【正文】 ”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。但是此類(lèi)業(yè)主不能依據(jù)公司法享有 酒店 股東權(quán)利。 加丁嘎 度假山莊 的產(chǎn)權(quán)比較完整，即每一層均完整 地屬于某一個(gè)業(yè)主，而其他樓層的產(chǎn)權(quán)較為分散。 如按預(yù)計(jì)的 60%出租率進(jìn)行營(yíng)業(yè)，則盈虧平衡出租價(jià)格為： 天元 /%6083 ??? 盈虧平衡的出租價(jià)格利用率為： %%10 4 ?? 根據(jù)這個(gè)利用率可以計(jì)算各類(lèi)房間的盈虧平衡價(jià)格。 則每套客房年變動(dòng)成本為： 247。 若 20xx年以后營(yíng)業(yè)成本統(tǒng)一按照 萬(wàn)元計(jì)算，且營(yíng)業(yè)稅和所得稅按照上述烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 26 / 48 比例計(jì)算，則 20xx年至 20xx 年每年凈收入如下圖所示（單位：萬(wàn)元） ： 圖表 18： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年凈收入增長(zhǎng)示意圖 當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。 酒店 運(yùn)營(yíng)具體成本構(gòu)成表：（單位：萬(wàn)元人民幣） 圖表 15： 加丁嘎度假山莊酒店 運(yùn)營(yíng)成本表 序號(hào) 成本 年成本數(shù)額 備注 1 客房年材料消耗費(fèi)用 客房日消耗材料烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 23 / 48 成本 15元，出租率按照 60％計(jì)算 2 年早餐成本費(fèi)用 早餐成本每份 10元、每客房每日 2份早餐，出租率按照 60％計(jì)算 3 物業(yè)管理費(fèi) 不包含停車(chē)場(chǎng)面積 4 年水電、燃油等能源消耗費(fèi) 80 —— 5 基層員工工資 106 預(yù)編 酒店 基層員工為 98人 6 宣傳、廣告費(fèi) 10 —— 7 管理層工資 36 預(yù)編 酒店 管理層員工為 10人 8 公司開(kāi)辦費(fèi)用年攤消 6（公司開(kāi)辦費(fèi)用總費(fèi)用 30 萬(wàn)按照 5 年攤銷(xiāo)，每年攤銷(xiāo)費(fèi)用為 6 萬(wàn)元） 包括裝飾費(fèi)用和酒店 公司工商注冊(cè)費(fèi)用、 酒店 開(kāi)業(yè)典禮 費(fèi)用等 9 固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi) 40 —— 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 24 / 48 10 差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車(chē)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi) 20 —— 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 計(jì)劃銀行貸款1500 萬(wàn)人民幣，貸款時(shí)間為 2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算 年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用總額 備 注 酒店 運(yùn)營(yíng)具體成本比例如下 (單位：萬(wàn)元 )： 圖表 16： 加丁嘎度假山莊酒店 運(yùn)營(yíng)成本比例圖 （ 5）營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)上文計(jì)算， 加丁嘎度假山莊酒店 年收入為 萬(wàn)元 。 公司開(kāi)辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和 酒店 公司工商注冊(cè)費(fèi)用、 酒店 開(kāi)業(yè)典禮費(fèi)用等，開(kāi)辦費(fèi)用合計(jì) 30萬(wàn)元（其中裝飾費(fèi)用約為 25萬(wàn)元）。 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 21 / 48 物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括 酒店 設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi) 等等，若按照每平方米月管理費(fèi) 1 元計(jì)算，那么 加丁嘎度假山莊酒店 年物業(yè)管理費(fèi)約為（此處計(jì)算，不包含停車(chē)場(chǎng)面積；另外據(jù)了解，四星級(jí) 酒店 年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約 80萬(wàn)元。 加丁嘎度假山莊酒店 客房?jī)r(jià) 格增長(zhǎng)大致如下： 圖表 11： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx0— 20xx 年客房?jī)r(jià)格表 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 套房 500 585 650 760 850 商務(wù)間 300 350 410 470 575 標(biāo)準(zhǔn)間 200 235 270 400 450 加丁嘎度假山莊酒店 20xx年至 20xx 年客房收入增長(zhǎng)圖（單位：萬(wàn)元）： 圖表 12： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx年客房年收入增長(zhǎng)圖 （ 2）其他收入：主要是 酒店 會(huì)議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施的年收入 。 （ 5） 酒店 其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會(huì)議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費(fèi)用約 215萬(wàn)元。 酒店 設(shè)有衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)，可為賓客及時(shí)轉(zhuǎn)播國(guó)際電視節(jié)目。兩者商業(yè)模式既相對(duì)獨(dú)立又互為補(bǔ)充。 五、 加丁嘎 度假山莊 修建 酒店 的優(yōu)勢(shì)條件 （一） 加丁嘎 度假山莊 外觀現(xiàn)狀 一 個(gè)外形設(shè)計(jì)具有鮮明個(gè)性的 酒店 建筑無(wú)疑會(huì)給人們留下難忘的印象，同樣也為其收益打下良好的基礎(chǔ)。另外，排水系統(tǒng)還需要配備污水處理裝置。 （二）空調(diào)設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 購(gòu)置 冷水機(jī)兩臺(tái)、循環(huán)泵四臺(tái)、冷卻泵三臺(tái)、冷卻風(fēng)機(jī)二臺(tái)。酒店各區(qū)域通風(fēng)良好，空氣質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入服務(wù)。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好。 拉薩 作為 神秘 之都及國(guó)際性旅游觀光城市， 探險(xiǎn) 旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)。 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 6 / 48 這幾年，高星級(jí)賓館興建越來(lái)越多。酒店擬按照如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 修建 ： （一）酒店客房標(biāo)準(zhǔn) 酒店將設(shè)計(jì)客房樓層共 4 層，計(jì)劃擁有 83間（套）各類(lèi)能滿足商務(wù)旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房，其中， 豪華套房 4 間、商務(wù)間 10間、標(biāo)準(zhǔn)房 69間。配有吹風(fēng)機(jī)。 （三）裝飾布局標(biāo)準(zhǔn) 酒店布局合理，外觀有特色，設(shè)施使用方便、安全。 四、 加丁嘎 度假山莊 工程 修建 可行性 （一）建筑結(jié)構(gòu) 加丁嘎 度假山莊 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。因此，水壓和流量等也符合 酒店 所需標(biāo)準(zhǔn)。而 酒店 修建 需要把一樓裙樓按照四星級(jí) 酒店 標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行 修建 。如 酒店 空調(diào)設(shè)備、供排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、電梯設(shè)備、供電設(shè)備、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施， 都 要 能夠完全適應(yīng) 酒店 的 運(yùn)營(yíng) 。而要是 在拉薩 買(mǎi)地 建 酒店 ，從購(gòu)地到竣工直至 酒店 營(yíng)業(yè)，一般需要 三 至 四 年時(shí)間。 酒店 主要功能 附表： 圖表 4： 加丁嘎度假山莊酒店 主要功能表 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 14 / 48 序號(hào) 酒店 功能 面積（單位：平方米） 備注 1 豪華套房 1035． 13 2 商務(wù)間、標(biāo)準(zhǔn)房 9316． 17 3 停車(chē)場(chǎng) 3000 4 商務(wù)中心 100 修建 費(fèi)用 25 萬(wàn) 5 健身房 150 修建 費(fèi)用 30萬(wàn) 6 大型會(huì)議中心 300 修建 費(fèi)用 50萬(wàn) 7 咖啡吧、酒吧、茶吧 200 修建 費(fèi)用 60 萬(wàn) 8 餐廳 300 修建費(fèi)用 50萬(wàn) 七、 加丁嘎 度假山莊 修建 成本及 修建 前后收益對(duì)比 （一） 加丁嘎 度假山莊 修建 成本 根據(jù) 加丁嘎 度假山莊 修建 的初步規(guī)劃， 將從 加丁嘎 度假山莊 選擇 三 個(gè)樓層作為 酒店 樓層，另外 酒店 裙樓將 修建 為 酒店 大堂，據(jù)此 大 酒店 總面積為 平方米 ， 其中，（ 1）客房面積為： ； （ 2）停車(chē)場(chǎng)面積 3000平方米； （ 3）一樓大堂面積約為 （ 4）其他功能設(shè)施面積約 1400平方米 若以其中一個(gè)樓層 修建 為 酒店 豪華套房，其它 三 個(gè)樓層 修建 為商務(wù)間和標(biāo)房來(lái)計(jì)算，則有 平方米 修建 為套房、 平方米 修建 為商務(wù)間和標(biāo)房。 按照套房?jī)r(jià)格 500 元 /日、商務(wù)間 300 元 /日、標(biāo)間 200 元 /日計(jì)算， 酒店出租率按照 60％計(jì)算， 酒店 客房年收入為 萬(wàn)元 ：其中， 高級(jí)套房年收入為 萬(wàn)元、商務(wù)間年收入 萬(wàn)元、標(biāo)準(zhǔn)間年收入 萬(wàn)元 。 （二） 酒店 年經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算 （ 1）營(yíng)業(yè)成本 主營(yíng)成本主要是指與 酒店 客房收入相對(duì)應(yīng)的運(yùn)營(yíng)成本，據(jù)了解，高星級(jí) 酒店 客房運(yùn)營(yíng)成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。 （ 3）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指 酒店 運(yùn)營(yíng)過(guò)程中 酒店 管理層工資、 酒店 公司前期開(kāi)辦費(fèi)用以及 酒店 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。 （ 4）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指 酒店 涉及銀行貸款時(shí)需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定， 大 酒店 年所得稅為 萬(wàn)元 。基層員工工資和水電成本在計(jì)算中各按照 50％計(jì)算。 365 天 = 元 /天 根據(jù)上述數(shù)據(jù)： 客房出租的盈虧平衡點(diǎn)＝每天的固定成本 /（每套客房每天平均收入 每天每套客房變動(dòng)成本） 天套 / 5 2 6 2 8 4 ?? 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 30 / 48 酒店 客房出租的盈虧平衡點(diǎn)為每天出租 17套。 圖表 26： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年盈虧平衡出租價(jià)格 20xx20xx年盈虧平衡出租率 % % % % % % % % % % % 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 盈虧平衡的出租率 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 33 / 48 （三）現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 圖表 27： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 金額單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx 年 一、 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 股東流動(dòng)資金 150 0 0 0 0 銀行借款 1500 0 0 0 0 其他（預(yù)收和往來(lái)款項(xiàng)） 10 20 15 15 合計(jì) 1650 二、現(xiàn)金流出 成本費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加 0 445 測(cè)算 測(cè)算 測(cè)算 20xx20xx年盈虧平衡出租價(jià)格 325 330 335 340 345 350 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 盈虧平衡的出租價(jià) 格（元 /套 /天） 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 34 / 48 利息支出 45 90 45（半年） 0 0 開(kāi)辦費(fèi)用 30 修建 工程支出 1600 固定資產(chǎn)購(gòu)置 410 0 新購(gòu)額 新購(gòu)額 新購(gòu)額 上繳所得稅 0 本年 70%+上年余額 本年 70%+上年余額 本年 70%+上年余額 歸還 股東資金 0 250 歸還銀行借款 0 0 1500（ 7 月還） 其他（預(yù)付款等） 0 20 30 30 50 合計(jì) 2085 665 三、現(xiàn)金凈流入 說(shuō)明：所得稅按當(dāng)年上繳 70%，第二年清算 30%的方法測(cè)算。 （ 2） 現(xiàn)金入股 ：愿意參股的 酒店 業(yè)主如果以自由產(chǎn)權(quán)折現(xiàn)入股后，認(rèn)為入股比例沒(méi)有達(dá)到預(yù)想目標(biāo)的，可以應(yīng)現(xiàn)金方式繼續(xù)入股，該部分現(xiàn)金將作為前期 酒店 工程改造等費(fèi)用。業(yè)主在明確參股方式后，應(yīng)簽訂發(fā)起人協(xié)議， 拉薩 加 加丁嘎 投資有限烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 37 / 48 公司承擔(dān)股份有限公司的籌辦事務(wù)。(硬化路面預(yù)算內(nèi)容末加入此報(bào)告里面 ) 因此， 公司總資產(chǎn)總額 為（所有資產(chǎn)均根據(jù)需要由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式評(píng)估，本計(jì)劃書(shū)的數(shù)字暫為資產(chǎn)估計(jì)值）： ≈ 3916 萬(wàn) 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 38 / 48 公司資產(chǎn)比例示意圖如下： 圖表 30：公司資產(chǎn)比例示意圖 86%3%3%1%5% 2%公司資產(chǎn)比例示意圖酒店大樓一樓大堂二樓裙樓停車(chē)場(chǎng)酒店工程改造前期流動(dòng) 方式一： 加丁嘎村 以 土地 方式入股大 酒店 ， 烏孜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司 將以現(xiàn)金 方式入股 ，依公司總資產(chǎn)總額 3916萬(wàn)元計(jì)算。 風(fēng)險(xiǎn)性 加丁嘎村委會(huì) 不再擁有產(chǎn)權(quán)，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性 加丁嘎 仍保留產(chǎn)權(quán)，在保證租金的前提下，基本上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)性 設(shè)定他項(xiàng)權(quán) 加丁嘎村委會(huì) 不可以在原有產(chǎn)權(quán)上設(shè)定他項(xiàng)權(quán) 大 業(yè)主可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)，有利于業(yè)主自身的資本運(yùn)作 稅金