【正文】 部位 內(nèi)容 要求 1 接地體 各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接 無松動(dòng)、焊點(diǎn)無銹蝕 2 接地電阻 用接地電阻測(cè)量儀測(cè)量接地電阻 接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10Ω 二、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案 （一）、供電系統(tǒng)搶修限時(shí)規(guī)定： 為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時(shí)搶修，特制定本搶修限時(shí)規(guī)定： 變壓器發(fā)生故障后，運(yùn)行值班人員 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并及時(shí)通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時(shí)間不得超過 3 小時(shí)。 機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)行規(guī)程要求 3 蓄電池 檢查浮充電壓、電流值； 檢查蓄電池液比重及液位。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性， W 物業(yè)管理公司 將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場(chǎng)所的用電性質(zhì)和特點(diǎn)，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，制定行之有效的運(yùn)行管理制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確 保供配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 11 冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚 （ 1）每年對(duì)冷、暖氣管道進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 2）每年對(duì)頂棚進(jìn)行一次全面維護(hù)； （ 3）每年對(duì)通訊 線路進(jìn)行一次全面檢修。 （ 1）設(shè)施完好率100％； （ 2）報(bào)警系統(tǒng)靈敏，有效。 (二 )、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí) 施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； （ 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 3 公共屋面 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由技術(shù)科按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）無積水、無滲漏； （ 2）隔熱層完好無損； （ 3）避雷網(wǎng)無間斷，缺損； （ 4）天面水箱無破損，無滲漏； （ 5）無違章，無亂堆放。保證外墻面、建筑小品的外 觀完好、整潔。 培訓(xùn)計(jì)劃 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時(shí)間 授課方 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 物業(yè)管理法規(guī)及配套文件 三天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握辦法等內(nèi)容 2 物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn) 六天 有關(guān)部門 未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員 公司本部培訓(xùn) 考核 確保持證上崗率 100％ 3 大學(xué)城管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容 二天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 崗位考核 明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式 4 崗位職責(zé)和 X 大學(xué)城物業(yè)管理運(yùn)作制度 二天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 筆試、實(shí)際操 作 掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn) 5 整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等內(nèi)容介紹 二天 設(shè)計(jì)、安裝單位 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 考核 熟悉校園區(qū)管理、運(yùn)行 6 房屋驗(yàn)收交接程序 一天 公司本部 管理、維修人員 公司本部培訓(xùn) 考核 要求掌握房屋交接的全過程 7 設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 一天 公司本部 管理、維修人員 公司本部培訓(xùn) 考核 明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn) 8 各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧 一天 公司本部 全體人員 公司本部培訓(xùn) 考核 行為規(guī)范及技巧 9 消防職責(zé) 及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí) 一天半 公司本部 全體人員 公司本部培訓(xùn) 考核 掌握應(yīng)急方案及常識(shí) 正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時(shí)間 授課方 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 參加 Z 市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試 三年 有關(guān)院校 具有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工 業(yè)余學(xué)習(xí) 考試 具備高層次的學(xué)歷；對(duì)物業(yè)管理有較深的理論認(rèn)識(shí)；適應(yīng)現(xiàn)代化校園區(qū)管理需要。 在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行。 （四）、分解目標(biāo)為： 管理人員持證上崗率 100%； 特 種工持證上崗率 100%； 操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于 80 小時(shí)；其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于 120 小時(shí)。 要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。 三 、信息反饋處理機(jī)制 （一）、設(shè)置原則 信息源全面豐富。 （ 3）各專業(yè)科技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的 管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。 6 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下（年） 1‰以下（年） 發(fā)生火災(zāi)面積 /大學(xué)城內(nèi)物業(yè)使用 大學(xué)城管理部經(jīng)理為責(zé)任消防員下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；消防中心 24 小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動(dòng)人員。 W 物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會(huì)的作用，倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強(qiáng)學(xué)生參與管理的意識(shí)。 4）、建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。 ――在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。 ： ； :； 群： 某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案 第一章 提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 一、認(rèn)識(shí)與定位 在新世紀(jì)之初 20xx 年全面啟用的 X 大學(xué)城，由 Z 市政府開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地為 54 萬平方米，由 A 大學(xué)、 B 大學(xué)、 C 大學(xué)及公共核心區(qū)域四個(gè)區(qū)組成。 ――采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。 3）、及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋維護(hù)延長房屋使用壽命。 措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力； 注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項(xiàng)目管理由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管方式，使項(xiàng)目的管理真正得以升華。 5 消防設(shè)備完 好率 100% 100% 完好消防設(shè)備 /大學(xué)城消防設(shè)備總數(shù) 實(shí)行巡查制度，建檔記錄。 （ 2）管理部內(nèi)部實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)各專業(yè)科。 二、工作流程 工作流程圖 工作流程圖說明 針 對(duì) 日常 物 業(yè)管 理 和服 務(wù) 工作 ， W 物業(yè)管理公司 編制 了 詳盡 的ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系文件，其中大部分已在實(shí)際工作中有效地加以運(yùn)用，相信只要按照完善后的質(zhì)量方針 和程序去運(yùn)作，一定能入職、上崗培訓(xùn) 建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂 與協(xié)作單位 建立聯(lián)系 物業(yè)接管 日常管理與服務(wù) 完善配套 建立檔案 隊(duì)伍輪訓(xùn) 保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集――整理――利用――反饋的良性循環(huán)。 （三）、操作層員工：熟練掌握自己的工作職責(zé)、 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 和管理要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨，團(tuán)結(jié)協(xié)作，精益求精的團(tuán)隊(duì)精神和良好的服務(wù)形象。 上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計(jì)劃，視管理部工作具體情況分階段安排進(jìn)行。對(duì)于能體現(xiàn) X 大學(xué)城形象的重要部位要加強(qiáng)管理。 2 外墻面 每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由技術(shù)科按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施 （ 1）無鼓無脫，無滲水、無裂紋； （ 2）無違章，邊角線齊整； （ 3）整潔、無污跡、銹跡。 11 冷、暖氣管道通訊線路，頂棚 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 技術(shù)科負(fù)責(zé)維修 （ 1）完好，無破損，無開裂； （ 2）線路暢通，使用正常。 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)定實(shí)施維修 （ 1）美觀完好； （ 2）上、下水通暢； （ 3）無滲漏。 第一節(jié) 供配電系統(tǒng)的管理 如果說機(jī)電設(shè)施設(shè)備是整個(gè)建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動(dòng)脈。 電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過 45℃ 柴油發(fā)電機(jī) 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 機(jī)身 清掃機(jī)身及周圍地面 無灰塵、雜物 2 控制屏 檢查信號(hào)指示； 檢 查各控制形式、狀態(tài)。 異常聲響 電壓、頻率正常，信號(hào)燈指示正常 油壓、水壓正常，油溫、水溫正常 （三）、年度保養(yǎng)項(xiàng)目 電力變壓器 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 2 變壓器 全面清掃、擦拭 全面緊固螺栓連接部分 測(cè)量繞組直流電阻 測(cè)量線圈絕緣電阻 相間絕緣電阻 清掃，無油垢 牢固無松動(dòng) 三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值之 4%，線間差別不大于三相平均值之 2%）采用 兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定 3 電氣聯(lián)接 調(diào)壓聯(lián)接片 一次電纜接頭 二次母線槽接口 調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好 4 變壓器室 全面清掃 清掃、檢查高壓負(fù)荷開關(guān) 檢查修理室內(nèi)照明 、通風(fēng)、消防設(shè)施 清潔，無蛛網(wǎng)、積塵 清潔，動(dòng)作正常，安裝牢固，無損壞缺失 功能正常，無故障 低壓開關(guān)柜 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 2 儀表 校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表 3 柜內(nèi) 全面清掃灰塵 整理二次線 補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào) 檢修閘刀開關(guān) 檢修自動(dòng)開關(guān) 全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn) 補(bǔ)刷相位漆 無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、美觀、清晰 三相同期到位、接觸面（線）大于 2/3 以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動(dòng)作可靠靈活無缺損件牢固，無松動(dòng)，顏色符合規(guī)定 4 地下電纜 室 全面清掃、整理 無垃圾、雜物、電纜排列整齊 電容器柜 序號(hào) 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 2 柜內(nèi) 全面清掃灰塵 整理二次線，更換字跡不清晰的接線號(hào) 檢修控制元器件 無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰 完好無缺損、動(dòng)作可靠 3 電容器 檢查電容器殼體及瓷瓶 測(cè)量電容器二極對(duì)外殼及二級(jí)間絕緣電阻，測(cè)量電容器容量，更換失效的電容器 殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用 1000V 搖表用微法表測(cè)量或用電壓流表法測(cè)量，容量不超過額定值177。 （二）、停電應(yīng)急處理措施 對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，技術(shù)科應(yīng)及時(shí)通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時(shí)間，并做好停電準(zhǔn)備工作。 根據(jù)校區(qū)內(nèi)各處場(chǎng)所用電性質(zhì)的不同，合理進(jìn)行電力配載，并根據(jù)冬夏兩季用電量的差異，合理選擇電力變壓器的投入數(shù)量，使變壓器處于最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。 ②、技術(shù)科負(fù)責(zé)人指揮技術(shù)科員工關(guān)閉起火樓宇的供電 系統(tǒng)，啟用應(yīng)急電源。 （二）、校園區(qū)滅火應(yīng)急方案 為使校園區(qū)在出現(xiàn)火災(zāi)時(shí)，做到“忙而不亂”，有效控制災(zāi)情，把損失控制在最小范圍內(nèi)，特制訂如下應(yīng)急規(guī)程： 消防控制中心接到消防報(bào)警信號(hào)： ①、利用對(duì)講機(jī)通知轄區(qū)保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)，并與消防中心聯(lián)絡(luò)。 ⑥、啟用相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵、噴