【正文】 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 1 / 48 加丁嘎 度假山莊 項(xiàng)目計(jì)劃書 (合資） 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制單位：烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 2 / 48 目 錄 一項(xiàng)目概況 5 （ 一 ）拉薩林芝地區(qū)酒店市場(chǎng)分析 5 （ 二 ）加丁嘎度假山莊簡(jiǎn)介及區(qū)位特點(diǎn) 6 （ 三 ） 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 介紹及經(jīng)營(yíng)特色 7 二、修建 加丁嘎度假山莊酒店 的意義 7 三、 加丁嘎度假山莊酒店 的規(guī)劃設(shè)想和設(shè)計(jì)檔次 7 （一）酒店客房標(biāo)準(zhǔn) 8 （二）配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 8 （三）裝飾布局標(biāo)準(zhǔn) 9 （四）前廳（大堂 ）標(biāo)準(zhǔn) 9 四 、 加丁嘎度假山莊酒店 工程修建可行性 10 （一）建筑結(jié)構(gòu) 10 （二）空調(diào)設(shè)備 10 （三）鍋爐及熱交換設(shè)備 10 (四）供水設(shè)備 10 （五）排水系統(tǒng) 10 （六）供電設(shè)備 11 （七）電梯設(shè)備 11 五 、加丁嘎度假山莊修建酒店的優(yōu)勢(shì)條件 11 （一）加丁嘎度假山莊外觀現(xiàn)狀 11 （二）加丁嘎度假山莊內(nèi)部結(jié)構(gòu) 12 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 3 / 48 （三）酒店新增基本設(shè)備基本 12 （四）酒店與別墅互為補(bǔ)充 12 （五）修建費(fèi)用低、周期短 12 六 、修建后 加丁嘎度假山莊酒店 功能介紹 13 七 、加丁嘎度假山莊修建成本及修建前后收益對(duì)比 14 八 、酒店的經(jīng)營(yíng)成本及效益分析 17 (一）酒店年?duì)I業(yè)收入測(cè)算 17 （二）酒店年經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算 20 九 、財(cái)務(wù)分析 26 （一）投資回報(bào)分析 26 （二）盈虧平衡分析 28 （三）現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 33 十 、加丁嘎度假山莊業(yè)主分布態(tài)勢(shì)及業(yè)主參股方式 34 （一）業(yè)主分布態(tài)勢(shì) 34 （二）合作方式 35 十 一 、加丁嘎度假山莊的公司治理結(jié)構(gòu) 36 （一）采用股份有限公司形式 36 （二）公司治理結(jié)構(gòu) 40 十 二 、拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 經(jīng)營(yíng)管理 46 （一）自行管理 46 （二）聘用酒店顧問(wèn)公司 46 （三）納入酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)體系 46 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 4 / 48 十 三 、項(xiàng)目的社會(huì)效益分析 46 十 四 ,結(jié)語(yǔ) 47 附件： 48 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 5 / 48 一 項(xiàng)目概況 加丁嘎度假山莊及別墅式度假村 ,以休閑 ,度假 ,旅游 ,住宿 ,餐飲 ,娛樂(lè) ,租賃 ,銷售為一體的綜合性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目主要依托林芝地區(qū)豐富的旅游資源和獨(dú)特的地理環(huán)境 ,隨著西藏地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)投施不斷完善 ,特別是林芝機(jī)場(chǎng)和 青 藏鐵路的開通 ,林芝地區(qū)的旅游將會(huì)每年成倍的增長(zhǎng) ,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) 由于林芝旅游業(yè)起步較晚 ,旅游基礎(chǔ)設(shè)施較以前有所改變 ,但還是無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的旅游消費(fèi)要求 ,加上現(xiàn)代旅游消費(fèi)觀念的改變 ,人們從喧嘩的高樓大廈到現(xiàn)在的寧?kù)o享受自然 ,從單一的旅 游到現(xiàn)在的休閑度假 ,級(jí)別低 ,設(shè)施簡(jiǎn)陋 ,傳統(tǒng)接待方式等 ,己無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代旅游消費(fèi)觀念 ,所以我公司經(jīng)過(guò)多次調(diào)研 ,在離八一鎮(zhèn)較近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山莊 ,山莊具有地方民族特色又有現(xiàn)代元素 ,既能讓游客充分領(lǐng)略到獨(dú)特的異域風(fēng)情的同時(shí) ,又能享受到優(yōu)質(zhì)高效的現(xiàn)代化服務(wù) ,滿足游客追求新奇 ,追求個(gè)性化的需求 ,既改變以往林芝留不住過(guò)夜游客的局面 ,也改變林芝目前無(wú)一家真正具有工布特色和現(xiàn)代元素的休閑度假山莊的局面 拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 項(xiàng)目計(jì)劃書 （ 一 ） 拉薩 林芝地區(qū) 酒店市場(chǎng)分析 隨著 觀光 、旅游 探險(xiǎn) 等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展 ， 林芝 對(duì)高檔賓館的需求量也不斷提升。據(jù) 林芝地區(qū) 旅游 局 統(tǒng)計(jì)，自 20xx 年以來(lái)， 林芝地區(qū) 二 星級(jí) 以上的高星級(jí)賓館平均房?jī)r(jià)年均增幅達(dá) 17%， 20xx 年達(dá)到每晚每間 1213元 ， 平均出租率均高于 72%這一良好水平。 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 6 / 48 這幾年，高星級(jí)賓館興建越來(lái)越多。從 八一鎮(zhèn)到加 加丁嘎 村 由西向東，在不到 1 公里的距離里， 既 將建設(shè)的 加丁嘎 度假山莊 及別墅式度假村 作為高星級(jí)酒店潛在客戶聚集的甲級(jí) 別墅式度假村 建造， 將打破林芝地區(qū)住宿 供不應(yīng)求的局面。此外，其中有半數(shù)以上 國(guó)外游客 將會(huì)在 林芝 停留過(guò)夜 、近百個(gè) 小型旅游局將在林芝 設(shè)立 分公司 ， 旅游業(yè)將會(huì)高速發(fā) 展 ，高星級(jí)酒店自然孕育著巨大發(fā)展空間。 拉薩 作為 神秘 之都及國(guó)際性旅游觀光城市， 探險(xiǎn) 旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅 林芝地區(qū) 一年的 旅游人數(shù) 就高達(dá) 26000 個(gè)， 隨過(guò)冬季旅游的開放一年 365 天幾乎都有 游客 ， 林芝將會(huì) 吸引海內(nèi)外 游客 7000 千 人次， 旅游觀 光 者居 西藏 地區(qū) 之首，這些觀 光 者將成為 林芝 高星級(jí)酒店重要的客戶資源。 20xx年前 拉薩 酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴(kuò)容，床位將從現(xiàn)在的 270 張?jiān)黾拥?3400 張，其中星級(jí)酒店的床位將從現(xiàn)在 120張的基礎(chǔ)上增加到 280張。 綜上所述，根據(jù) 林芝 高星級(jí)酒店的發(fā)展趨勢(shì)以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間，把 加 丁嘎 度假山莊 部分樓層 修建 為酒店，組建 加丁嘎度假山莊酒店 是符合市場(chǎng)發(fā)展需要的。 （ 二 ） 加丁嘎 度假山莊 簡(jiǎn)介及區(qū)位特點(diǎn) 林芝地區(qū) 地處西藏拉薩市東部 ,交通十分方便 ,居離拉薩市 200多公里 ,居林芝區(qū)府八一鎮(zhèn)一公里左右 ,這里 有茂密的森林 ,陡峭的峽谷 ,寧?kù)o的湖泊 ,奔騰的江河 ,高聳的雪山 ,碧綠的草地 ,享補(bǔ) 獨(dú)特的民俗風(fēng)情 ,使林芝成為一幅神奇美麗的畫卷 ,素有西藏林芝 賽 江南的美譽(yù) ,也是西藏地區(qū)旅游的首先目的地 ,隨著生態(tài)旅游的升溫 ,更受國(guó)內(nèi)外游客睛睞 ,特別是林芝機(jī)場(chǎng)和 青 藏鐵路的開通 ,林芝地區(qū)的旅游將會(huì)每年成倍的增長(zhǎng) ,旅游業(yè)將是烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 7 / 48 林芝 地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) , （ 三 ） 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 介紹及經(jīng)營(yíng)特色 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx年 3 月 15日是一家集 .房地產(chǎn)開發(fā) .銷售及酒店經(jīng)營(yíng) ,食品飲料生產(chǎn)加工綜合性企業(yè) .公司現(xiàn)有固定資產(chǎn)8 干萬(wàn)元 ,注冊(cè)資金 3000萬(wàn)元 ,其中烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資金 500萬(wàn)元 ,江孜縣烏孜大酒店 (三星級(jí) )注冊(cè)資金 970 萬(wàn)元 ,日喀則烏孜大酒店(三星級(jí) )注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元 ,烏孜食品飲料發(fā)展有限公司注冊(cè)資金 1000萬(wàn)元 ,現(xiàn)有職工 250 多人其中高級(jí) 管理人員 11 人 ,中級(jí)管理人員 23 人 ,特別是烏孜房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 ,近幾年來(lái)在江孜 ,日喀則地區(qū)業(yè)績(jī) 嬌人 ,并熱衷于 社會(huì)福利事業(yè) .并多次得到當(dāng)?shù)卣暮迷u(píng) 和獎(jiǎng)勵(lì) . 二、 修建 加丁嘎度假山莊酒店 的意義 林芝地區(qū)地處西藏拉薩市東部 ,交通十分方便 ,居離拉薩市 200多公里 ,這里有茂密的森林 ,陡峭的峽谷 ,寧?kù)o的湖泊 ,奔騰的江河 ,高聳的雪山 ,碧綠的草地 ,享補(bǔ)獨(dú)特的民俗風(fēng)情 ,使林芝成為一幅神奇美麗的畫卷 ,素有西藏林芝 *江南的美譽(yù) ,也是西藏地區(qū)旅游的首先目的地 ,隨著生態(tài)旅游的升溫 ,更受國(guó)內(nèi)外游客睛睞 ,特別是林芝機(jī)場(chǎng)和藏鐵路的開通 ,林芝地區(qū)的旅游將會(huì)每年成倍的增長(zhǎng) ,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的 經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) , 三 、 加丁嘎度假山莊酒店 的規(guī)劃設(shè)想和設(shè)計(jì)檔次 上述部分，我們著重分析了 拉薩高星級(jí)酒店 的發(fā)展現(xiàn)狀以及 修建 加丁嘎度假山莊酒店 的意義，正是基于此，我們建議 加丁嘎 度假山莊 應(yīng)按照四烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 8 / 48 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行 修建 。酒店擬按照如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 修建 ： （一）酒店客房標(biāo)準(zhǔn) 酒店將設(shè)計(jì)客房樓層共 4 層，計(jì)劃擁有 83間（套）各類能滿足商務(wù)旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房，其中， 豪華套房 4 間、商務(wù)間 10間、標(biāo)準(zhǔn)房 69間。 酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺(tái)燈、落地 燈、全身鏡、行李架等高級(jí)配套家具和床上用品。室內(nèi)滿鋪高級(jí)地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板及其他適應(yīng)材料等。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好。 客房擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，裝有高級(jí)抽水馬桶、面盆及有彩色標(biāo)識(shí)的冷熱水龍頭、梳妝臺(tái) (配備梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸并帶淋浴噴頭（或只設(shè)單獨(dú)淋浴間），配有浴簾、晾衣繩。采取有效的防滑措施。衛(wèi)生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。 客房擁有良好的排風(fēng)系統(tǒng)、 110/220V 電源插座、電話副機(jī)。配有吹風(fēng)機(jī)。 24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。程控電話可直撥國(guó)內(nèi)