【正文】 建筑工程中不可預見的因素很多，工 期，質(zhì)量，成本，原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。 第十章 結(jié)論及建議 結(jié)論 根據(jù)上述對項目的整體宏觀和微觀分析可知，本項目目前前景看好。 制定科學的財務預算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。 項目總成本費用 上述 1— 3 項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為 萬元。 施工單位墊付資金 6000 萬元。 招商步驟 第一步：采用內(nèi)部招商方式，運用成熟的網(wǎng)絡客戶名單，采取相應招商手法，主動聯(lián)絡知名主力客戶，洽談進場有關(guān)事宜； 第二步：公開招商，運用主題及特色概念作賣點，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進場； 第三步：采用倒計時招商，制造搶租的勢頭，從而形成搶租的浪潮； 第四步：召開招商會，擴大招商期，營造一種旺租的勢頭。 確定招商對象 招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，引進國內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力強的大規(guī)模商業(yè)機構(gòu)、營銷經(jīng)驗豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店 , 在此基礎(chǔ)上展開招商計劃 , 以扣住穩(wěn)定客戶層 , 在互動關(guān)系下達到整合的效果 , 形成一股強有力的經(jīng)營動力。 20xx 年 5 月 20 日二期工程竣工驗收。 本項目由西北監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。 19 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。因此應盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。 本項目總建筑面積為 ㎡，按 70VA/㎡的電力容量計算，本項目需設(shè)置 6000KVA 的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。詳細計算過程見附件。 （ 2）、住宅部分 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標客戶群及戶型配比定位如下。 劣勢 (1)、位于大荔縣城南郊，距離城中心較遠。相應的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)尚無房地產(chǎn)開發(fā)。 ②、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展?？罩妙愋鸵宰≌佣?，占 67%。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進入新一輪開發(fā)。土地交易價格和征地拆遷費用大幅上漲。那些擁有土地儲備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。 ⑤、房地產(chǎn)市場活躍依然。截止 5 月底，新開工項目進展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。今年 15 月，大荔縣房地產(chǎn) 6 開發(fā)完成 億元，同比增長 %，增速有減緩，同比下降 個百分點。 廣場位于同洲湖東段，增強了綜合服務性，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。第三期工程未列入本可研范圍。 有一條南接同洲湖景區(qū)北達大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。 新建。 二期工程：包括錦繡花園和青少年活動中心二部分 ①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為 m2，分為兩棟。 在城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等 11 個方面做出詳細規(guī)劃。 (2)商品住宅銷售情況分析 20xx 年首季，商品住宅銷售額 16572 萬元，相較 20xx 年同期上漲 ％； 20xx 年首季，商品住宅銷售面積 171800 平方米，相較 20xx年同期下降 ％。今年非國有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高 ,故持續(xù)走強。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要 大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 ②、立項規(guī)劃影響：堅決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首 先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報批報建相關(guān)法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結(jié)出以下幾點： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強勁。 ③、啟動汽車消費將促進住房消費。 優(yōu)勢 (1)、區(qū)位優(yōu)勢：大荔縣同州湖風景區(qū)位于洛河大荔城區(qū)段，占地面積 4 平方公里，景區(qū)按照 4A 級標準建設(shè)， 公里兩岸堤防、 公里中隔段、 360 畝生態(tài)景觀工程、 1000 畝湖面蓄水工程、 5 公里環(huán)湖自行車綠道、 100 輛自行車站點、 1000 部生態(tài)停車場等配套工程及音樂噴泉、福壽橋、康寧橋等 20 多處景點建設(shè)，可容納 510 萬人游樂觀 賞，成為集文化、民俗、休閑、體驗、旅游為一體的新景區(qū)。 (2).本項目的啟動在吸引新星客戶分流的同時也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項目的青少年素質(zhì)培訓基地功能，給廣大青少年提供了一個多元的舞臺，同時也給商家?guī)聿虣C?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營運作方式進行。 第四章 項目的工程技術(shù)方案 本項目現(xiàn)代廣場商業(yè)部分 5 層，錦繡花園高層部分為 26 層，小高層部分為 12 層，青少年活動中心為 6 層，總建筑面積 16 ㎡。本項目在地下室設(shè)一容量為 600m3 貯水池，在屋頂設(shè)容積約 50m3 的水箱，設(shè) 2 臺揚程達 100m 的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。 冷暖空調(diào)和通風系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設(shè)計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設(shè)置通風系統(tǒng)； 防盜和監(jiān)控系統(tǒng)； 電梯：商場每層設(shè)自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺 2噸貨梯，兩臺觀光電梯（ 1 噸）。 使用中的環(huán)保 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。 為了加強工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強關(guān)鍵線路進程的各項管理工作，編制好施工組織設(shè)計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報收益。 商業(yè)廣場要經(jīng)營得好 , 還要求商業(yè)廣場經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。 （ 2）效應招商 根據(jù)本項目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點，從目標客戶資料中，按知名度、影響力、號召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點篩選客戶，而后重點出擊招商，采用相應的優(yōu)惠條件進行招商，爭取重點客戶進場，利用重點客戶的駐場作為賣點和炒點，吸引其他客戶進場，從而達到推動招商進程的目的。 工程報建費用明細表 表 71 26 序號 費用名稱 收費標準 金額 (萬元 ) 備注 1 城市公用設(shè)施配套費 1425 6% + 1090 6%+ 9733% 2 工程承包合同鑒證費 800 ‰ 3 招標代理費 800 ‰ 4 勞保基金 800% 5 質(zhì)監(jiān)費 8001‰ 6 白蟻防治費 7 墻改基金 8 散裝水泥專項基 金 2 9 碴土運輸保潔費 10 破占道費 11 水土保持規(guī)費 占地面積 元 /m2 12 工程交易服務費 800‰ 13 人防費 ㎡ 2%1400 元 /㎡ + 9 元 /㎡ 合計 折合 137 元 /m2 項目投資估算表 表 72 序號 費用名稱 計算依據(jù)或 定額標準 估算金額（萬元） 備注 一 土地費 2604 二 工程費用 1 土建工程 高層 ㎡ 850 元 /㎡ 27 多層 (+) 800 元 /㎡ 地下室 20xx 元 /㎡ 地下室按 20xx元 /㎡ 2 電氣工程 商場 ㎡ 70 元 /㎡ 住宅等 50 元 /㎡ 3 高壓配電 6000KVA 萬元 / KVA 420 4 給排水 ㎡ 30 5 消防工程費 商場 ㎡ 100 元 /㎡ 住宅等 30元 /㎡ 6 集中空調(diào) 商場 ㎡ 150 元 /㎡ 7 弱電工程 ㎡ 30 元 /㎡ 8 地下室、裙樓通 風 商場 ㎡ 50 元 /㎡ 9 商場裝飾工程 ㎡ 800 元 /㎡ 10 室外工程 300 三 設(shè)備費用 750 1 電梯 9 臺 30 萬元 270 普通電梯 6 臺觀光梯 2 臺 貨梯 1 臺 2 自動扶梯 16 臺 30 萬元 480 每層 4 臺 4 層 四 其它費用 1 勘察費 1 2 可研及評估費 2‰ 3 設(shè)計費 20 4 開發(fā)