【正文】 丁嘎 度假山莊 部分樓層 修建 為酒店，組建 加丁嘎度假山莊酒店 是符合市場發(fā)展需要的。衛(wèi)生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。 （二）配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 大型中、西餐廳匯集各式精美的中西佳肴，可滿足不同賓客不同的飲食文化需求； 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 9 / 48 設(shè)施完善，類型豐富的娛樂設(shè)施，設(shè)有桑拿、健身中心、桌球室、美容美發(fā)廳等，使賓客在休閑中消除緊張、疲勞； 典雅豪化，風(fēng)格迥異的會議室及多公能廳，可承接國內(nèi)大型商務(wù)會議、婚宴，是舉行各種規(guī)模國內(nèi)會議、宴會的最佳場所； 大型購物天地匯集 西藏 各地 區(qū) 精品，讓 賓客“足不出戶”即可滿載而歸； 酒店擁有近 100個泊車位的停車場，能完全滿足各類客人的停車需要； 同時商務(wù)中心主要將代售郵票，代發(fā)信件，辦理電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、代購交通票務(wù)、國內(nèi)行李托運(yùn)等。 （四）前廳（大堂 ）標(biāo)準(zhǔn) 酒店大堂設(shè)在 酒店 裙一樓， 面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)；氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；有與酒店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；大堂內(nèi)有中英文標(biāo)志。 注 。 酒店 經(jīng)營時，可根據(jù)實際情況分區(qū)使用電梯，以方便酒店 客戶迅速入住房間。 另外，高等級 酒店 一般 都 擁有自己的裙樓， 加丁嘎 度假山莊 的 二 層裙樓，為合理布局會議中心等配套設(shè)施打下良好基礎(chǔ)。與此相比， 修建 酒店 顯得經(jīng)濟(jì)實惠。 （ 6）大型 宴會餐廳 ，可以和 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)有餐廳開展合作。 各項目 修建 費(fèi)用占總 修建 費(fèi)用的比例如下圖表示： 圖表 7： 加丁嘎度假山莊酒店 修建 費(fèi)用比例示意圖 7%54%8%8%1%14%8%酒店裝璜費(fèi)用比例示意圖豪華套房商務(wù)間、標(biāo)房機(jī)電主要功能設(shè)施套房家具、窗簾商務(wù)間、標(biāo)房家具、窗簾大樓設(shè)備 八、 酒 店 的經(jīng)營成本及效益分析 （一） 酒店 年營業(yè)收入測算 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 18 / 48 加丁嘎度假山莊酒店 擁有 83間客房，其中套房 4 間、商務(wù)間 10間、標(biāo)準(zhǔn)房 69間；另外，擁有大型會議中心、高級西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等 酒店 配套設(shè)施。另外，根據(jù)目前停車場狀況，我們預(yù)計停車場年收入為 5 萬元左右。 其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是 酒店 運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用。增加 酒店 電腦等辦公烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 22 / 48 用固定資產(chǎn) 10萬元，按照 5 年折舊，每年折舊費(fèi)用為 2 萬元。 （ 6）所得稅 根據(jù)上文計算， 加丁嘎 度假山莊 年收入除去各項成本費(fèi)用和營業(yè)稅及附加后為 。 （一）投資回報分析 20xx— 20xx 年的 酒店 財務(wù)指標(biāo)如下表： 圖表 19： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年財務(wù)指標(biāo) 20xx20xx年凈收入增長示意圖 0 20 40 80 150 200 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 凈收入 (萬元 ) 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 27 / 48 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 總收入 (萬元 ) 總成本 (萬元 ) 445 445 445 445 營業(yè)稅及附加(萬元 ) 111 所得稅 (萬元 ) 凈收入 (萬元 ) 624. 794. 994 1227 若 酒店 修建裝修 工程總造價為 2600 萬元計算，從上表可以發(fā)現(xiàn)， 酒店 修建 工程 投資 10年就可以收回成本。 83套 = /套 /天。這里假設(shè) 20xx— 20xx 年的 酒店 經(jīng)營固定成本和變動成本與 20xx年相同。在具體的操作過程中，我們可以視業(yè)主情況和要求，采用產(chǎn)權(quán)入股、現(xiàn)金入股、承諾固定回報或買斷產(chǎn)權(quán)等方式，并輔以較有力的行政手段和必要的市場手段說服上述業(yè)主參與 酒店 修建 ： （ 1） 產(chǎn)權(quán)入股 ：根據(jù)上文的效益分析，辦公用房 修建 為大 酒店 將有巨大的投資回報率。 十一、 加丁嘎 度假山莊 的公司治理結(jié)構(gòu) （一）采用股份有限公司形式 公司名稱 林芝 烏孜 加丁嘎 度假山莊 股份有限公司 （暫定名） 設(shè)立方式 方式一： 公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。 硬化路面價格約為 200 元人民幣 /平方米。 相對于業(yè)主，兩種方式有以下差異： 圖表 31：公司成立方式的比較 比較內(nèi)容 方式一 方式二 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 39 / 48 房屋產(chǎn)權(quán) 加丁嘎村委會 不再擁有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司所有 加丁嘎村委會 仍繼續(xù)保持房屋產(chǎn)權(quán) 公平性 加丁嘎村委會 以 土地 入股，但 實際價值難以確定。 根據(jù)貴單位在 加丁嘎 度假山莊 中擁有的產(chǎn)權(quán)面積及價值，我們初步測算貴單位在 加丁嘎度假山莊酒店 所占股份如下表： 圖表 32： 烏孜 在 加丁嘎度假山莊酒店 所占股份 表 大 酒店 改造總 建筑 面積 m2 樓層房號 建筑 面積 （ m2） 產(chǎn)權(quán)價值 (萬元 ) 面積比例 (％ ) 股份比例 (％ ) 按 照上述“方式一”設(shè)立公司，股東大會組成有以下兩種建議： 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 41 / 48 建議一：按照公司法規(guī)定，上圖所示 2 家業(yè)主只要入股 加丁嘎度假山莊酒店 均是股東。董事長和副董事長由董事會以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。監(jiān)事會主席召集和主持監(jiān)事會會議；監(jiān)事會主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由監(jiān)事會副主席召集和主持監(jiān)事會會議；監(jiān)事會副主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會會議。 （三）納入 酒店 管理集團(tuán)經(jīng)營體系 酒店 管理經(jīng)營與辦公 別 墅 的物業(yè)管理有著重大的區(qū)別，因此，我們建議， 酒店 營業(yè) 后應(yīng)聘請專 業(yè)星級 酒店 經(jīng)營管理品牌機(jī)構(gòu)對 酒店 進(jìn)行經(jīng)營管理。另外， 修建 周期也比較短，若 修建一棟 4 層 樓，所需時間至多 2 年 。 最后， 酒店 將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇 。從相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)分析， 加丁嘎度假山莊 總體上達(dá)到盈虧平衡水平難度和風(fēng)險都較小。 首先， 修建 酒店 的費(fèi)用低、周期短 。 如日喀則烏孜大酒店 我們認(rèn)為，一家良 好的經(jīng)營業(yè)績、成熟的 酒店 經(jīng)營管理經(jīng)驗和良好形象及較強(qiáng)實力的 酒店 管理機(jī)構(gòu)對一家高星級 酒店 來說是必須的。 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 45 / 48 監(jiān)事會設(shè)主席一人，可以設(shè)副主席。 董事會及經(jīng)營管理機(jī)構(gòu) 公司董事會成員由公司股東大 會選舉產(chǎn)生，共 9 名，其中職工董事 1名。 股東大會是公司的權(quán) 力機(jī)構(gòu)，依照《公司法》行使相關(guān)職權(quán)。公司有 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主投資成立，成立后與其 加丁嘎村委會 簽訂 士地 租賃協(xié)議，即不需要 加丁嘎村委會 直接出資入股， 加丁嘎村委會 繼續(xù)保持 土地股份分紅 。 公司股份總數(shù)金額和注冊資本 公司總資產(chǎn)應(yīng)包括：總面積為 8000平方米的 加丁嘎 度假山莊 產(chǎn)權(quán)，既 7000平米小型別墅 . 酒店 裝璜 工程費(fèi)用約 1500 萬元人民幣，前期流動現(xiàn)金 500 萬元人民幣。 （ 4） 買斷產(chǎn)權(quán) ：若部分業(yè)主既不愿意以產(chǎn)權(quán)入股 酒店 ，也不贊成第二種方式，那么 酒店 一次性買斷此類業(yè)主的 產(chǎn)權(quán)。另外，據(jù)統(tǒng)計， 加丁嘎 度假山莊 共有 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 35 / 48 （二）合作方式 加丁嘎 度假山莊 及別墅式度假村合作意想主要采用股份制 ,與當(dāng)?shù)卣餐_發(fā) ,共同受益的原則 ,當(dāng)?shù)卣蚤_發(fā)修建所需土地入股 ,占總股份的 13%,主辦單位以項目所需全部投資約 4000萬元占總股份的 87%, 主要項目 。 標(biāo)準(zhǔn)間盈虧平衡價格 為 200 %= ， 商務(wù)間盈虧平衡價格 為 300 %= ， 豪華套房盈虧平衡價格 為 500 %=341元 。 83套＝ /套； 每天每套客房變動成本為： 18500元 /套247。 2 年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。依 林芝酒店運(yùn)營成本比例示意圖 17% 48% 29% 6% 主營成本 經(jīng)營專用成本 管理專用成本 財務(wù)專用成 本 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 25 / 48 地區(qū) 有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級 酒 店 的營業(yè)稅及附加征收比例為 %。公司開辦費(fèi)用按照年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為 6 萬 元。 基層員工工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編 酒店 基層員工為 98 人。 根據(jù)對 林芝地區(qū) 高星級 酒店 經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級 酒店 會議室、餐烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 20 / 48 廳及其他配套設(shè)施的年收入約為 100萬元。 酒店 改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括 酒店 設(shè)備的更換費(fèi)用、 酒店 房間家具、窗簾等費(fèi)用。另外， 酒店 將擁有中央音響系統(tǒng)、中央空調(diào)系 統(tǒng)、自動火警系統(tǒng)以及電腦管理系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施。 （五） 修建 費(fèi)用低、周期短 利用 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)成 土地 修建 四星級 酒店 ,， 修建 用費(fèi)較低，若以4 個樓層計算， 修建 費(fèi)用可控制在 2650 萬元人民幣左右。 加丁嘎 度假山莊 是 林芝地區(qū) 第一幢烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 12 / 48 高 檔次 建筑，外觀樸實不失典雅， 內(nèi) 部華麗不失 舒適 ,及要突現(xiàn)藏式文化又要不失現(xiàn)代高雅， 而 與周邊 建筑 相比自成特色，完全符合高星級 酒店 建筑的外觀標(biāo)準(zhǔn)。 （六）供電設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 需 (1000A) 變壓器一臺 ,能滿足 單個樓層均能提供3 200A 的容量，因此， 酒店 修建 完成后， 就可以符合酒店的用電需求 （七）電梯設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 主樓 新增 電梯 2 部、貨運(yùn)電梯 1 部、主樓電梯為 OTIS電梯，速度 ，載重為 1150KG，容量 15人?？照{(diào)設(shè)備基本可以適應(yīng)大 酒店 的需要， 酒店 區(qū)域空調(diào)需要單獨(dú)配置功率較小的兩臺冷水機(jī)組及相應(yīng)設(shè)備，以便 24小時獨(dú)立運(yùn)行供應(yīng)冷氣 。 對客服務(wù)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，達(dá)到整潔、完整 、衛(wèi)生，并維持正常功能。電話機(jī)旁備有使用說明及市內(nèi)電話簿；有彩色電視機(jī)、提供客人可以控制的音響系統(tǒng)。 客房擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，裝有高級抽水馬桶、面盆及有彩色標(biāo)識的冷熱水龍頭、梳妝臺 (配備梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸并帶淋浴噴頭（或只設(shè)單獨(dú)淋浴間），配有浴簾、晾衣繩。據(jù)統(tǒng)計，僅 林芝地區(qū) 一年的 旅游人數(shù) 就高達(dá) 26000 個， 隨過冬季旅游的開放一年 365 天幾乎都有 游客 ， 林芝將會 吸引海內(nèi)外 游客 7000 千 人次， 旅游觀 光 者居 西藏 地區(qū) 之首，這些觀 光 者將成為 林芝 高星級酒店重要的客戶資源。據(jù) 林芝地區(qū) 旅游 局 統(tǒng)計，自 20xx 年以來， 林芝地區(qū) 二 星級 以上的高星級賓館平均房價年均增幅達(dá) 17%， 20xx 年達(dá)到每晚每間 1213元 ， 平均出租率均高于 72%這一良好水平。 （ 二 ） 加丁嘎 度假山莊 簡介及區(qū)位特點 林芝地區(qū) 地處西藏拉薩市東部 ,交通十分方便 ,居離拉薩市 200多公里 ,居林芝區(qū)府八一鎮(zhèn)一公里左右 ,這里 有茂密的森林 ,陡峭的峽谷 ,寧靜的湖泊 ,奔騰的江河 ,高聳的雪山 ,碧綠的草地 ,享補(bǔ) 獨(dú)特的民俗風(fēng)