【正文】 另外，在產(chǎn)品智能化方面也可利用公司低成本優(yōu)勢，大量設置產(chǎn)品智能設備，并設置部分特有電子設備，如小區(qū)電子數(shù)學，創(chuàng)造賣點，吸引追求現(xiàn)代生活的買家。 （三）廣告投放計劃及費用 籌備期 51 時 間 項 目 數(shù) 量 費 用 — 模 型 沙盤 1 個，分戶模型８個 10 萬 樓 書 萬份 9 萬 單 張 5 萬份 萬 報 紙 三篇 軟性文章 萬 工地圍墻 200 米 萬 燈箱廣告 20 塊 1 年 ７ .92 萬 路牌廣告 三塊（以 100m2／塊計） 6 萬 車身廣告 10 輛雙面 4 萬 合 計 萬 內(nèi)部認購期和開盤期 時 間 項 目 數(shù) 量 費 用 — 報 紙 15 個彩色整版， 5 個彩色半版 54+9 電臺（音樂、交通） 兩個月 電視（有線生活、圖文頻道） +（一年） 合 計 萬 52 強銷期 時 間 項 目 數(shù) 量 費 用 — 報 紙 10 則彩色整版， 10 則彩色半版 54 萬 電臺（音樂、交通） 四個月 萬 電視（有線影視、生活頻道） 四個月 6 萬 合 計 萬 續(xù)銷期 時 間 項 目 數(shù) 量 費 用 — 報 紙 3 個彩色整版， 3 個半版 萬 電臺（音樂、交通） 二個月 萬 合 計 萬 清盤期 時 間 項 目 數(shù) 量 費 用 — 報 紙 3 個彩 色整版， 3 個半版 萬 53 報 紙 軟性文章 5000 元 合 計 萬 以上費用總計 230 元，另計不可預見費 300 萬 5%=15萬，雜項費用 300 萬 230 萬 15 萬＝ 55 萬 九、項目品牌培育與管理分析決策 （一）公司現(xiàn)有資源利用 貴州卓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是貴州卓信企業(yè)的下屬子公司。 （ 5） 電視廣告 促銷性電視廣告，廣告內(nèi)容應盡可能的豐富，以配合銷售工作的展開。我們需要尋求的是一種花費最大，效果最理想的媒體有機組合。 B、 貴州有線生活頻道 “世紀家園”房地產(chǎn)直播節(jié)目收視率較高。這種方式其特點為針對性強、專題性強，對特定的目標客戶宣傳力度較大。 3 月 1 日 省有線 市有線 電 臺 以小區(qū)環(huán)境質(zhì)素、價格為重點 表達內(nèi)容。 新聞炒作 于開盤前半個月，以大量的軟、硬性新聞向外界透露發(fā)布項目的銷售信息。每次展銷會前，敝司都會提供詳盡的策劃方案和負責展銷會的工作布置。 首期銷售目的： 盡快回籠資金 通過小區(qū)第一期建設，小區(qū)環(huán)境的塑造，體現(xiàn)出小區(qū)整體風格的美好前景，為小區(qū)二、三期的銷售做好準備 通過會所的外部包裝和一層的開放，給客戶灌輸大眾化運動型住宅小區(qū)的主題概念 通過突出項目的高質(zhì)素、低售價形成反差，營造出項目的良好購買熱潮，樹立品牌效應 38 （三）首期入市定價原則 項目首次推出市場，為測試市場反應通常先推出少量單位作內(nèi)部認購，根據(jù)內(nèi)部認購反應情況適當調(diào) 整銷售策略、銷售價格后再進行公開發(fā)售。 如銷售量達不到每期期望值，則應加大廣告投入提高宣傳力度，分析當時市場調(diào)整營銷策略；如銷售量較早達到目標值，則應及時減少優(yōu)惠折扣，提高銷售價格。 強銷期： 針對已對樓盤形成初步認同的消費者。并在不斷重復的記憶中強化共對本案各項賣點的認可。物業(yè)的許多優(yōu)點都可在客戶面前展露無遺，而可利用裝修的技巧彌補物業(yè)結(jié)構(gòu)上的不足。針對目標客戶的電話方式向其宣傳物業(yè)情況 ，令其對物業(yè)有初步印象。這種方式針對區(qū)域型客戶作用相當大。簡而言之行銷渠道就是將物業(yè)信息傳播給消費者的各種通路。 （ 2） 項目工程進度最直接的影響業(yè)主，目標客戶的信心。 結(jié)論 錦繡家園與本案有一定的可比性，我們推出時間不宜與之相鄰太緊，且元月至二月也是貴陽市房地產(chǎn)市場的淡季。 五、銷售模式分析決策 22 （一）入市時機 國家政策環(huán)境觀點 國家取消福利分分 房制度后，銀行業(yè)全面參與房地產(chǎn)，積極提供個人購房貸款，按揭貸款也增加至 8 成 30 年。 E、 冠軍長廊 借剛剛結(jié)束的第 27 屆奧運會掀起的運動熱潮，抓住市民關心奧運健兒的 心理，在一期架空層里設置奧運冠軍長廊。鑒于敝司現(xiàn)時得到有關規(guī)劃方面的資料較為初步，而貴司亦會就原方案作一定的調(diào)整，故若有進一步詳細資料，敝司希望能為貴司提供詳盡的建議。 文案表達舉例： 1800 元 /m2 ,同樣能享受高檔樓盤的社區(qū)文化生活 林蔭大道旁的樸實人家 運動就在家門口 其實運動也是一種生活方式 （三）項目賣點分析 結(jié)合項目優(yōu)勢，可供發(fā)揮宣傳之賣點不少，敝司從爭取最佳宣傳效應目標出發(fā)，總結(jié)出以下幾個主要賣點，以支持我們的“大眾化的運動家園”的主題概念。 三 、項目優(yōu)劣勢分析 16 （一）優(yōu)勢 地理位置較好，外環(huán)線以內(nèi) 交通便利 規(guī)模大，利于整體規(guī)劃，園林設計 建筑風格獨特，為市內(nèi)唯一一片現(xiàn)代簡約設計風格的住宅小區(qū) 目標客戶層面寬 價位適中，大多數(shù)人能接受 擁有貴陽市最大 的小區(qū)會所 運動型的主題概念為貴陽首創(chuàng)，賣點相當獨持，具有很強的競爭力 （二）劣勢 周邊配套設施不完善，子女讀書、購物不方便 建筑密度較高，不能形成較好的園林設計 周邊環(huán)境不理想，社區(qū)生活氣息不濃厚 一期工程開發(fā)沒有會所配套 有一定的環(huán)境污染，靠近貴陽鋼廠 四、項目宣傳主題及主要賣點 17 （一）項目宣傳策略構(gòu)思 由于本項目規(guī)模龐大，需要較大的開發(fā)建設周期。目前為內(nèi)部認購階段只采用了派發(fā)單張、樓書和售樓處直銷手法，此樓盤曾與深圳地產(chǎn)策劃商有過接觸，相信在正式開盤時會有大的動作。周邊項目 物業(yè) 名稱 位 置 開發(fā)商 開發(fā)量 價 格 差價 建筑風格 目標客戶定位 中 天 星 園 外環(huán)城東路團坡橋頭 中天星園房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 萬m2 3360 元 /m2 20 元 澳洲三段 式電梯花園洋房 高收入 在 水 一 方 濱河路與南浦路交匯處 新太乙房開 12 萬 m2 2980 元 /m2 30 元 生態(tài)園林住宅小區(qū) 高收入 錦 繡 家 園 油榨街與富源北路交匯處 金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 萬m2 2380 元 /m2 30 元 歐陸式 中高收入 城 南 楓竹苑 青年路 146號 誠然房開 2 萬 m2 1680 元 /m2 30 元 歐陸式 中等收入 東 寶 花 園 油榨街、富源路與青年路交匯處 東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 萬m2 1360 元 /m2起 價 35 元 現(xiàn)代普通住宅小區(qū) 中等收入 虹 橋 新 村 市南路與倒巖路交叉口 經(jīng)濟實用房開發(fā)中心 近 18 萬m2 1500 元 /m2 30 元 現(xiàn)代普通住宅小區(qū) 中等、中下等收入 中天星園、在水一方開發(fā)體量較大，但在產(chǎn)品設計、目標客戶定位上與本項目不具可比性。 項目地理位置屬市內(nèi)四級地段，外環(huán)線以內(nèi)； 總體規(guī)劃為長條狀的大型全封閉式住宅小區(qū)； 內(nèi)設一近萬平方的市內(nèi)最大小區(qū)會所，且會所擬建成市內(nèi)唯一的運動型會所； 本項目戶型定位于 80— 180m2 之間，主力戶型面積在 100— 130 m2間； 園林設計為圍合式主題花園，圍合區(qū)內(nèi)建筑首層架空，形成一整體大花園； 建筑立面為現(xiàn)代簡約風格。但又不缺乏應有生活功能。產(chǎn)品的差異化競爭需要有獨到的眼光，看準市場的空白點（供給和需求的共同空白點）。成本控制得越好，價格越低的產(chǎn)品，市場競爭力就越強。 （四）未來市場的預測 由于這幾年土地的無序出讓和各種資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，貴陽市商品房建設空前膨脹，市場已明顯出 現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。 （三）項目市場切入點分析 提供有效供給 從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。而據(jù)統(tǒng)計局信息，貴陽市年商品房消耗量也不過 90 多萬方。 生活配備 項目周圍雖住宅遍布，但百貨商場、食肆卻很零散，出門購置生活用品確實要費一番周折。 1 紅拖項目營銷策劃書 —— 針對項目一期工程 第一部分 市場分析 一、 項目簡介 （一）項目概況 本案位于貴陽市市南路與寶山南路交叉口，系原貴州紅星拖拉機廠地塊，占地 83 畝，分三期開發(fā)。建議引進一些小型超市、便利店，以解決住戶的日常所需。市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量，貴陽市在短期內(nèi)是不可能消化完這些物業(yè)供給量的，未來的市場不容樂觀。因而 我們現(xiàn)在入市有一定的風險，這就要求我們在產(chǎn)品設計上下很多的功夫，本項目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從其他城市調(diào)查情況看，積壓空置的商品房也是