【正文】 、新材料新能源企業(yè)孵化區(qū)等七大專業(yè) 孵化區(qū) ，共同圍繞孵化商務區(qū)駐扎。為項目的論證、中試做好組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃工作。 31 市場定位 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目市場定位： 集聚 中小 企業(yè)進駐園區(qū)，為中小型高科技企業(yè)、 投資機構(gòu)、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)服務和投資人士搭建企業(yè)技術共享平臺 。 ⑵ 以 項目樹形象，亮品牌。 項目投資主體要擴大收益，增加入孵企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量必須加強經(jīng)營管理，宣傳力度的到位、孵化設施的完善和孵化服務水平的提高、經(jīng)營機制的靈活有效性、 提高 員工素質(zhì)都可以對項目日后收入帶來影響。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目將充分利用自身的各 25 類的政策資源、資金和人才優(yōu)勢，通過 孵化中心 這個平臺營造一個良好的創(chuàng)業(yè)氛圍產(chǎn)生技術資金人才的聚集效應，從而吸引各類中介服務機構(gòu)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)、風險投資機構(gòu)入駐，并在有租金收入和稅費返還穩(wěn)定現(xiàn)金流的支撐下，利用自身投資管理和風險投資運作的實踐經(jīng) 驗對高成長性企業(yè)進行投資，創(chuàng)造 孵化中心 項目與風險投資的“雙贏”效應，風險資本在本 孵化中心 增值的效應將發(fā)揮得淋漓盡致，從而可以運用投資收益的一部分用于擴大投資及完善服務，由此而打造科技企業(yè)發(fā)展的一條產(chǎn)業(yè)鏈，并通過此條產(chǎn)業(yè)鏈培育本 孵化中心 項目的核心競爭力，并通過核心競爭力使本項目 孵化中心 在競爭中處于市場領先者的位臵。 23 第 五 章 項目 前景分析 一、 市場分 析 及預測 科技企業(yè) 孵化中心 本 項目建 成后將和目前在建 成 的英才科技園 、桂林大學生創(chuàng)業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園、 在建的 鐵山工業(yè)園區(qū) 連 一起，各成一體，各有特色，相互呼應，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華和創(chuàng)業(yè)的新天地。 高新區(qū)政府 未來新的行政中心 ，政府對區(qū)域的支持力度比較大； 項目用地位臵優(yōu)越，將成為 園區(qū)內(nèi) 的形象工程之一，開發(fā)區(qū)管委會可能為園區(qū)招商提供幫助。 20 融資難的矛盾突出 高新區(qū)投融資體系尚未建立，投資擔?；稹⒅行⌒涂萍计髽I(yè)創(chuàng) 新基金和風險投資基金均未健全，多數(shù)中小企業(yè)自有資金不足，許多中小型科技企業(yè)無法籌措到發(fā)展的資金，嚴重制約了技術創(chuàng)新和高新技術的產(chǎn)業(yè)化。 18 孵化中心 優(yōu)勢 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 實際是開發(fā)區(qū)的“園中園”，入駐企業(yè)不僅享受開發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢同時可享受科技園獨特的 孵化中心 功能優(yōu)勢 。要想增強行業(yè)的創(chuàng)新能力，實現(xiàn)行業(yè)跨越式發(fā) 展，就必須加快科技創(chuàng)新，加速培養(yǎng)和集聚創(chuàng)新人才。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目的建立可以極大地激發(fā)人們的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)熱情；在富有現(xiàn)代氣息的設施完備的共享空間里，上萬名前途無量的年輕創(chuàng)業(yè)者共 15 同擁有一個家，將營造出濃烈的創(chuàng)業(yè)氛圍；由此而形成的充足的智力資源和“人氣”的集聚，將最終成為桂林高新區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的持久動力。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目作為一個大型企業(yè) 孵化中心 項目，旨在構(gòu) 13 建支持創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間和環(huán)境，完善桂林的城市創(chuàng)新系統(tǒng)，滿足各類創(chuàng)業(yè)人士研發(fā)、生產(chǎn)、生活和服務的需求，提高城市的自主創(chuàng)新能力，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。幫助青年創(chuàng)業(yè) 、中小科技 企業(yè)成長發(fā)展 ，起到了一定作用，但 是這些孵化器 孵化 規(guī)模小而不全， 孵化場地面積不足， 孵化能力有限， 遠不能趕上發(fā)展需要， 因此有必要 在桂林創(chuàng)建 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） ， 這對于促進桂林市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是非常必要的。在 2021 年的國際企業(yè) 孵化中心 年會上，全國 48 家創(chuàng)業(yè)服務中心共同發(fā)表《東湖宣言》，倡議在全 9 國范圍內(nèi)建立聯(lián)盟孵化網(wǎng)絡，為孵化企業(yè)在全國的發(fā)展提供同一標準的孵化服務。 科賽集團是我國較早以“城鎮(zhèn)運營商”身份，將經(jīng)營城市理念用于城鎮(zhèn) 成片土地綜合建設開發(fā)實踐的民營企業(yè)集團，致力于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實踐，整合、優(yōu)化和提升城市資源。區(qū)域正處于經(jīng)濟、文化快速發(fā)展上升期并面臨著無限商機。 如 根據(jù) 本 項目建設需要， 就要 改變項目地塊的土地用途 （本項目擬建地址為桂林英才科技園 A16 號地塊）， 對 項 目 地塊 規(guī)劃做出 相應的 調(diào)整， 并對入住的企業(yè)實行稅收獎勵 扶持 政策 ， 政府為孵化中心出臺 一系列配套 扶持 政策 ， 以加快項目 開發(fā)。 企業(yè) 孵化 器 作 為科技成果商品化和產(chǎn)業(yè)化的基礎性服務機構(gòu)，面臨著巨大的社會需求，肩負著重要的歷史責任。 2 桂 林 高新 區(qū) 作為高新技術產(chǎn)來的聚集區(qū) ，區(qū)內(nèi)集聚了 桂林星辰公司 、 桂林廣陸數(shù)字測 控 公司、桂林福達 集團 、昊 華 橡膠 集團 等一批有實力 的 科技企業(yè) ， 隨 著 一批科技企業(yè)紛紛入駐相應園區(qū)及孵化樓， 并 發(fā)揮相應的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射作用， 桂林高新區(qū) 正面臨著前所未有的發(fā)展機遇 ，為創(chuàng)建 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 創(chuàng)造了條件 。 主要 是 致力服務于 科技創(chuàng)業(yè)者 、 科技型中小企業(yè) 、青年微小創(chuàng)業(yè)企業(yè) 孵化培育 ，通過為創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供物理空間、配套設施和創(chuàng)業(yè)扶持， 降低創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風險和創(chuàng)業(yè)成本，提高創(chuàng)業(yè)成功率 ， 加快科技成果轉(zhuǎn)化，培育科技型企業(yè)和企業(yè)家。作為 桂林 市唯一的創(chuàng)新科技走廊正以它朝氣蓬勃的發(fā)展趨勢吸引入孵企業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的進駐。取得了一定的經(jīng)驗，并形成了科賽特色，開始受到社會各界的關注。 10 第 三 章 項目建設背景 及必要性分析 一、項目背景 桂林 市政府高度重視該項目建設，把它作為全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化的公共平臺來建設。 但由于受區(qū)位、土地資源、投資強度等諸多條件的 12 限制，高新區(qū)的規(guī)模和經(jīng)濟總量在全國 53 個國家級高新區(qū)中始終排名靠后 。包括孵化管理服務、創(chuàng)業(yè)管理咨詢、創(chuàng)業(yè)投資服務、信息網(wǎng)絡服務等等，形成一個適宜創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)活動的共享環(huán)境和空間。從桂林這樣著名的山水旅游城市和 特殊的地形地貌，以及桂林高新區(qū)的土地儲備現(xiàn)狀來看，合理地規(guī)劃高新技術企業(yè)的布局，最大限度地集約化利用有限的土地資源，最終實現(xiàn)城市土地增值，是始終必須遵循的土地開發(fā)原則。 在如此背景下，桂林需要科技創(chuàng)新，需要創(chuàng)業(yè)家園。 經(jīng)營理念優(yōu)勢 科賽集團與武漢東湖 實力雄厚， 有著強勁 項目整合能力和項目操作經(jīng)驗。如周邊公共交通配套不完善。 五、 SWOT 分析結(jié)論 （ Conclusion） 面對競爭，明確定位，專為 創(chuàng)業(yè)才和 中小企業(yè) 量身定作。 24 特別值得指出的是， 項目合作單位 —— 武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司， 在創(chuàng)業(yè)服務方面具有非常豐富的經(jīng)驗 、豐富的企業(yè) 資源（畢業(yè)企業(yè)、在孵企業(yè)，其他 孵化中心企業(yè)，社會企業(yè)）及強大的創(chuàng)業(yè)服務能力。 綜上所述， 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目市場潛力巨大，運作模式成熟，競爭優(yōu)勢明顯。雖然通過 孵化中心 這個平臺，投資資金比較容易在這個平臺以低成本找到創(chuàng)新源頭和投資目標，并能夠投入資本得到資本的提升 。 因為 武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司 在建設 孵化中心項目具有豐富經(jīng)驗， 另一方 面資金實力強，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招商網(wǎng)絡和渠道可以共享。 32 目標 客戶定位 桂林 市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè)； 廣西區(qū) 內(nèi)外企業(yè)在 企業(yè) 、子（分）公司。提供創(chuàng)辦高新技術企業(yè)的各項政策咨詢。 生活配套區(qū) 配套 區(qū)主要 設施 有 住宿、 酒 店、 食堂、物業(yè)管理、健身場所等 ，為整個園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個購物、餐飲、娛樂、休閑場所 。建成 以環(huán)境整治為先導，以 生態(tài)園林城市 為 理念 ，規(guī)劃合理，設計新穎，功能合理，設施齊全，質(zhì)量優(yōu)良，環(huán)境優(yōu)美的高新區(qū)科技產(chǎn)業(yè)項目。 它解決了 孵化中心 的兩個基本問題：一是具備了獨立的投資功能 ，實行強強聯(lián)合（蘇州科賽與武漢東湖創(chuàng)業(yè)中心） ；二是解決了 孵化中心 難于吸引高素質(zhì)人才的問題。 ⑸ 為 在孵企業(yè)申請國家和地方政府專項科技扶持基金提供幫助。 41 拆遷安臵 無拆遷安臵。賓館餐飲區(qū)、標準辦公區(qū)的后院設多個停車位，設計循環(huán)車道。在施工期間應按有關建筑施工管理有關規(guī)定，采取切實有效的措施加以控制及管理，減少對環(huán)境的危害。 ⑴對交通的影響 項目工程建設期間，由于鋪設管道、土方、材料運輸?shù)龋赡苁沟缆?產(chǎn)生暫時的間接性的擁擠。 ⑵揚塵、噪聲影響的對策 機械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學成分，對大氣夠成污染。 施工單位應與桂林市高新七星區(qū)環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時的清運垃圾，同時要教育現(xiàn)場施工人員，文明施工，及時清理現(xiàn)場，保持項目區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 項目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果如下： 51 評價項目所 在區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量均達到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準。 五、節(jié)能措施 本項目遵照國家以及桂林當?shù)叵嚓P建筑節(jié)能要求進 52 行設計。 施工期所產(chǎn)生的揚塵、噪聲、污水有一定的環(huán)境污染，但影響程度是有局限性的。在項目運營后建設一座垃圾中轉(zhuǎn)站。施工機械應采用除塵裝臵，施工操作時注意風力風向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運時盡量使用加蓋斗車，易揚塵的粉狀垃圾無蓋運輸時可用水淋濕。 ⑷廢水排放的影響 建設期間，施工過程中排出的污水會影響到周圍的環(huán)境。 噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況 項目區(qū)進行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測顯示：區(qū)域噪聲控制達到國家（ GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 2 類標準。 ⑶給排水系統(tǒng) 用水標準、 用水量按桂林市規(guī)定。 雨、污水排放條件 地埋式污水處理器，已接通可用。 經(jīng)營收入模式 桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式： ⑴物業(yè)租賃 、出售 收入，這是 本 項目 最有保證的基本收益。 39 政府的職能 ⑴ 針對孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點， 對項目建設 土地用途 給予 改變 ，并對項目 地塊 規(guī)劃 指標 做出相應調(diào)整 。但同時也暴露出綜合孵化能力不足、功能定位模糊、孵化成功率不高等突出問題，其根本原因在于現(xiàn)行 孵化中心 的體制與機制已經(jīng)不能適應市場經(jīng)濟的要求， 引進新的市場機制、打破原有管理體制、創(chuàng)新經(jīng)營模式是我國 孵化中心 發(fā)展的必然趨勢。 為進駐 企業(yè) 提供 商業(yè)咨詢、資金、人才、市場和專業(yè)機構(gòu)服務 。主 要 為 創(chuàng)業(yè) 企業(yè)提供孵化場所（進駐辦公、生產(chǎn)場地）， 并 對進駐企業(yè) 按 相應區(qū)域進行功能設臵 ，并分期進行建設 。負責高新技術項目的收集、中介和實施。 三、 項目定位 功能定位 集科研、教育培訓、孵化、商務配套、信息服務、銷售、創(chuàng)業(yè)者生活配套于一體的綜合性的孵化中心。 二、項目開發(fā) 目標及 策略 項目開發(fā)總體目標 ⑴以 英才科技園 項目為契機，實施“ 工業(yè)園 區(qū) 規(guī)?；睉?zhàn)略 。 經(jīng)營管理風險 園區(qū)服務機構(gòu)作為第三產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營水平的高低直接影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。 創(chuàng)業(yè)的集聚效應 通過建立孵化器和 優(yōu)厚的創(chuàng)業(yè)扶持條件，吸引更多青年投身創(chuàng)業(yè)，集聚更多的創(chuàng)業(yè)項目入駐孵化器，營造更濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍；集聚于園區(qū)的創(chuàng)業(yè)團隊和創(chuàng)業(yè)項目可以在更大程度上實現(xiàn)規(guī)范、有序的微小企業(yè)培育過程；實現(xiàn)優(yōu)勢互補和資源的充分利用；實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)信息溝通和共享。 利用 孵化 中心 功能，打造科技概念 。 市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè) 孵化中心 的不多 ，市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。 項目的建設需要出臺和制定一系列配套的優(yōu)惠政策，如稅收獎勵優(yōu)惠政策，支持 入駐 企業(yè)發(fā)展。 國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢 入駐企業(yè)可享受國家級開發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢 。而在知識經(jīng)濟時代，人才是決定性因素。 保護創(chuàng)新精神、營造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要 創(chuàng)新是一個民族進步的靈魂，是國家興旺發(fā)達的不竭動力。 完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設的需要 一個國家、一個地區(qū)乃至一個城市的經(jīng)濟競爭，在很大程度上是軟環(huán)境的競爭，良好的軟環(huán)境是吸引各種生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)集聚的先決條件。 目前，桂林市 為扶持青年創(chuàng)業(yè)，解決青年創(chuàng)業(yè)過程中遇到的場地、資金、管理等難題 ，也建設了少部分孵 11 化器 ，如 大學生創(chuàng)業(yè)園 。 目前創(chuàng)業(yè)中心將重點完善現(xiàn)有的商業(yè)服務、投融資服務、培訓教育、中介服務等不同業(yè)態(tài)的服務平臺，針對孵化企業(yè)需求制定服務標準，為在孵企業(yè)引進高品質(zhì)的服務機構(gòu)。遵循“產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟”的經(jīng)營理念，在科賽集團周圍 已經(jīng) 形成了一批由江浙企業(yè)組成的聯(lián)合投資開發(fā)的企業(yè)團隊。 6 三、項目選址合理性分析 選址桂林高新區(qū)，是因 為 目前該區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲?，受選率最高。 因此， 為能使 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項目 能夠快速發(fā)揮社會經(jīng)濟效益， 政府 就要有超前思維， 全力推 3 進項目建設， 就要 制定 或出臺 符合本項目發(fā)展一系列優(yōu)惠政策 。企業(yè) 孵化 器 是以促進最活躍的技術創(chuàng)新