【正文】 炒作制勝其實是一種嚴重的投機心態(tài)，絕大部分只能做到知名度有一定提高。（4）技巧決定論現(xiàn)在的房地產(chǎn)推廣中很多營銷策劃人員沉湎于各種促銷方法、促銷花樣的翻陳出新。事實上，房地產(chǎn)營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。房地產(chǎn)營銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計營銷房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準確的市場定位，根據(jù)目標客戶群設(shè)計相應(yīng)的房地產(chǎn)。此階段的房地產(chǎn)策劃思想以“泛地產(chǎn)”思想較有代表性。在實踐中，以營銷觀念為導向的開發(fā)項目，也確實取得了不同凡響的成績。具體內(nèi)容包括：開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭銷售培訓，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整銷售策略調(diào)整房地產(chǎn)營銷策劃的概況1．世界房地產(chǎn)營銷觀念演進歷史我們熟知的房地產(chǎn)營銷觀念，并非與商品經(jīng)濟與生俱來的，它是客觀經(jīng)濟環(huán)境的產(chǎn)物，當然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來的。實實在在的研究是要費用的，但是這些費用比起項目的開發(fā)投資來僅僅是九牛一毛。研究在前，實施在后，營銷的研究和實施是一個復雜的過程，兩者可能有些交叉，甚至實施之中還需再研究，實施之后還需調(diào)整研究得出的方案。無論存在哪種問題，關(guān)鍵是營銷管理人員能否適當?shù)剡M行強有力的市場定位。三、進一步說明以上過程是一個完整的系統(tǒng)。地位和作用：保障性。研究定價既符合政府規(guī)定，又對目標市場的顧客具有足夠的吸引力，有競爭能力。（4）確定營銷的基本組合。主要內(nèi)容，(l)確定產(chǎn)品(地塊或樓盤)的開發(fā)計劃。方法：建立公司內(nèi)部的營業(yè)實際分析報告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機構(gòu)調(diào)研；直接召開座談會調(diào)研；電話、信函調(diào)研；直接人員調(diào)研等。主要研究，在顧客中(個人和機構(gòu))有多少人要購買(含租賃合同)房產(chǎn)，要買什么樣的房產(chǎn)，買那里的房產(chǎn)，期望價位是多少，對房地產(chǎn)商的看法如何等等。地位和作用：準備階段的基礎(chǔ)性工作。認為只要推銷得力，顧客就會購買公司產(chǎn)品：或者銷售業(yè)績不好，就是推銷不得力，這種錯誤觀念恰恰同前一種對立，是從一種極端走向另一種極端。營銷在房地產(chǎn)企業(yè)的地位。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國的產(chǎn)品和勞務(wù)市場中大量采用。房地產(chǎn)營銷的概念：營銷概念來自于國外的Marketing，其中，Market是市場的意思；而Marketing 則是市場操作。依法定順序清償后，股東按出資比例分配公司剩余財產(chǎn)。第四十一條執(zhí)行董事應(yīng)將財務(wù)會計報告在該報告作出后十五日內(nèi)送交各股東（注：具體送交期限由股東會決定）。從事上述營業(yè)或者活動的，所得收入歸公司所有。第三十條公司不設(shè)監(jiān)事會，設(shè)監(jiān)事一名，由股東會選舉產(chǎn)生。第二十三條執(zhí)行董事每屆任期三年，任期屆滿，可以連選連任。執(zhí)行董事在特殊原因不能履行職務(wù)時，由執(zhí)行董事指定其他人員主持。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該轉(zhuǎn)讓的出資有優(yōu)先購買權(quán)。第七條公司是中華人民共和國企業(yè)法人。（四）公司清算結(jié)束后，清算組制作清算報告，報股東或有關(guān)主管機關(guān)確認，并報公司登記機關(guān)，申請注銷公司登記，公告公司終止。公司的公積金用于彌補公司的虧損，擴大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本，公司的法定公益金用于本公司職工的集體福利。由股東委派產(chǎn)生，監(jiān)事任期每屆為三年，可連選連任。第十條股東行使下列職權(quán)，做出決定時，應(yīng)當采取書面形式，簽名后置備于公司。第二十五條本章程未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。第十章公司的解散事由和清算辦法第二十二條公司有下列情況之一的，應(yīng)當解散：章程規(guī)定經(jīng)營期限屆滿；股東決議解散；違反國家法律和行政法規(guī)，被有關(guān)行政主管部門責令關(guān)閉的；破產(chǎn)。第九章財務(wù)、會計利潤分配及勞動用工制度第十九條公司應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政主管部門的規(guī)定建立本公司的財務(wù)、會計制度。第十一條公司設(shè)執(zhí)行董事一人，由股東委派，可由股東兼任。第二條本公司依法登記注冊，是獨立享有民事權(quán)利、承擔民事義務(wù)的企業(yè)法人，公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任，股東以其出資額為限對公司承擔責任。第七章公司的機構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)和議事規(guī)則第九條本公司下設(shè)股東、執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理。第十五條公司經(jīng)理向股東負責，并行使下列職權(quán)：主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實施執(zhí)行董事的工作安排；組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案；擬訂公司的基本管理制度；制定公司的具體規(guī)章；提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負責人；第十六條公司下設(shè)監(jiān)事一人。公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的，在依照前款規(guī)定提取法定公積金之前，應(yīng)當先用當年利潤彌補虧損。（三）清算組在清理公司財產(chǎn)，編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，制定清算方案，并報股東或有關(guān)主管機關(guān)確認。第二章公司名稱和住所第四條公司名稱：南京**房地產(chǎn)營銷策劃有限公司公司住所：南京市——————————第三章公司經(jīng)營范圍及方式第五條本公司的經(jīng)營范圍是：房屋銷售；房屋租賃；房地產(chǎn)營銷策劃、咨詢；樓盤整體營銷策劃；房地產(chǎn)項目代理；物業(yè)管理。第十四條公司下設(shè)經(jīng)理一人。第二十條公司分配當年稅后利潤時，應(yīng)當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金，并提取利潤的百分之五到百分之十列入公司法定公益金。（一）清算組在清算期間，行使下列職權(quán)：清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單；通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人；處理與清算有關(guān)公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；清繳所欠稅款；清繳債權(quán)、債務(wù)；處理公司清償債務(wù)后剩余財產(chǎn)；代表公司參與民事訴訟活動。第二條公司名稱經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準為： 第三條公司地址：第四條公司注冊資本：人民幣萬元。本公司的股東及其出資方式、出資額如下：姓名出資方式出資額出資比例簽名 王寶君貨幣出資770萬元占注冊資本總額的70% 孫麗云貨幣出資330萬元占注冊資本總額的30% 第十條公司股東有以下權(quán)利：（一）、出席股東會，按出資比例行使表決權(quán)；（二）、選舉或者被選舉為公司的執(zhí)法董事或監(jiān)事；（三）、按出資比例分取紅利；（四）、查閱股東會會議記錄和公司的財務(wù)會計報告；（五）、優(yōu)先認購公司增加的注冊資本；（六）、轉(zhuǎn)讓全部或者部分出資；（七）、在同等條件下優(yōu)先購買其他股東轉(zhuǎn)讓的出資；（八）、公司解散時，按出資比例分取剩余的財產(chǎn)。第十六條股東會會議由股東按出資比例行使表決權(quán)。第二十一條股東會應(yīng)當對所議事項的決定作成會議記錄，出席會議的股東應(yīng)當在會議記錄上簽名。第二十八條執(zhí)行董事要對所議事項的決定作成會議記錄，出席會議的股東應(yīng)在會議記錄上簽名。第四章公司執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理的義務(wù)、責任第三十四條執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理應(yīng)當遵守公司章程，忠實履行職務(wù)，維護公司利益，不得利用在公司的職位和職權(quán)謀取私利，不得收受賄賂或者牟取其他非法收入，不得侵占公司的財產(chǎn)。第四十條公司在每一會計終了時，制作財務(wù)會計報告，并依法經(jīng)審查驗證。對公司資產(chǎn)不得以任何個人名義開立帳戶存儲。（注：該章程須全體出資人即股東的代表人簽名加蓋法人公章方可有效，出資人為自然人的簽名即可）。研究學習房地產(chǎn)營銷理論的意義：房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要(1)房地產(chǎn)市場形成滯后，營銷的理論和實踐滯后。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。認為顧客主要是需要價廉物美的產(chǎn)品，促銷是用不著的。房地產(chǎn)營銷的總體框架：分析市場結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場機會－－制定營銷戰(zhàn)略－－部署營銷戰(zhàn)術(shù)組合－－實施和監(jiān)控營銷操作。主要研究建筑商、中介代理商、競爭者和其它社會行業(yè)。地位和作用：關(guān)鍵階段。制定營銷戰(zhàn)略。一般而言，較高的營銷目標，要有較高的營銷費用作保證。主要內(nèi)容（4P）：（1）產(chǎn)品（Products）。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。（2）建立營銷控制程序。以上過程的核心是