【正文】 系統(tǒng)完好； （ 4）水箱水質(zhì)清潔，無污染。 (二 )、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí) 施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害 技術(shù)科負(fù)責(zé)組織實(shí)施 （ 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； （ 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 （ 1）墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損； （ 2）室內(nèi)設(shè)施齊全； （ 3）整潔、無灰塵、無霉跡； （ 4）無違章、無亂堆放。 3 公共屋面 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由技術(shù)科按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 （ 1）無積水、無滲漏； （ 2）隔熱層完好無損； （ 3）避雷網(wǎng)無間斷，缺損； （ 4）天面水箱無破損，無滲漏； （ 5）無違章，無亂堆放。通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。保證外墻面、建筑小品的外 觀完好、整潔。針對(duì) X 大學(xué)城的特點(diǎn)，通過對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個(gè)效果： 一、絕對(duì)保證有一個(gè)正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)行。 培訓(xùn)計(jì)劃 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時(shí)間 授課方 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 物業(yè)管理法規(guī)及配套文件 三天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握辦法等內(nèi)容 2 物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn) 六天 有關(guān)部門 未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員 公司本部培訓(xùn) 考核 確保持證上崗率 100％ 3 大學(xué)城管理目標(biāo)模式及投標(biāo)書的有關(guān)內(nèi)容 二天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 崗位考核 明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式 4 崗位職責(zé)和 X 大學(xué)城物業(yè)管理運(yùn)作制度 二天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 筆試、實(shí)際操 作 掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn) 5 整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等內(nèi)容介紹 二天 設(shè)計(jì)、安裝單位 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 考核 熟悉校園區(qū)管理、運(yùn)行 6 房屋驗(yàn)收交接程序 一天 公司本部 管理、維修人員 公司本部培訓(xùn) 考核 要求掌握房屋交接的全過程 7 設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 一天 公司本部 管理、維修人員 公司本部培訓(xùn) 考核 明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標(biāo)準(zhǔn) 8 各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧 一天 公司本部 全體人員 公司本部培訓(xùn) 考核 行為規(guī)范及技巧 9 消防職責(zé) 及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí) 一天半 公司本部 全體人員 公司本部培訓(xùn) 考核 掌握應(yīng)急方案及常識(shí) 正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時(shí)間 授課方 培訓(xùn)對(duì)象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 參加 Z 市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試 三年 有關(guān)院校 具有大專學(xué)歷的中堅(jiān)層員工 業(yè)余學(xué)習(xí) 考試 具備高層次的學(xué)歷；對(duì)物業(yè)管理有較深的理論認(rèn)識(shí)；適應(yīng)現(xiàn)代化校園區(qū)管理需要。 四、培訓(xùn)的實(shí)施運(yùn)行 （一）培訓(xùn)系統(tǒng)圖 修正 執(zhí)行 反饋 評(píng)價(jià) （二 ）系統(tǒng)圖說明： 針對(duì) X 大學(xué)城的管理特點(diǎn)，來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)劃； 有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果； 通過對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程序。 在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進(jìn)行。 （三）、 CS 顧客滿意戰(zhàn)略和 CI 企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)知識(shí)。 （四）、分解目標(biāo)為： 管理人員持證上崗率 100%； 特 種工持證上崗率 100%； 操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于 80 小時(shí)；其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于 120 小時(shí)。 載體 信 息 判斷決策 是否可利用 調(diào)查分析 篩選排除 可行性方案論證 實(shí)施 是否需處理 備案存檔 采取正確措施處理 驗(yàn)證反饋 第二節(jié) 工作計(jì)劃 序號(hào) 工作項(xiàng)目 具體內(nèi)容 所需時(shí)間 1 參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè) 再作現(xiàn)場(chǎng)勘察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖 與施工單位 溝通 從物業(yè)管理角度，投標(biāo)書的構(gòu)思提出合理化建議 二個(gè)月 2 制訂詳細(xì)管理方案 總結(jié)以往的管理經(jīng)驗(yàn) 制訂詳細(xì)的物業(yè)管理方案 二個(gè)月 3 派出工程人員參與前期管理 收集審閱各類工程資料 參與現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理及各類設(shè)備的安裝調(diào)試 針對(duì)項(xiàng)目提出物業(yè)管理方面的建議 三個(gè)月 4 人力資源組織 人員的招聘和調(diào)配 員工的上崗培訓(xùn) 二個(gè)月 5 簽訂委托合同 就管理用房及其他管理問題進(jìn)行充分協(xié)商 簽訂項(xiàng)目管理合同 一個(gè)月 6 完善管理及辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 及其他生活用房 管理所需物資的配備 二個(gè)月 7 成立 X 大學(xué)城管理部 選聘派駐人員 與外部建立公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 一個(gè)月 8 制訂及完善管理規(guī)章制度 導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系 配合管理特點(diǎn)，制訂和完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度 二個(gè)月 9 物業(yè)的 驗(yàn)收 與接管、各項(xiàng)資料的移交 依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)核對(duì)，并辦理書面移交手續(xù) 對(duì)遺留問題作好備案，并與建筑商協(xié)商解決 二個(gè)月 第四章 管理人員的配備、培訓(xùn) 第一節(jié) 管理人員的配備 一、管理人員配備 （一）、管理人員配備的原則 精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則 文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則 內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔的原則 先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則 （二）、管理部人員配備方案 職能部門 崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量 小計(jì) 管理部經(jīng)理室 項(xiàng)目經(jīng)理 1 人 1 人 檔案資料科 事務(wù)助理 1 人 1 人 財(cái)務(wù)科 會(huì)計(jì) 1 人（公司會(huì)計(jì)兼）、出納 1 人（兼采購） 1 人 技術(shù)科 現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人 3 人 3 人 合計(jì) 6 人 （三）、操作層人員配備方案 職能部門 崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量 小計(jì) 運(yùn)行班 值班機(jī)電工 4 人 4 人 機(jī)電維修班 機(jī)電維修工 14 人 14 人 水電土建班 水電土建維修工 8 人 8 人 合計(jì) 26 人 （四）、人員配備方案說明： （ 1） 管理部計(jì)劃配備管理服務(wù)人員 32 人，其中，管理層員工 6 人，操作層員工 26 人； （ 2） 機(jī)電、土建維修人員數(shù)量是按正常維修考慮配置； （五）、人員 素質(zhì)概述： 技術(shù)負(fù)責(zé)人： 具備三年以上項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有項(xiàng)目管理上崗證書； 具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和吃苦無私奉獻(xiàn)精神，工作責(zé)任心強(qiáng)； 具有相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 土建、水電、機(jī)電維修人員：具備一年以上項(xiàng)目管理實(shí)操工作經(jīng)驗(yàn)，持有上崗證書，能吃苦耐勞，工作責(zé)任心強(qiáng)，具有初級(jí)以上專業(yè)技能資格。 要充分利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。 信息處理及時(shí)準(zhǔn)確。 三 、信息反饋處理機(jī)制 （一）、設(shè)置原則 信息源全面豐富。 （ 3） 負(fù)責(zé)技術(shù)科日常工作效果的檢查、監(jiān)督； （四）財(cái)務(wù)科 根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，制定管理部財(cái)務(wù)管理 方案，并組織實(shí)施。 （ 3）各專業(yè)科技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的 管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。 10 使用人滿意 率 95%以上 96%以上 對(duì)管理滿意人數(shù) +基本滿意人數(shù) /使用人總?cè)藬?shù) 采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強(qiáng)雙方交流及溝通。 6 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下（年） 1‰以下（年） 發(fā)生火災(zāi)面積 /大學(xué)城內(nèi)物業(yè)使用 大學(xué)城管理部經(jīng)理為責(zé)任消防員下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火安全三級(jí)檢查制度；消防中心 24 小時(shí)值班，統(tǒng)一調(diào)動(dòng)人員。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 100% 100% 及時(shí)維修次數(shù) /應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù) 建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到《維修通知單》后需帶工具 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修 8 小時(shí)內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。 W 物業(yè)管理公司將充分發(fā)揮學(xué)生、學(xué)生會(huì)的作用，倡導(dǎo)學(xué)生自治、自律，潛移默化地增強(qiáng)學(xué)生參與管理的意識(shí)。在管理服務(wù)人員的培訓(xùn)過程中，要增強(qiáng)質(zhì)量體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)量體系正常 運(yùn)作。 4）、建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備的監(jiān)管力度，實(shí)行 24 小時(shí)的跟蹤服務(wù)。 ――在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。 二、總體思路 Z 市 W 物業(yè)公司將以自己首創(chuàng)的物業(yè)管理 新概念 “天人合一” 為管理內(nèi)核，以 “卓越質(zhì)量管理” 和 “竭誠為您服務(wù)” 為立足點(diǎn)，以先進(jìn)的管理技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為依托，明確工作重點(diǎn)，采取科學(xué)先進(jìn)、切實(shí)有效的管理措施不斷實(shí)施服務(wù)創(chuàng)新，在 Z 市努力創(chuàng)建 “優(yōu)質(zhì)低價(jià)” 管理新模式，為推動(dòng) Z 市物業(yè)管理的市 場(chǎng)化進(jìn)程和城市建設(shè)做出我們的貢獻(xiàn)。 ： ； :； 群： 某大學(xué)城設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)管理方案 第一章 提高項(xiàng)目管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃 一、認(rèn)識(shí)與定位 在新世紀(jì)之初 20xx 年全面啟用的 X 大學(xué)城，由 Z 市政府開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地為 54 萬平方米，由 A 大學(xué)、 B 大學(xué)、 C 大學(xué)及公共核心區(qū)域四個(gè)區(qū)組成。大學(xué)城的創(chuàng)建將勾畫出 Z市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動(dòng)力的美好未來，充分展現(xiàn)其時(shí)代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，塑造出國內(nèi)一流、國際知名的聚產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。 ――采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。為此， W 物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對(duì) X 大學(xué)城的機(jī)電設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。 3）、及時(shí)維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時(shí)維修，加強(qiáng)房屋維護(hù)延長房屋使用壽命。 措施之二：全面推行 ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系 W 物業(yè)管理公司 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系經(jīng)過多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在 X 大學(xué)城的物業(yè)管理全面推行，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。 措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力； 注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項(xiàng)目管理由單向推動(dòng)方式為平等互動(dòng)雙方共管方式，使項(xiàng)目的管理真正得以升華。 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國家 標(biāo)準(zhǔn) 管理 標(biāo)準(zhǔn) 測(cè)算依據(jù) 管理主要措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 98%以上 完好房建筑面積 +基本完好房建筑面積 /房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。 5 消防設(shè)備完 好率 100% 100% 完好消防設(shè)備 /大學(xué)城消防設(shè)備總數(shù) 實(shí)行巡查制度，建檔記