【正文】 本項(xiàng)目的綠化工程，改善了生態(tài)環(huán)境，凈化了空氣。視不同的污染物采用相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施，使項(xiàng)目區(qū)污染物的排放達(dá)到桂林市環(huán)保規(guī)劃的要求。 ⑶固體廢物影響的對(duì)策 項(xiàng)目建筑垃圾主要有淤泥、廢磚、瓦、木材、石砂等，應(yīng)指定臨時(shí)堆放點(diǎn)，盡量分類對(duì)方，及時(shí)清運(yùn)。因此，建議政府關(guān)閉該廠或異地搬遷。污染噪音主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采 47 用低噪音設(shè)備，并配減震裝臵。 （ 4）建筑風(fēng)格 在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，桂林國家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑， 使 漓東 成為 桂林新城區(qū)的標(biāo)志。為保障 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。 八 、建設(shè)地址與條件 地理位臵 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 擬建 于桂林市高新區(qū)英才科技園 A— 16 地塊（另附圖）， 排洪渠北側(cè)，英才路西側(cè) 。 ⑶ 設(shè)立孵化專項(xiàng)資金，用于支持孵化中心的建設(shè)和運(yùn)作，支持在孵企業(yè)。 38 政府、 孵化中心 和風(fēng)險(xiǎn)投資三位一體的經(jīng)營模式 在政府的參與和推動(dòng)下，以民營資本為主體把風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制引入到企業(yè) 孵化中心 ，將徹底改變 孵化中心 與入孵企業(yè)的關(guān)系，突破以往 孵化中心 作為政府一個(gè)事業(yè)單位的大多數(shù)限制 ，大大擴(kuò)展 孵化中心 的職能。 六 、建設(shè)宗旨 本項(xiàng)目 以創(chuàng)新服務(wù)為核心， 將 逐步建立起了一套比較完整、規(guī)范的服務(wù)體制，為 創(chuàng)業(yè)者和 科技企業(yè)提供孵化場(chǎng)地、政策扶持、資金籌措、項(xiàng)目申報(bào)、中介咨詢、人才培訓(xùn)等綜合服務(wù) ， 同時(shí)，不斷增強(qiáng)孵化功能，延伸服務(wù)內(nèi)涵。孵化 區(qū) 任務(wù)是在孵化商務(wù)區(qū)的孵化下實(shí)現(xiàn)一家家產(chǎn)業(yè)上下聯(lián)動(dòng)企業(yè)、行業(yè)技術(shù)類似企業(yè)的成立，并培育扶持其成長、經(jīng)營、管理、生產(chǎn)、銷售等一系列企業(yè)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值、利潤、繳稅，從而在 孵化區(qū) 內(nèi)形成企業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)規(guī)模，而成功畢業(yè)后的一批批企業(yè)則依次推向社會(huì)，為整個(gè)桂林形 成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈打下基礎(chǔ)，給桂林帶來無窮的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。為高新技術(shù)成果專利申請(qǐng)、專利實(shí)施、專利檢索提供服務(wù)。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目是高新技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室，是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)；是鼓勵(lì)創(chuàng)新、鼓勵(lì)發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中心；是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。 ⑶兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。因此，經(jīng)營管理的好壞對(duì)該項(xiàng)目今后的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響。 創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 經(jīng)過孵化器內(nèi)規(guī)范、完善、專業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目不斷成長和成熟，為地方經(jīng)濟(jì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的發(fā)展助推器；一批批青年創(chuàng)業(yè) 者和 微小企業(yè)從走 進(jìn)園區(qū)到成功孵 26 化，必將為成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入一股新的活力。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 地處桂林高新區(qū)腹地，擁有交通便利、高校云集、中外知名企業(yè)比肩的優(yōu)勢(shì)區(qū)位，周圍是已經(jīng)形成和正在建設(shè)的大型工業(yè)園區(qū)，距離桂林老城區(qū)僅 10 分鐘車程，接受城市輻射能力較強(qiáng)。 四 、 挑戰(zhàn)（ Threat） 開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，在社會(huì)上有不少的投資資金閑臵。拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證 。因此桂林要大力培育、引進(jìn)更多的高新技術(shù)人才和企業(yè)，強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、博士后科研工作站和企業(yè) 孵化器 的建設(shè)。同時(shí)，全方位的孵化管理服務(wù)支持，使創(chuàng)業(yè)者可低成本獲得所必需的各項(xiàng)創(chuàng)業(yè)資源，有利于創(chuàng)新的思想與意識(shí)切實(shí)地轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和實(shí)業(yè)。 支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要 桂林高新區(qū)是廣西最大的信息產(chǎn)業(yè)基地，匯聚了廣西師范大學(xué)、桂林電子工業(yè)學(xué)院等 14 所高等院校，區(qū)內(nèi)有桂林激光通信研究所、桂林電器科學(xué)研 究所等 8 個(gè)國家和省級(jí)科研院所和 8 個(gè)國家級(jí)產(chǎn)品檢測(cè)中心，數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè)，每 8 個(gè)城市居民中就有一名在校大學(xué)生，可以說是中國智力最密集的地區(qū)之一，具有創(chuàng)建“規(guī)模大、功能全、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好”的全國一流創(chuàng)業(yè)中心的基本條件。 二 、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 加快桂林國家高新區(qū)建設(shè)的需要 桂林國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一批國家級(jí)高新區(qū)之一，也是全國五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中的第一個(gè)國家級(jí)高新區(qū)，在桂林的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有獨(dú)特地位和重要作用。 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心作為一個(gè)綜合性的企業(yè) 孵化中心 ，近年來特別重視專業(yè)孵化功能的建設(shè)和完善?？瀑惣瘓F(tuán)正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識(shí)及資源整合和市場(chǎng)運(yùn)作能力，在國內(nèi)開發(fā)建設(shè)了包括桂林高新區(qū)英才科技園項(xiàng)目、江西資溪 新城、 湖南桑植 新城、桂林平樂縣“桂江二橋”建設(shè)及南洲開發(fā)項(xiàng)目 等。 由于 項(xiàng)目位于英才科技 園區(qū) 內(nèi)，因此，園區(qū)內(nèi) 科技創(chuàng)新效應(yīng)和極易形成人才、項(xiàng)目、資金的聚集效應(yīng)使其成為發(fā)展的新亮點(diǎn)。 4 第 二 章 項(xiàng)目概況 一 、 項(xiàng)目簡(jiǎn)述 項(xiàng)目名稱： 桂林 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 項(xiàng)目性質(zhì)： 作為企業(yè) 創(chuàng)業(yè)孵化 器 項(xiàng)目 ， 并 為 創(chuàng)業(yè)者和 中小科技企業(yè) 提供 的商住配套 服務(wù) 設(shè)施 。 目前，我國擁有各類科技企業(yè) 孵化中心 500 多家，隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，科技企業(yè) 孵化中心 正面臨著一個(gè)快迅發(fā)展的良好時(shí)機(jī)。 孵化器對(duì)促進(jìn)相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的技術(shù)轉(zhuǎn)移、成果轉(zhuǎn)化、企業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用， 因而建立市場(chǎng)化運(yùn)行的專業(yè)企業(yè)孵化器是符合孵化器行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的，有良好的市場(chǎng)前景和社會(huì)效益。 規(guī)劃用地 總 面積： 34325 平方米（ 約 畝 ） 建筑用地總面積： 25812 平方米 項(xiàng)目投資單位： 桂林高星臵業(yè)有限 公司 項(xiàng)目地點(diǎn) : 桂林高新區(qū)英才科技 園 A16 號(hào) 地塊 投資總額： 億元人民 幣 資金來源： 企業(yè)自籌 建設(shè)周期： 24 個(gè)月 （ 2021 年 2021 年 ） 主要功能： 以集聚中小型科技企業(yè)人才、技術(shù)等為主要手段，作為科研企業(yè)的孵化基地，為中小企業(yè) 5 提供更低成本的營運(yùn)環(huán)境、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的共享平臺(tái)及以交流培訓(xùn)機(jī)會(huì)為主要目的孵化中心。交通方便、水電供應(yīng)充足、通訊設(shè)施先進(jìn)、金融保險(xiǎn)單位齊全，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施也 逐步完善。 科賽集團(tuán) 正 逐步建立和完善 “ 城鎮(zhèn)運(yùn)營 ” 的理論體系、運(yùn)作模式和組織形式。東湖創(chuàng)業(yè)中 心在現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，將逐步建設(shè)、完善光機(jī)電、生物醫(yī)藥、新能源、汽車、移動(dòng)通訊、環(huán)保、新材料、軟件信息等面向?qū)I(yè)企業(yè)的技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類企業(yè)的分類服務(wù)、集約孵化。經(jīng)過十余年的建設(shè)發(fā)展，高新區(qū)規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值已占桂林市的四分之一，每年實(shí)際利用外資占桂林市的三分之一，興辦的三資企業(yè)數(shù)占全市的一半。大量的中小高新技術(shù)企業(yè)和才智人才，需要一系列量身定制的創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系。 土地集約化利用的需要 土地是不可再生資源。力爭(zhēng)把桂林建成東盟科技產(chǎn)業(yè)基地，打造廣西重要的人力資源開發(fā)中心、科技人才小高地和科技研發(fā)中心。 豐富招商經(jīng)驗(yàn) 科賽 集團(tuán) 及武漢東湖 具有成功招商的經(jīng)驗(yàn)，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。 配套服務(wù)設(shè)施不完善 項(xiàng)目地塊周邊人氣缺乏； 在整個(gè)桂林市高新區(qū)內(nèi)，一種集辦公、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體，為 社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能 、更加便捷的生活服務(wù) 商業(yè)業(yè)態(tài)還未真正形成 。 各類工業(yè)園區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈， 尤其是鐵山 工業(yè)園 、信息產(chǎn)業(yè)園的開發(fā) 帶來一定挑戰(zhàn) 。越來越多的外界資本、科技專家、創(chuàng)業(yè)者、海外留學(xué)生、優(yōu) 秀的大學(xué)畢業(yè)生以及桂林本地的人才會(huì)源源不斷地涌入 。 創(chuàng)業(yè)的示范效應(yīng) 成功孵化的微小企業(yè)和青年企業(yè)家將成為效仿的 創(chuàng)業(yè)者 榜樣和典型，在 創(chuàng)業(yè)者 中起到積極的典型示范效應(yīng)和帶動(dòng)作用，對(duì)于挖掘 創(chuàng)業(yè)者 創(chuàng)業(yè)的潛力，打造更多的優(yōu)秀企業(yè)、培育優(yōu)秀青年創(chuàng)業(yè)者具有強(qiáng)大的典型示范作用。 投 資風(fēng)險(xiǎn) 任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資而言，風(fēng)險(xiǎn)與收益共存。 30 項(xiàng)目開發(fā)策略 本項(xiàng)目 建設(shè) ，由 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 與武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司 在桂林組建新公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)， 實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 。 本案開發(fā)將中小型高科技企業(yè)、企業(yè) 孵化中心 、投資者、科技中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的功能有機(jī)結(jié)合起來，利用桂林高新區(qū)已經(jīng)形成的電子與信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、新材料、環(huán)保等五大支柱產(chǎn)業(yè)輻射和集聚能力，通過市場(chǎng)化運(yùn)作與合理的價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各參與方的最大利益。為高新技術(shù)的科研、中試、開發(fā)提供所需的工作場(chǎng)地、辦公場(chǎng)地。 產(chǎn)業(yè) 孵化 區(qū) 七大專業(yè)孵化 區(qū) 都是在各自行業(yè)中培育成長起的有產(chǎn)業(yè)聯(lián) 35 動(dòng)關(guān)系和集群關(guān)系的企業(yè)族群。 因此， 本項(xiàng)目將依靠科技進(jìn)步，通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，精心施工和科學(xué)管理。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo)，具備了強(qiáng)大的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的一種新型經(jīng)濟(jì)組織，它融合了 孵化中心 、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和多元化經(jīng)營控股公司的特點(diǎn)，使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在 孵化中心 內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化。 ⑷ 幫助孵化企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。這里地勢(shì)平坦，交通方便，生活便利；視野開闊，開發(fā)建設(shè)條件具備。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循環(huán)車道。 45 第 七 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)和保護(hù) 本項(xiàng)目施工要加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境的管理。必要時(shí)采用隔音建筑材料。 項(xiàng)目 實(shí)施中環(huán)境影響的對(duì)策 ⑴交通影響的對(duì)策 為了緩解施工期對(duì)項(xiàng)目區(qū)旁交通的壓力，可與桂林市交通管理和運(yùn)輸部門聯(lián)系，申請(qǐng)相關(guān)的運(yùn)輸路線和時(shí)間，按規(guī)定的路線運(yùn)輸，并將運(yùn)輸時(shí)間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運(yùn)輸，保證白天暢通。對(duì)要回填的土方，在有場(chǎng)地堆放條件下，可臨時(shí)控制堆放。 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，符合桂林市城市規(guī)劃要求，對(duì)桂林經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展有促進(jìn)作用，項(xiàng)目加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，種植樹木，鋪設(shè)草皮，對(duì)城市美化起著重要作用。 在采取了相關(guān)的環(huán)境保護(hù)措施后，項(xiàng)目的建設(shè)可以保證對(duì)環(huán)境的影響降低到最小程度。 項(xiàng)目完工后，環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)根據(jù)不同的污染物排放選擇不同的排放標(biāo)準(zhǔn)：大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB162971996） ； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB897888） ； 工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB1234890） 。工業(yè)廢氣可設(shè)臵廢氣回收處理設(shè)備，噪聲源采用消音設(shè)施消音。 為加強(qiáng)對(duì)施工的環(huán)境管理，保護(hù)區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，確保施工場(chǎng)地盡量少產(chǎn)生噪聲污染，施工單位須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》中關(guān)于建筑施工噪聲污染防治的有關(guān)規(guī)定和 GB1252390《建筑施工場(chǎng)地界噪聲限制》的要求，在項(xiàng)目開工前十五天及時(shí)向有關(guān)環(huán)保部門進(jìn)行申報(bào)，合理安排施工計(jì)劃 并采取較嚴(yán)格的施工管理措施，將施工噪聲所造成的影響減少到最低限度。 48 ⑸該項(xiàng)目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點(diǎn)污染源。 二、項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)環(huán)境的影響與對(duì)策 對(duì)環(huán)境影響 本項(xiàng)目在實(shí)施過程中會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚(yáng)塵、固體廢物等。排水采用雨水、 44 污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。 九 、 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 表 1： 創(chuàng)業(yè)孵化 中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 42 序號(hào) 名稱 指標(biāo) 1 規(guī)劃用地總面積 34325 平方米 2 建筑用地總面積 25812 平方米 3 總建筑面積 68500 平方米 （ 1） 辦公樓 20500 平方米 （ 2） 產(chǎn)業(yè)孵化樓 35400 平方米 （ 3） 園區(qū)配套用房 12600 平方米 4 建筑層數(shù) /高度 11 層 /34 米 5 容積率 6 建筑密度 34% 7 綠化率 31% 43 8 室外停車數(shù) 83 9 地下停車數(shù) 92 配套工程說明 ⑴道路交通及綠化 該項(xiàng)目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，車流、人流順暢。 ⑵咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)產(chǎn)生收入。 ⑵ 孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營之日起 5 年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎(jiǎng)勵(lì)給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。 因此，在桂林 創(chuàng)立民營企業(yè) 孵化中心 有限公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)化運(yùn)作是值得大膽探索的一條思路。 36 園區(qū)服務(wù)中心 主要是為 園 區(qū)提供 物流、后勤、物業(yè)等 方面的服務(wù)。 產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)分為旅游服務(wù)企業(yè)孵化區(qū)、電子信息企業(yè)孵化區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化區(qū)、生物醫(yī)藥企業(yè)孵化區(qū)、機(jī)械設(shè)備企業(yè)孵化區(qū)、環(huán)保企業(yè)孵化區(qū)