【正文】 ⑥考慮到裙房面積大和現(xiàn)場作業(yè)面積小的影響，為補充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺龍門吊使用。?塔式起重機的選擇。因此，在施設(shè)編制時，必須抓住重點，采用科學(xué)的方法，統(tǒng)籌安排。? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項目部職能的綜合使用，比如，項目部的技術(shù)崗位人員之間，專業(yè)工長和各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位之間，見證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識能力強、確有高層施工經(jīng)驗的人員擔(dān)任。項目財務(wù)室人員可以根據(jù)公司財務(wù)部現(xiàn)有人員情況調(diào)出，也可以由項目招聘解決，按照公司財務(wù)管理的基本制度實施職務(wù)行為。原則上充分利用現(xiàn)有人員，對有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補不足。? 項目的監(jiān)理工作由公司自己承擔(dān)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的公司掛靠實施。十一、項目風(fēng)險管理。報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個過程，表現(xiàn)著工程特征。優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確的對房屋進(jìn)行設(shè)計，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少和避免不必要的浪費，節(jié)約了工程造價和加快了工程進(jìn)度。，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進(jìn)行確認(rèn)。形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。 1）風(fēng)險分析是否充分； 2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。投資收益分析 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；6）綠化率等。項目概況 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。項目概況 四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗酚捎媱澟涮撞拷M織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。/ 13 項目投資建議，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。三、辦理業(yè)主入住手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程竣工驗收合格，市政各專業(yè)及園路完成后第1天開始，第15天完成。竣工調(diào)試與驗收標(biāo)準(zhǔn)時限：市政各專業(yè)工程、園林景觀工程施工結(jié)束后15天內(nèi)調(diào)試驗收完成。職責(zé)：分公司工程部與采購部完成以下工作：a、對意向施工單位的在建或已建或在建工程進(jìn)行考察并作出評價。工作成果：編制完成當(dāng)期工程園林景觀施工圖。標(biāo)準(zhǔn)時限：驗收當(dāng)天完成工作成果：工程驗收合格，取得單位工程竣工驗收報告。單體工程竣工調(diào)試與驗收階段一、單體工程竣工前調(diào)試（水、電、暖、電梯等安裝完成后開始）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程竣工驗收前第30天開始，單體工程竣工驗收前第16天完成。⑶、職責(zé)：分公司（或項目）工程部組織完成。CFG樁樁基施工、檢測（政府圖審后進(jìn)行）。職責(zé)：各分公司開發(fā)部根據(jù)當(dāng)?shù)匾笙蛘鞴懿块T遞交相關(guān)開工手續(xù)，包括：a、工程登記表（原報建表）b、土地使用證書c、建設(shè)工程規(guī)劃許可證d、現(xiàn)場具備施工條件的證明、房屋拆遷許可證和滿足施工進(jìn)度要求的拆遷進(jìn)度證明（監(jiān)理單位提供）e、經(jīng)備案的施工合同和監(jiān)理合同（副本）f、施工圖設(shè)計審查合格書g、中標(biāo)通知書h、經(jīng)項目總監(jiān)理工程師按規(guī)定審查簽署的保證質(zhì)量和安全措施的施工組織設(shè)計（方案）報審表i、工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的質(zhì)量監(jiān)督備案表、《質(zhì)量責(zé)任書》j、工程安全監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的安全監(jiān)督備案表k、建設(shè)工程監(jiān)理備案表l、投資計劃和銀行出具的資金到位證明m、消防設(shè)計審核意見書n、清欠辦出具的建設(shè)單位未拖欠工程款的證明。工作成果：確定中標(biāo)候選人。工作成果：完成招標(biāo)方案；與施工單位達(dá)成合作意向；通過公司審批的招標(biāo)文件；通過公司評審的擬定合同文本職責(zé)：a、分公司采購部編制招標(biāo)方案與招標(biāo)文件，公司采購部審核招標(biāo)方案與招標(biāo)文件； b、分公司工程部與采購部還要完成以下工作：①、對意向施工單位在建工程進(jìn)行考察和評價②、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本③、按公司的招標(biāo)制度、實施辦法規(guī)定的流程完成相關(guān)審批及合同條款評審。A、編制招標(biāo)工程量清單，擬定標(biāo)底，確定攔標(biāo)價（21天）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第34天完成。（21天）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第75天開始，開工前第55天完成。依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，在項目實施階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，最終實現(xiàn)項目工程建設(shè)按時、按質(zhì)、按量地交付使用或銷售，達(dá)到為項目建設(shè)增值的目的。工程變更均會對工程質(zhì)量、進(jìn)度，投資產(chǎn)生影響，因此應(yīng)做好工程的審批工作，合理確定變更的單價、價款和工期限延長的期限，并由監(jiān)理工程師下達(dá)變更指令。工程設(shè)計變更管理設(shè)計變更管理是一項重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價格的調(diào)整及實施進(jìn)度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點。常因工程變更及材料，勞動力，設(shè)備價格等因素，造成工程價款的增加。成本控制為了有效地控制建設(shè)項目投資，業(yè)主應(yīng)在建設(shè)前期確定建設(shè)規(guī)模，采用技術(shù)先進(jìn)，功能合理，經(jīng)濟(jì)節(jié)約的設(shè)計方案，做到投 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）資決策正確；同時，在施工階段做好工程價款結(jié)算的審查與管理，對工程變理及時確定調(diào)整價款，合理處理索賠和進(jìn)行反索賠。進(jìn)度控制的最終目的是確定項目進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)，開發(fā)項目進(jìn)度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。(4)加強工序驗收、中間檢查、隱蔽驗收和最終驗收房地產(chǎn)開發(fā)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方在進(jìn)行自檢基礎(chǔ)上提前通知驗收,且要求通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)以及國家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動。要督促設(shè)計單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發(fā)項目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行有效的控制，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項目管理人員匱乏,項目管理水平低下的狀況。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個部門，以及最終用戶消費者的相互制約影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。面對如此情景,國家出臺眾多法規(guī)以加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,特別是2011年可說是房地產(chǎn)業(yè)的隆冬。對論文的完成提供過幫助的有關(guān)人員已在文中說明并致以謝意。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果目標(biāo)和約束性目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理應(yīng)做好以下幾個方面的工作：注重對設(shè)計單位的選擇，切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。概括起來，該階段的主要任務(wù)就是通過招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)選施工單位，對建設(shè)過程進(jìn)行總體組織、協(xié)調(diào)與項目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。(5)確立質(zhì)量文件檔案制度匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。（3）控制工程變更對施工中所出現(xiàn)的工程量變化，應(yīng)及時根據(jù)承包方的申請，進(jìn)行核準(zhǔn)后，根據(jù)合同文件批準(zhǔn)工期拖天數(shù)擴(kuò)所增加的相應(yīng)費用；對合同范圍內(nèi)的工程變更，可隨時指令承包商隨時執(zhí)行，并核準(zhǔn)工程延期及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補償；對合同外的變更，僅時工程量或款額超過一定的界限，可根據(jù)原工程量清單中規(guī)定工程量的變更限制，適當(dāng)調(diào)整合同單價及批準(zhǔn)工期拖延；對工程性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、工程規(guī)模及數(shù)量發(fā)生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內(nèi)，可下達(dá)工程變更指令確認(rèn)新增項目，而不在工程范圍，可協(xié)商重新簽訂協(xié)議。（3）做好工程價款的結(jié)算工作工程價款的結(jié)算是施工階段成本控制的主工工作內(nèi)容，它貫穿于施工的全過程。最后審查施工單位提交的工程結(jié)算書，對工程費用的超支進(jìn)行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊單位提供的 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）索賠。（3）按合同管理變更建設(shè)工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權(quán)向承包單位發(fā)布指令，要求對工程的頂目、數(shù)量或工藝進(jìn)行變更，對原標(biāo)書的有關(guān)部分進(jìn)行修改。組織協(xié)調(diào)主要就是我方與各參建單位、或是建設(shè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，同時也包括與公司或部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，妥善處理好各相關(guān)單位之間的關(guān)系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現(xiàn)場調(diào)解或者會議調(diào)解的形式，主要針對各相關(guān)單位的負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，重點協(xié)調(diào)資金問題、質(zhì) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）量問題、安全問題和進(jìn)度問題，保證項目生產(chǎn)順利進(jìn)行。三、項目預(yù)售之前的廣告策劃方案、預(yù)售方案以及房屋銷售等工作由公司相關(guān)部門另行制定周期標(biāo)準(zhǔn)。工作成果：a、施工圖審查通知書b、審圖機構(gòu)認(rèn)可的施工圖職責(zé)：設(shè)計公司負(fù)責(zé)通過政府圖審，分公司工程部負(fù)責(zé)設(shè)計單位與圖審機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)。工作成果：招標(biāo)標(biāo)底職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部審核造價咨詢公司編制的標(biāo)底，完成后按照公司相關(guān)流程審批確定招標(biāo)標(biāo)底。D、發(fā)放招標(biāo)文件（備案當(dāng)天完成）標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第31天完成。單體工程施工階段一、辦理建設(shè)工程施工許可證（施工合同、監(jiān)理合同備案并辦理完成政府相關(guān)手續(xù)后進(jìn)行）。⑴、標(biāo)準(zhǔn)時限：單體工程開工前第1天完成。圖紙會審工作（簽訂施工、監(jiān)理合同后與辦理施工許可證同時進(jìn)行）。四、需在施工中確定專業(yè)分包工程的，在預(yù)留足夠進(jìn)場前準(zhǔn)備時間的基礎(chǔ)上確定。單體工程竣工驗收前第1天完成。職責(zé)：分公司工程部組織辦理。工作成果：施工圖預(yù)算職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內(nèi)部流程進(jìn)行審批。標(biāo)準(zhǔn)時限：（90天）單體工程竣工驗收前第30天開始，驗收合格后第59天完成市政各專業(yè)工程及園路施工。B、市政各專業(yè)及園林景觀工程移交（15天）標(biāo)準(zhǔn)時限：市政各專業(yè)及園林景觀工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成。職責(zé)：分公司工程部復(fù)核施工方上報的結(jié)算資料，公司預(yù)結(jié)算部審查分公司上部的結(jié)算資料，造價咨詢公司審定公司預(yù)結(jié)算部遞交的結(jié)算資料。，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；6）經(jīng)營效益分析等。，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。，由計劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。主要經(jīng)營指標(biāo)分析開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。工程及銷售計劃1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率?；蛟谠u審會上提出評審意見。，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。三、根據(jù)確定的項目實施方案，組建項目團(tuán)隊，按照甲方的具體要求，組織設(shè)計單位進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計，組織方案評選，確定最優(yōu)方案。八、項目采購管理，確定甲供材料、甲方限價材料、乙方自購材料范圍，組織甲供材料、甲方限價材料的市場調(diào)查和招標(biāo)工作。目前，項目區(qū)域的拆遷工作正由管城區(qū)政府進(jìn)行；項目的市場調(diào)研工作正在按計劃持續(xù)。? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監(jiān)理職能的項目監(jiān)理部。為使材料部能夠更好地服務(wù)項目建設(shè)，建議為材料部配備懂材料、設(shè)備的工作人員。按照公司下達(dá)的《目標(biāo)管理計劃書》規(guī)定，依據(jù)“項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經(jīng)理”對于項目建設(shè)的施工過程負(fù)全面責(zé)任，“項目部”組成人員對“項目經(jīng)理”負(fù)責(zé)。在施工過程中，確有必要時，監(jiān)理職能和甲方職能的人員可以調(diào)補（類如值班等）。