【正文】 投資收益率和烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 48 / 48 成本收益率也是每年漲幅較大。與在 拉薩市 區(qū)另尋新址興建類似級別的 酒店 相比，把 加 加丁嘎 村修建 度假山莊 ,其 修建 用費較低，若以 4個樓層計算， 修建 費用可控制在 2500 萬元人民幣左右。聘請品牌酒店 管理機構(gòu)也是目前眾多高星級 酒店 的一貫做法，一是能使 酒店 管理經(jīng)營制度化、規(guī)范化，提高 酒店 的管理水平；二是能借用 酒店 管理機構(gòu)的品牌效益，迅速提高 酒店 的知名度和競爭力；三是在眾多的 酒店 業(yè)主中具有權(quán)威的公信力。監(jiān)事會主席和副主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。董事會設董事長一人，可以設副董事長。股東大會會議由董事會召集，董事長主持；董事長不能履行職務或者不履行職務的，由副董事長主持；副董事長不能履行職務或者不履行職務的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事主持。公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 根據(jù)房地產(chǎn)市場行情和 賓館 商業(yè)附加值， 加丁嘎 度假山莊 房產(chǎn)平均價格約為 2500元人民幣 /平方米； 一樓大堂價格約為 3000元人民幣 /平方米； 二樓裙樓價格約為 2100元人民幣 /平方米； 停車場價格約為 180元人民幣 /平方米。購買價格將根據(jù) 酒店 房產(chǎn)的市場價格由買賣雙方自主談判確定。 ○1 修建一座度假山莊包括 (四星級 )賓館一座 ,建筑面積約 8000平方米 , ○2 開發(fā)數(shù)棟小型別墅 ,開發(fā)面積約 7000平方米 圖表 29： 加丁嘎 度假山莊 各產(chǎn)權(quán)類 別面積比例示意圖 這樣選擇可能使得說服業(yè)主的工作難度小一些。 盈虧平衡關系見如下示意圖： 圖表 23： 加丁嘎度假山莊酒店 盈虧平衡關系示意圖 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 31 / 48 20xx— 20xx 年盈虧平衡分析 根據(jù)前面的假設， 20xx— 20xx 年 酒店 總成本為 ，與 20xx年的成本 445 萬元差距不大。 365天＝ /套 /天 （ 5）出租率按照 100％計算 則每天客房的收入 =200 69+300 10+500 4=1880元 /天 每套客房每天平均收入＝ 18800元 /天247。 九、財務分析 重要假設： 酒店 業(yè)持續(xù)發(fā)展； 無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響 酒店 建設和發(fā)展； 宏觀經(jīng)濟環(huán)境無重大突變 一般假設： 所得稅率為 15％； 利率維持目前水平。因此，根據(jù)此項規(guī)定， 大 酒店 一年營業(yè)稅及附加應為 萬元 。 固定資產(chǎn) 折舊與攤消費： 相關須重新添置固定資產(chǎn)（設備） 400萬元，折舊年限按照 10年計算，每年折舊費用為 38萬元。按照目前 拉薩高星級 酒店 基層員工工資的一般水平（每月平均薪水 900元、含四金）， 加丁嘎度假山莊酒店 基層員工年工資總額約 106萬元。若 酒店 會議中心大力開拓市場，作為 自治區(qū) 各地 區(qū)召 開會議的主要會場之一，那么 酒店 會議中心的年收入還將有較大的提高。根據(jù)表格顯烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 17 / 48 示， 酒店 修建 工程總造價為 元 。 另外， 酒店 還將擁有： （ 1）現(xiàn)代化的 商務中心 ，面積 100平方米，位于群 1 樓； （ 2）設備完善的 健身房 ，面積 150平方米，位于裙 2 樓； （ 3） 高檔購物中心 ，面積 200平方米，位于裙 1 樓； （ 4）可同時容納 160人參會的 會議中心 （可分隔為 4－ 6 間小型會議室），面積 300平方米，位于裙 2 樓； （ 5）典雅別致的 咖啡吧、酒吧、茶吧 ，面積 200平方米，位于裙 1 樓。若要是在 拉薩 地烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 13 / 48 區(qū)另尋新址興建類似級別的 酒店 ，所需資金至少將達 3500 萬 元。 （二） 加丁嘎 度假山莊 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 加丁嘎 度假山 莊 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)每層面積及四星級 酒店 房間設置標準， 酒店 每層面積均可自由分割，樓層局部的調(diào)整對 酒店 結(jié)構(gòu)及每層總體布局影響很小，有效降低了 酒店 內(nèi)部改造成本 ， 為將來內(nèi)部布局的合理變化提供了 方便。因此，電梯 要 符合四星級 酒店 的硬件要求。 （三）鍋爐及熱交換設備 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)有鍋爐三臺，可以供 加丁嘎 度假山莊 使用， 別墅樓區(qū)域鍋爐也要單獨配置，以便冬季 24 小時獨立運行供暖。員工更衣室、公共衛(wèi)生間、浴室、餐廳、宿舍等工作和福利設施功能相對完善，有相應的管理制度，與酒店星級形象相一致。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾等。采取有效的防滑措施。 20xx年前 拉薩 酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴容，床位將從現(xiàn)在的 270 張增加到 3400 張，其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在 120張的基礎上增加到 280張。烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 1 / 48 加丁嘎 度假山莊 項目計劃書 (合資） 可 行 性 研 究 報 告 編制單位：烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 2 / 48 目 錄 一項目概況 5 （ 一 ）拉薩林芝地區(qū)酒店市場分析 5 （ 二 ）加丁嘎度假山莊簡介及區(qū)位特點 6 （ 三 ） 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 介紹及經(jīng)營特色 7 二、修建 加丁嘎度假山莊酒店 的意義 7 三、 加丁嘎度假山莊酒店 的規(guī)劃設想和設計檔次 7 （一）酒店客房標準 8 （二）配套設施標準 8 （三）裝飾布局標準 9 （四）前廳（大堂 ）標準 9 四 、 加丁嘎度假山莊酒店 工程修建可行性 10 （一）建筑結(jié)構(gòu) 10 （二）空調(diào)設備 10 （三）鍋爐及熱交換設備 10 (四）供水設備 10 （五）排水系統(tǒng) 10 （六）供電設備 11 （七）電梯設備 11 五 、加丁嘎度假山莊修建酒店的優(yōu)勢條件 11 （一）加丁嘎度假山莊外觀現(xiàn)狀 11 （二）加丁嘎度假山莊內(nèi)部結(jié)構(gòu) 12 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 3 / 48 （三）酒店新增基本設備基本 12 （四）酒店與別墅互為補充 12 （五）修建費用低、周期短 12 六 、修建后 加丁嘎度假山莊酒店 功能介紹 13 七 、加丁嘎度假山莊修建成本及修建前后收益對比 14 八 、酒店的經(jīng)營成本及效益分析 17 (一）酒店年營業(yè)收入測算 17 （二）酒店年經(jīng)營成本測算 20 九 、財務分析 26 （一）投資回報分析 26 （二）盈虧平衡分析 28 （三）現(xiàn)金流量預測表 33 十 、加丁嘎度假山莊業(yè)主分布態(tài)勢及業(yè)主參股方式 34 （一）業(yè)主分布態(tài)勢 34 （二）合作方式 35 十 一 、加丁嘎度假山莊的公司治理結(jié)構(gòu) 36 （一）采用股份有限公司形式 36 （二）公司治理結(jié)構(gòu) 40 十 二 、拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 經(jīng)營管理 46 （一）自行管理 46 （二）聘用酒店顧問公司 46 （三）納入酒店管理集團經(jīng)營體系 46 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 4 / 48 十 三 、項目的社會效益分析 46 十 四 ,結(jié)語 47 附件： 48 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 5 / 48 一 項目概況 加丁嘎度假山莊及別墅式度假村 ,以休閑 ,度假 ,旅游 ,住宿 ,餐飲 ,娛樂 ,租賃 ,銷售為一體的綜合性經(jīng)營項目 ,項目主要依托林芝地區(qū)豐富的旅游資源和獨特的地理環(huán)境 ,隨著西藏地方經(jīng)濟快速發(fā)展和當?shù)鼗A投施不斷完善 ,特別是林芝機場和 青 藏鐵路的開通 ,林芝地區(qū)的旅游將會每年成倍的增長 ,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) 由于林芝旅游業(yè)起步較晚 ,旅游基礎設施較以前有所改變 ,但還是無法滿足日益增長的旅游消費要求 ,加上現(xiàn)代旅游消費觀念的改變 ,人們從喧嘩的高樓大廈到現(xiàn)在的寧靜享受自然 ,從單一的旅 游到現(xiàn)在的休閑度假 ,級別低 ,設施簡陋 ,傳統(tǒng)接待方式等 ,己無法適應現(xiàn)代旅游消費觀念 ,所以我公司經(jīng)過多次調(diào)研 ,在離八一鎮(zhèn)較近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山莊 ,山莊具有地方民族特色又有現(xiàn)代元素 ,既能讓游客充分領略到獨特的異域風情的同時 ,又能享受到優(yōu)質(zhì)高效的現(xiàn)代化服務 ,滿足游客追求新奇 ,追求個性化的需求 ,既改變以往林芝留不住過夜游客的局面 ,也改變林芝目前無一家真正具有工布特色和現(xiàn)代元素的休閑度假山莊的局面 拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 項目計劃書 （ 一 ） 拉薩 林芝地區(qū) 酒店市場分析 隨著 觀光 、旅游 探險 等現(xiàn)代服務業(yè)迅速發(fā)展 ， 林芝 對高檔賓館的需求量也不斷提升。 綜上所述，根據(jù) 林芝 高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間，把 加