【正文】 隨著西藏旅游業(yè)升溫，拉薩尤其是林芝地區(qū)高星級酒店的發(fā)展將面臨巨大的空間， 屆時 每年 將吸引海內外游客 20 萬人次觀 光 ，這些參觀者將成為 林芝 高星級 酒店 重 要的客戶資源。若 酒店 修建 工程總費用控制在 2500 萬元左右，那么 酒店 經(jīng)營 10 年就可以收回改造成本。 其次， 提高業(yè)主的資產(chǎn)收益 。因此， 拉薩 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以 加丁嘎 度假山莊 為主要項目 ， 從 提升加丁嘎 度假山莊 整體形象的高度出發(fā)，提出了把 加丁嘎 度假山莊 修建 為四星級 酒店 的思路與規(guī)劃方案。 十三、 項目的社會效益分析 在 西藏 林 芝地區(qū) 修建加丁嘎度假山莊 ，使更多的中外游客和藏族同胞，能 享受到大自然 美麗的景色 。聘用 酒店 顧問公司有利于彌補 酒店 經(jīng)營者管理經(jīng)驗的不足。公司董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事。 根據(jù)四星級 酒店 管理經(jīng)營的 標準，擬設定 酒店 崗位設置和人員編制如下： 圖表 33： 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設置和人員編制表 部門 崗位設置 編制人數(shù) 總經(jīng)理室 3 人 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 42 / 48 總經(jīng)理 1 副總經(jīng)理 1 總經(jīng)理助理 1 行政辦公室 12人 辦公室 2 人 主任 1 行政秘書 1 人力資源 2 人 經(jīng)理 1 人事專員 1 質檢 4 人 質檢培訓經(jīng)理 1 客戶服務經(jīng)理 3 倉管 2 人 倉管員 2 公管企劃 2 人 經(jīng)理 1 企劃美工 1 后勤保障部 18人 工程主管 1 人 主管 1 采購 2 人 經(jīng)理 1 采購員 1 網(wǎng)絡工程 2 人 網(wǎng)絡工程師 2 工程維修 3 人 萬能工 2 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 43 / 48 弱電工 1 安保部 10人 經(jīng)理 1 消防專管員 1 領班 3 安保員（內保） 5 市場營銷部 6 人 總監(jiān) 1 人 1 市場拓展 3 人 經(jīng)理 1 市場代表 2 營運 2 人 主管 1 預訂員 1 客戶服務部 57人 客房 37人 經(jīng)理 1 主管 3 服務員 15 計件工 10 制服工 2 PA主管 1 PA 5 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 44 / 48 前臺 11人 經(jīng)理 1 前臺主管 2 前臺接待員 8 禮賓 6 人 主管 1 行禮員 6 總機 3 人 接線員 3 商務中心 6 人 經(jīng)理 1 商務中心 商務中心文員 2 其他配套服務中心 服務員 3 財務部 6 人 經(jīng)理 經(jīng)理 1 會計 主管 1 會計專員 2 出納 主管 1 出納員 1 總計 108人 監(jiān)事會 公司設立監(jiān)事會，監(jiān)事 會成員 5 名，其中職工監(jiān)事 2 名。 董事長召集和主持董事會會議，檢查董事會決議的實施情況。 按照上述“方式二”設立公司，股東大會組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會由入股業(yè)主組成。因此，股東大會由 2 家業(yè)主組成。股東按其所持有股份的種類依照《公司法》享有權利，承擔義務；持有同一種類股份的股東，享有同等權利，承擔同種義務。 根據(jù)房產(chǎn)實際情況，給予差異性的租賃價格，有利于顯示公平性，維護 加丁嘎村委會 合法利益。 方式二： 公司 直接投資 4 千萬元 ，公司擬注冊資本 4000 萬元。注 。這部分業(yè)主作為公司股東來成立“ 拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 股份有限公司”，然后以“ 林芝 加丁嘎度假山莊酒店 股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。發(fā)起人由包括 拉薩 加 加丁嘎 投資有限公司在內的所有參股業(yè)主擔任。但是此類業(yè)主不能依據(jù)公司法享有 酒店 股東權利。贊同 加丁嘎度假山莊酒店 修建 項目并愿意參股的 酒店 業(yè)主烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 36 / 48 可以自有產(chǎn)權折價入股，依據(jù)在 酒店 中的股份比例，并根據(jù)《公司法》及加丁嘎度假山莊酒店 《公司章程》的有關規(guī)定，享有股東權利和 酒店 收益、承擔一定的責任和義務。 加丁嘎 度假山莊 的產(chǎn)權比較完整，即每一層均完整 地屬于某一個業(yè)主，而其他樓層的產(chǎn)權較為分散。 20xx— 20xx 年的盈虧平衡點主要數(shù)據(jù)如下表： 圖表 24： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年盈虧平衡點主要數(shù)據(jù) 20xx 20xx 20xx 20xx 每套客房每天平均收入 （元 /套 /天） 265 310 客房出租的盈虧平衡點 （套） 17 10 盈虧平衡的出租率 % % % 5% 金額 (萬元 ) 出租率 利潤 可變成 本本 固定成本 總成本 總收入 盈虧平衡點出租率 % 預計出租率 60% .5 盈虧平衡點 盈利區(qū) 盈虧平衡關系示意圖 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 32 / 48 盈虧平衡的出租價格 （元 /套 /天） 圖表 25： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx年盈虧平衡出租率 注：財務數(shù)據(jù)成本項中尚有未考慮因素（如 酒店 折舊，其他管理費用，不可預 見費用等），但總體上達到盈虧平衡水平難度和風險都較小。 如按預計的 60%出租率進行營業(yè)，則盈虧平衡出租價格為： 天元 /%6083 ??? 盈虧平衡的出租價格利用率為： %%10 4 ?? 根據(jù)這個利用率可以計算各類房間的盈虧平衡價格。 （ 6） 酒店 正常營運平均每天固定成本 = 萬元247。 則每套客房年變動成本為： 247。 每年的投資收益率曲線圖： 圖表 20： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年投資收益率曲線圖 每年的成本收益率回報曲線圖： 圖表 21： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年成本收益率曲線圖 20xx20xx年酒店的年投資收益率曲線圖 % % % % % 0% 5% 20% 40% 60% 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 28 / 48 （二）盈虧平衡分析 根據(jù) 酒店 年經(jīng)營成本測算部分的相關數(shù)據(jù)，我們測算 酒店 經(jīng)營固定成本和變動成本為： （ 1）固定成本 =管理專用成本＋物業(yè)管理成本＋基層員工工資的 50％＋水電專用成本的 50％ ＝ 222萬元 +8 萬元＋ 53萬元＋ 40萬元 ＝ 313萬元 （ 2）變動成本＝客房材料（年）＋早餐專用成本（年）＋水電成本 50％＋基層工資 50％＋營業(yè)稅 ＝ ＋ +40萬元 +53萬元＋ ＝ 備注： a 上述計算中，管理專用成本包括（單位：萬元）： 20xx20xx年酒店的成本收益率曲線圖 % % % % % 0% 100% 200% 300% 400% 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 29 / 48 圖表 22： 加丁嘎度假山莊酒店 管理專用成本一覽 各項成本 高管工資 開辦費年折舊 設備年折舊 裝修費折舊 辦公用品折舊 年差旅費等 年財務成本 總計 數(shù)額 36 6 40 260 2 20 90 454 b 在計算 變動成本中，客房材料和早餐專用成本中是以客房出租率 100％為依據(jù)的。 若 20xx年以后營業(yè)成本統(tǒng)一按照 萬元計算，且營業(yè)稅和所得稅按照上述烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 26 / 48 比例計算，則 20xx年至 20xx 年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元） ： 圖表 18： 加丁嘎度假山莊酒店 20xx— 20xx 年凈收入增長示意圖 當然如果考慮到財務費用兩年后不存在。根據(jù) 林芝地區(qū) 有關稅務征收規(guī)定，高星級 酒店 的所得稅征收比例為 15％。 酒店 運營具體成本構成表：（單位：萬元人民幣） 圖表 15： 加丁嘎度假山莊酒店 運營成本表 序號 成本 年成本數(shù)額 備注 1 客房年材料消耗費用 客房日消耗材料烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 23 / 48 成本 15元，出租率按照 60％計算 2 年早餐成本費用 早餐成本每份 10元、每客房每日 2份早餐，出租率按照 60％計算 3 物業(yè)管理費 不包含停車場面積 4 年水電、燃油等能源消耗費 80 —— 5 基層員工工資 106 預編 酒店 基層員工為 98人 6 宣傳、廣告費 10 —— 7 管理層工資 36 預編 酒店 管理層員工為 10人 8 公司開辦費用年攤消 6（公司開辦費用總費用 30 萬按照 5 年攤銷，每年攤銷費用為 6 萬元） 包括裝飾費用和酒店 公司工商注冊費用、 酒店 開業(yè)典禮 費用等 9 固定資產(chǎn)年折舊與攤消費 40 —— 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 24 / 48 10 差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓費 20 —— 11 財務費用 90 計劃銀行貸款1500 萬人民幣，貸款時間為 2年，按照目前銀行貸款利率計算 年運營成本費用總額 備 注 酒店 運營具體成本比例如下 (單位：萬元 )： 圖表 16： 加丁嘎度假山莊酒店 運營成本比例圖 （ 5）營業(yè)稅 根據(jù)上文計算， 加丁嘎度假山莊酒店 年收入為 萬元 。 酒店 固定資產(chǎn)折舊費和開辦費攤銷表： 圖表 14： 加丁嘎度假山莊酒店 固定資產(chǎn)折舊費和開辦費 折舊資產(chǎn) 資產(chǎn)總值（萬元） 折舊年限 年折舊成本（萬元） 公司開辦費 30 5 6 設備固定資產(chǎn) 400 10 40 辦公固定資產(chǎn) 10 5 2 折舊和攤銷費用總計 48 其他費用：按照高星級 酒店 費用開支的一般標準 ，每年 酒店 差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓費約需 20萬元。 公司開辦費用：主要包括裝飾費用和 酒店 公司工商注冊費用、 酒店 開業(yè)典禮費用等，開辦費用合計 30萬元（其中裝飾費用約為 25萬元）。據(jù)了解，高星級 酒店 年宣傳、廣告費用約 10 萬元。 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告 21 / 48 物業(yè)管理費支出主要包括 酒店 設備保養(yǎng)費、設備修理費 等等，若按照每平方米月管理費 1 元計算，那么 加丁嘎度假山莊酒店 年物業(yè)管理費約為（此處計算，不包含停車場面積；另外據(jù)了解，四星級 酒店 年水電、燃油等能源消耗費用約 80萬元。 營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元） 圖表 13： 加丁嘎度假山莊酒店 營業(yè)收入?yún)R總表 收入 高級套房 商務間 標準間 配套設施 停車場 總計 數(shù)額 100 2 注： 酒店 出租率按照 60％計算。 加丁嘎度假山莊酒店 客房價 格增長大致如下：