【正文】 0 850 商務(wù)間 300 350 410 470 575 標(biāo)準(zhǔn)間 200 235 270 400 450 加丁嘎度假山莊酒店 20xx年至 20xx 年客房收入增長圖（單位：萬元）： 圖表 12： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx年客房年收入增長圖 （ 2）其他收入：主要是 酒店 會議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場等配套設(shè)施的年收入 。 公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和 酒店 公司工商注冊費(fèi)用、 酒店 開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì) 30萬元（其中裝飾費(fèi)用約為 25萬元）。 若 20xx年以后營業(yè)成本統(tǒng)一按照 萬元計(jì)算，且營業(yè)稅和所得稅按照上述烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 26 / 48 比例計(jì)算，則 20xx年至 20xx 年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元） ： 圖表 18： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年凈收入增長示意圖 當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。 如按預(yù)計(jì)的 60%出租率進(jìn)行營業(yè)，則盈虧平衡出租價(jià)格為： 天元 /%6083 ??? 盈虧平衡的出租價(jià)格利用率為： %%10 4 ?? 根據(jù)這個(gè)利用率可以計(jì)算各類房間的盈虧平衡價(jià)格。但是此類業(yè)主不能依據(jù)公司法享有 酒店 股東權(quán)利。 方式二： 公司 直接投資 4 千萬元 ，公司擬注冊資本 4000 萬元。 按照上述“方式二”設(shè)立公司，股東大會組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會由入股業(yè)主組成。聘用 酒店 顧問公司有利于彌補(bǔ) 酒店 經(jīng)營者管理經(jīng)驗(yàn)的不足。若 酒店 修建 工程總費(fèi)用控制在 2500 萬元左右，那么 酒店 經(jīng)營 10 年就可以收回改造成本。 其次， 提高業(yè)主的資產(chǎn)收益 。公司董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事。因此，股東大會由 2 家業(yè)主組成。注 。贊同 加丁嘎度假山莊酒店 修建 項(xiàng)目并愿意參股的 酒店 業(yè)主烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 36 / 48 可以自有產(chǎn)權(quán)折價(jià)入股，依據(jù)在 酒店 中的股份比例，并根據(jù)《公司法》及加丁嘎度假山莊酒店 《公司章程》的有關(guān)規(guī)定，享有股東權(quán)利和 酒店 收益、承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)。 （ 6） 酒店 正常營運(yùn)平均每天固定成本 = 萬元247。根據(jù) 林芝地區(qū) 有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級 酒店 的所得稅征收比例為 15％。據(jù)了解，高星級 酒店 年宣傳、廣告費(fèi)用約 10 萬元。 （ 1）營業(yè)收入 :主要是 酒店 客房收入。另外， 修建 酒店 周期也較短，若 修建 4 層樓 ，所需時(shí)間至多 2 年 。 （八） 酒店 大堂 加丁嘎 度假山莊 一樓裙樓是按照 四星級 的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。大堂將提供如下服務(wù)： 24小時(shí)提供接待、問詢和結(jié)帳服務(wù)；提供留言服務(wù)；提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù) (商品烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 10 / 48 除外 )；提供信用卡服務(wù)；提供外幣兌換服務(wù)；接受客房預(yù)訂；在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所；提 供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；能夠用英語提供服務(wù)等等。 客房擁有良好的排風(fēng)系統(tǒng)、 110/220V 電源插座、電話副機(jī)。據(jù) 林芝地區(qū) 旅游 局 統(tǒng)計(jì)，自 20xx 年以來， 林芝地區(qū) 二 星級 以上的高星級賓館平均房價(jià)年均增幅達(dá) 17%， 20xx 年達(dá)到每晚每間 1213元 ， 平均出租率均高于 72%這一良好水平。 客房擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，裝有高級抽水馬桶、面盆及有彩色標(biāo)識的冷熱水龍頭、梳妝臺 (配備梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸并帶淋浴噴頭（或只設(shè)單獨(dú)淋浴間），配有浴簾、晾衣繩。 對客服務(wù)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，達(dá)到整潔、完整 、衛(wèi)生，并維持正常功能。 （六）供電設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 需 (1000A) 變壓器一臺 ,能滿足 單個(gè)樓層均能提供3 200A 的容量，因此， 酒店 修建 完成后， 就可以符合酒店的用電需求 （七）電梯設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 主樓 新增 電梯 2 部、貨運(yùn)電梯 1 部、主樓電梯為 OTIS電梯，速度 ，載重為 1150KG，容量 15人。 （五） 修建 費(fèi)用低、周期短 利用 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)成 土地 修建 四星級 酒店 ,， 修建 用費(fèi)較低，若以4 個(gè)樓層計(jì)算， 修建 費(fèi)用可控制在 2650 萬元人民幣左右。 酒店 改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括 酒店 設(shè)備的更換費(fèi)用、 酒店 房間家具、窗簾等費(fèi)用。 基層員工工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編 酒店 基層員工為 98 人。依 林芝酒店運(yùn)營成本比例示意圖 17% 48% 29% 6% 主營成本 經(jīng)營專用成本 管理專用成本 財(cái)務(wù)專用成 本 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 25 / 48 地區(qū) 有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級 酒 店 的營業(yè)稅及附加征收比例為 %。 83套＝ /套； 每天每套客房變動(dòng)成本為： 18500元 /套247。另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 加丁嘎 度假山莊 共有 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 35 / 48 （二）合作方式 加丁嘎 度假山莊 及別墅式度假村合作意想主要采用股份制 ,與當(dāng)?shù)卣餐_發(fā) ,共同受益的原則 ,當(dāng)?shù)卣蚤_發(fā)修建所需土地入股 ,占總股份的 13%,主辦單位以項(xiàng)目所需全部投資約 4000萬元占總股份的 87%, 主要項(xiàng)目 。 公司股份總數(shù)金額和注冊資本 公司總資產(chǎn)應(yīng)包括：總面積為 8000平方米的 加丁嘎 度假山莊 產(chǎn)權(quán)，既 7000平米小型別墅 . 酒店 裝璜 工程費(fèi)用約 1500 萬元人民幣，前期流動(dòng)現(xiàn)金 500 萬元人民幣。 股東大會是公司的權(quán) 力機(jī)構(gòu)，依照《公司法》行使相關(guān)職權(quán)。 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 45 / 48 監(jiān)事會設(shè)主席一人，可以設(shè)副主席。 首先， 修建 酒店 的費(fèi)用低、周期短 。 最后， 酒店 將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇 。 （三）納入 酒店 管理集團(tuán)經(jīng)營體系 酒店 管理經(jīng)營與辦公 別 墅 的物業(yè)管理有著重大的區(qū)別，因此，我們建議， 酒店 營業(yè) 后應(yīng)聘請專 業(yè)星級 酒店 經(jīng)營管理品牌機(jī)構(gòu)對 酒店 進(jìn)行經(jīng)營管理。董事長和副董事長由董事會以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。 相對于業(yè)主，兩種方式有以下差異： 圖表 31：公司成立方式的比較 比較內(nèi)容 方式一 方式二 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 39 / 48 房屋產(chǎn)權(quán) 加丁嘎村委會 不再擁有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司所有 加丁嘎村委會 仍繼續(xù)保持房屋產(chǎn)權(quán) 公平性 加丁嘎村委會 以 土地 入股，但 實(shí)際價(jià)值難以確定。 十一、 加丁嘎 度假山莊 的公司治理結(jié)構(gòu) （一）采用股份有限公司形式 公司名稱 林芝 烏孜 加丁嘎 度假山莊 股份有限公司 （暫定名） 設(shè)立方式 方式一： 公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。這里假設(shè) 20xx— 20xx 年的 酒店 經(jīng)營固定成本和變動(dòng)成本與 20xx年相同。 （一）投資回報(bào)分析 20xx— 20xx 年的 酒店 財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表： 圖表 19： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年財(cái)務(wù)指標(biāo) 20xx20xx年凈收入增長示意圖 0 20 40 80 150 200 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 凈收入 (萬元 ) 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 27 / 48 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 總收入 (萬元 ) 總成本 (萬元 ) 445 445 445 445 營業(yè)稅及附加(萬元 ) 111 所得稅 (萬元 ) 凈收入 (萬元 ) 624. 794. 994 1227 若 酒店 修建裝修 工程總造價(jià)為 2600 萬元計(jì)算，從上表可以發(fā)現(xiàn)， 酒店 修建 工程 投資 10年就可以收回成本。增加 酒店 電腦等辦公烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 22 / 48 用固定資產(chǎn) 10萬元，按照 5 年折舊，每年折舊費(fèi)用為 2 萬元。另外，根據(jù)目前停車場狀況，我們預(yù)計(jì)停車場年收入為 5 萬元左右。 （ 6）大型 宴會餐廳 ，可以和 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)有餐廳開展合作。 另外，高等級 酒店 一般 都 擁有自己的裙樓， 加丁嘎 度假山莊 的 二 層裙樓，為合理布局會議中心等配套設(shè)施打下良好基礎(chǔ)。 注 。 （二）配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 大型中、西餐廳匯集各式精美的中西佳肴，可滿足不同賓客不同的飲食文化需求； 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 9 / 48 設(shè)施完善，類型豐富的娛樂設(shè)施，設(shè)有桑拿、健身中心、桌球室、美容美發(fā)廳等，使賓客在休閑中消除緊張、疲勞； 典雅豪化，風(fēng)格迥異的會議室及多公能廳，可承接國內(nèi)大型商務(wù)會議、婚宴，是舉行各種規(guī)模國內(nèi)會議、宴會的最佳場所； 大型購物天地匯集 西藏 各地 區(qū) 精品，讓 賓客“足不出戶”即可滿載而歸； 酒店擁有近 100個(gè)泊車位的停車場，能完全滿足各類客人的停車需要； 同時(shí)商務(wù)中心主要將代售郵票，代發(fā)信件，辦理電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、代購交通票務(wù)、國內(nèi)行李托運(yùn)等。 綜上所述，根據(jù) 林芝 高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間，把 加 丁嘎 度假山莊 部分樓層 修建 為酒店，組建 加丁嘎度假山莊酒店 是符合市場發(fā)展需要的。 20xx年前 拉薩 酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴(kuò)容，床位將從現(xiàn)在的 270 張?jiān)黾拥?3400 張，其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在 120張的基礎(chǔ)上增加到 280張。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾等。 （三）鍋爐及熱交換設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)有鍋爐三臺，可以供 加丁嘎 度假山莊 使用， 別墅樓區(qū)域鍋爐也要單獨(dú)配置，以便冬季 24 小時(shí)獨(dú)立運(yùn)行供暖。 （二） 加丁嘎 度假山莊 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 加丁嘎 度假山 莊 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)每層面積及四星級 酒店 房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)， 酒店 每層面積均可自由分割，樓層局部的調(diào)整對 酒店 結(jié)構(gòu)及每層總體布局影響很小，有效降低了 酒店 內(nèi)部改造成本 ， 為將來內(nèi)部布局的合理變化提供了 方便。 另外， 酒店 還將擁有： （ 1）現(xiàn)代化的 商務(wù)中心 ，面積 100平方米，位于群 1 樓； （ 2）設(shè)備完善的 健身房 ，面積 150平方米，位于裙 2 樓； （ 3） 高檔購物中心 ，面積 200平方米，位于裙 1 樓； （ 4）可同時(shí)容納 160人參會的 會議中心 （可分隔為 4－ 6 間小型會議室），面積 300平方米，位于裙 2 樓； （ 5）典雅別致的 咖啡吧、酒吧、茶吧 ，面積 200平方米，位于裙 1 樓。若 酒店 會議中心大力開拓市場，作為 自治區(qū) 各地 區(qū)召 開會議的主要會場之一，那么 酒店 會議中心的年收入還將有較大的提高。 固定資產(chǎn) 折舊與攤消費(fèi)： 相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備） 400萬元，折舊年限按照 10年計(jì)算，每年折舊費(fèi)用為 38萬元。 九、財(cái)務(wù)分析 重要假設(shè)： 酒店 業(yè)持續(xù)發(fā)展； 無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響 酒店 建設(shè)和發(fā)展； 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大突變 一般假設(shè)： 所得稅率為 15％； 利率維持目前水平。 盈虧平衡關(guān)系見如下示意圖： 圖表 23： 加丁嘎度假山莊酒店 盈虧平衡關(guān)系示意圖 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 31 / 48 20xx— 20xx 年盈虧平衡分析 根據(jù)前面的假設(shè)， 20xx— 20xx 年 酒店 總成本為 ，與 20xx年的成本 445 萬元差距不大。購買價(jià)格將根據(jù) 酒店 房產(chǎn)的市場價(jià)格由買賣雙方自主談判