨越式發(fā)展，加快高層次人才的培養(yǎng)，增進(jìn)科技創(chuàng)新能力和發(fā)展后勁，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和文化品位，促進(jìn)Z 市率先基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的高屋建瓴的構(gòu)想。 三、管理模式 構(gòu)建校園管理新模式 “優(yōu)質(zhì)低價”模式 鑒于我國的國情和大學(xué)城物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求， W物業(yè)管理公司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度的降低管理成本，同時提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探 索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。對所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實(shí)到每個人，杜絕管理上的漏洞，實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。 W 物業(yè)管理公司還將在 X 大學(xué)城的物業(yè)管理中積極引進(jìn) ISO14000 環(huán)境控制體系，以此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺階。 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 99%以上 維修合格工程項次 /維修工程項次 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。 第三章 擬采取的管理方式和工作計劃 第一節(jié) 擬采 取的管理方式 一、項目管理組織架構(gòu)圖 設(shè)立 X 大學(xué)城管理部，作 W 物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé) X 大學(xué)城的設(shè)施設(shè)備 及房屋本體維護(hù)管理 工作。 （ 1）負(fù)責(zé)管理部內(nèi)部的建賬、核算、費(fèi)用收繳及日常的財務(wù)管理。 （二）、信息傳遞示意圖 后勤實(shí)業(yè)公司 政府主管部門 行業(yè)物業(yè)管理單位 外部公共媒體 W物業(yè)管理公司 管 理 部 物業(yè)使用人 管理員 員 工 （三）、信息反饋處理流程圖 NO YES NO YES （四）、信息反饋及處理機(jī)制說明 信息是企業(yè)運(yùn)作的重要管理資源。 （六）、主要管理人員簡歷附后 第二節(jié) 管理人員的培訓(xùn) 一、培訓(xùn)目標(biāo)： （一）、管理部經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外， 重點(diǎn)是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等學(xué)科前沿知識，以及具備獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)取、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。 （四）、企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）職業(yè)道德和現(xiàn) 代思想文化觀念。 根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。 二、保證 X 大學(xué)城與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。 為達(dá)到上述四個效果， W 物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計劃及實(shí)施方案，以求達(dá)到對 X 大學(xué)城的有效管理。 9 衛(wèi)生間、茶水間 每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）墻體、窗戶頂棚完好，無缺損； （ 2）設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損，使用正常； （ 3）整潔、無污跡，無積塵，無積水； （ 4）無堵塞，無異味。 6 公用照明 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具 由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）線路無老化； （ 2）燈具正常使用，照明完好。 （ 1）完好、無缺損； （ 2）使用正常； （ 3）整潔、清爽。為此， W 物業(yè)管理公司 將嚴(yán)格按照“安全、可靠、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)”的管理方針，貫徹執(zhí)行 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系，對各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行高質(zhì)有效的定期維護(hù)保養(yǎng)，對各分包單位進(jìn)行全方位的質(zhì)量監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照各類應(yīng)急處理方案，處理機(jī)電設(shè)施設(shè)備的突發(fā)事故。 顯示正常、無損壞、溫度不超過 140℃ 3 聲響 監(jiān)聽變壓器聲響 發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音 4 變壓器室 檢查門窗、地面、四壁； 檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施； 檢查室內(nèi)照明設(shè)施； 檢查室內(nèi)消防設(shè) 施 無雜物、不漏水、能防止小動物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常 低壓開關(guān)柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)； 檢查空氣開關(guān) 檢查閘刀開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)； 檢查分閘、合閘指示燈。 （二）、每周保養(yǎng)項目 電力變壓器 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 無灰塵、污跡 2 接地線 檢查接地線 檢查連接點(diǎn) 無斷股，無 銹蝕，接觸良好。 公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場，排除故障。 對各樓宇內(nèi)的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用聲、光控開關(guān)或紅外線開關(guān)進(jìn)行控制，做到人走燈滅。 各部門員工在現(xiàn)場指揮員的統(tǒng)一指揮下，采取各種相應(yīng)措施。 ③、火災(zāi)撲滅后，技術(shù)科負(fù)責(zé)將機(jī)電設(shè)備和消防系統(tǒng)恢復(fù)正常。 ④、迫降電梯至首層。 ①、講清報警人的姓名，聯(lián)系電話號碼，以便隨時聯(lián)系； ②、如需安排接消防車要講清楚接車地點(diǎn)，地點(diǎn)應(yīng)在起火附近易找的地方或標(biāo)志性建筑旁。如自動失靈，應(yīng)立即手動起動各設(shè)備，保證水電供應(yīng)不間斷，所有消防設(shè)施必須在 5－ 7 分鐘之內(nèi)投入運(yùn)行。 ③、火警證實(shí)情況嚴(yán)重，通知中心啟動報警設(shè)施。 現(xiàn)場指揮員根據(jù)火勢大小，決定采取相應(yīng)措施： ①、火勢大，自身難以撲救。為了避免在應(yīng)急中出現(xiàn)不必要的漏洞，做到分工明確，忙而不亂，還根據(jù)大學(xué)城的環(huán)境特點(diǎn)，制定出相應(yīng)的消防應(yīng)急處理措施，以保障大學(xué)城的消防安全。 當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要計劃停電時，技術(shù)科應(yīng)提前通知管理部及校方停電范圍、時間，值班員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)向維修人員進(jìn)行技術(shù)交底和安全交底后，方可開 始工作。 變壓器在 3 小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間 更換備用變壓器。 浮充電壓 26177。 一、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn)。 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）完好、無損壞； （ 2）線路暢通、使用正常。 8 公共通道、門廳、樓梯、會議室、會展廳、架空層 （ 1）每半年對公共地面進(jìn)行一次維護(hù)； （ 2）每年對樓梯踏步進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 3）每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 4）每年對公共窗戶進(jìn)行一次全面維護(hù)。 2 外墻面 （ 1）每年對外墻面清洗一次； （ 2）每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新； （ 3）每年對國徽進(jìn)行一次維護(hù)； （ 4）每三年對外窗臺進(jìn)行一次安全性檢查。 6 公用照明 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）線路無亂搭接； （ 2）照明燈具正常有效； （ 3）開關(guān)、箱體完好，無缺損。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。 2 參加 Z 市各類 三 各類業(yè) 每年 8－ 業(yè)余 考試 提高本專業(yè)的 業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí) 年 務(wù)大學(xué) 10 學(xué)習(xí) 管理水平和知識水平 3 電腦 網(wǎng)絡(luò)及管理培訓(xùn) 十天 聘請電腦專家授課 管理人員及相關(guān)工種 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 了解、掌握電腦網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用 4 管理技能知識培訓(xùn) 二天 聘請物業(yè)管理專家授課 全體員工分批進(jìn)行 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 知識考核 提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平 5 組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象培訓(xùn) 二天 公司本部 全體員工分批進(jìn)行 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 考核 增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)