【正文】 實用，以節(jié)省成本。不要舍不得花小的費用。但是，在程序上必須堅持研究在前，實施在后。經(jīng)典著作《行銷定位》對定位的定義：“定位始于產(chǎn)品但不是關(guān)于產(chǎn)品，而是關(guān)于顧客的心理。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進(jìn)行。主要內(nèi)容：（1）建立營銷組織班子。在價格安排上，可包括優(yōu)惠價、折扣價、津貼和付款條件的寬限等。即對營銷4大要素（產(chǎn)品、價格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。(2)確定營銷的目標(biāo)。(2)市場預(yù)測。方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機(jī)構(gòu)。內(nèi)容和步驟：(1)市場環(huán)境研究。二、房地產(chǎn)營銷的總體理論框架學(xué)習(xí)知識和技能一般有兩種方法，從個別到總體，或者從總體到個別，對于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過一定實踐經(jīng)驗的人，應(yīng)該直接從總體開始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營銷學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。營銷工作(不僅僅是營銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。國有企業(yè)也大量仿效。營銷的學(xué)問適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。清償過程中，發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務(wù)時，立即向人民法院申請宣告破產(chǎn)。第四十二條公司依法納稅，稅后利潤按以下順序分配；（一）、彌補虧損；（二）、按利潤的百分之十提取法定公積金；（注：法定公積金累計額為公司注冊資本50%以上的，可不再提?。?。除公司章程或者股東會同意外，執(zhí)行董事、經(jīng)理不得同本公司訂立合同或者進(jìn)行交易。第三十一條監(jiān)事每屆任期三年，任期屆滿，可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前，股東會不得無故解除其職務(wù)。第十八條遇下列情況，經(jīng)全體股東或者監(jiān)事的提議，可以召開臨時股東會：（一）、公司出現(xiàn)嚴(yán)重虧損；（二）、執(zhí)行董事有嚴(yán)重違法行為；（三）、執(zhí)行董事長期不履行職責(zé)。第三章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則第十三條公司設(shè)股東會，股東會由公司的全體股東組成，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東以其出資額對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第十一章其它事項第二十四條本公司營業(yè)期限為貳拾年，從《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計算，期滿后如繼續(xù)經(jīng)營，須經(jīng)股東決定，并向公司登記主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。第二十一條勞動用工制度按國家法律、法規(guī)及國務(wù)院勞動部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十七條監(jiān)事行使下列職權(quán)檢查公司財務(wù)；對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督；當(dāng)執(zhí)行董事和經(jīng)理的行為損害公司的利益時，要求執(zhí)行董事和經(jīng)理予以糾正；第八章公司的法定代表人第十八條 公司的法定代表人，由股東委派。決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃；任免執(zhí)行董事，決定有關(guān)執(zhí)行董事的報酬及支付方式；任免由非職工代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報酬及支付方式；批準(zhǔn)執(zhí)行董事的報告；批準(zhǔn)監(jiān)事的報告；決定公司的財務(wù)預(yù)算方案，決算方式；決定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；決定公司增加或者減少注冊資本；決定公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項；修改公司章程。第二十六條本章程一式叁份，公司存檔一份，股東一份，并報公司登記機(jī)關(guān)備案一份。第二十三條清算辦法。公司應(yīng)在每一會計年度終了時編制財務(wù)會計報告，并經(jīng)會計師事務(wù)所審計。第十二條執(zhí)行董事對股東負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；制訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案；制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；制定公司的基本管理制度。第三條本公司從事經(jīng)營活動，承諾遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德，商業(yè)道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任。第五章股東姓名（自然人獨資）或股東名稱（法人獨資）第七條本公司的股東： XXXXX本公司的股東：XXXXXX 第六章股東的出資方式、出資額及出資時間第八條股東姓名、出資方式、出資額及出資比例如下 股東姓名 身份證號碼出資方式出資額出資比例 股東姓名身份證號碼出資方式出資額出資比例出資認(rèn)繳時間約定為XX年X月XX日前。經(jīng)理由股東聘任或者解聘。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上，可不再提取。（二）清算組自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于六十日內(nèi)在報紙上公告，債權(quán)人自接到通知之日起三十日內(nèi)，未接到通知書的，自公告之日起四十五日內(nèi)，向清算組申報其債權(quán)。第三條本公司從事經(jīng)營活動，承諾遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德，商業(yè)道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任。第十三條執(zhí)行董事任期三年，可連選連任。財務(wù)會計報告應(yīng)當(dāng)包括下列財務(wù)會計報表及附屬明細(xì)表：資產(chǎn)負(fù)債表；損益表；現(xiàn)金流量表；財務(wù)情況說明書；利潤分配表。本公司終止時，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)成立清算組，進(jìn)行清算。股東簽字（印章）：年月日第三篇：房地產(chǎn)公司章程房地產(chǎn)公司章程第一章總則第一條為了規(guī)范公司行為，保護(hù)股東和公司的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關(guān)法律、法規(guī)及全體股東的意愿，制定本章程。第二章公司股東及其出資方式、出資額、權(quán)利、義務(wù) 第九條公司的出資人為公司的股東。第十五條股東會對公司增加或者減少注冊資本、合并、分立、解散、變更公司形式、修改章程、股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資等事項作出決議時，應(yīng)采用書面形式表決。第二十條召開股東會會議，應(yīng)當(dāng)于會期十五日以前通知全體股東。第二十六條執(zhí)行董事對下列事項進(jìn)行表決時，須經(jīng)全體股東同意，并以書面形式表決通過：（一）、重大人事任免；（二）、重大經(jīng)營計劃和投資方案；第二十七條召集股東會議，應(yīng)于會期十日前通知全體股東。第三十三條公司執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任職條件，應(yīng)符合《公司法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，違反者該選舉、委派或者聘任無效。第五章公司的財務(wù)、會計第三十九條公司要依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建立公司財務(wù)、會計制度。第四十四條公司除法定的會計帳冊外，不得另立會計帳冊。第四十九條公司章程由股東會修改。房地產(chǎn)營銷的核心問題是客戶(皇帝、衣食父母)。(3)94－95年，風(fēng)云突變，房地產(chǎn)供大于求，客觀上提出了學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)營銷理論和實踐。對非營銷觀念的批判(l)唯產(chǎn)品觀念。現(xiàn)在將他的體系作為房地產(chǎn)營銷的總體體系提出來供參考。b、微觀環(huán)境研究。目的：找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場。將候選地塊上的房產(chǎn)類型和客戶需求仔細(xì)地分析、然后選擇本公司的將要開發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類型和需求者，定出最有吸引力的目標(biāo)市場即具體的客戶/對象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類型該客戶對象上所處的競爭位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。要計算營銷各項工作需要多少費用。地位：技術(shù)保障性。（4）促銷（Promote）。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營銷部門和工程、財務(wù)、人事部門的關(guān)系。實際應(yīng)用，還要加深學(xué)習(xí)，深入理解，仔細(xì)應(yīng)用。首先將問題定義為常發(fā)的造成不滿的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對焦點消費者測試，消費者可盡情表達(dá)對現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿和憤怒。營銷的研究，尤其是大項目研究，是需花費代價的（人力、財力和時間）?！袷袌龆ㄎ慌c產(chǎn)品設(shè)計定位：根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設(shè)計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。但是這個階段忽視了消費者的實際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費。（2）綜合策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是各項目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術(shù)手段，使銷售達(dá)到理想的效果。（2）房地產(chǎn)定位營銷營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。形象設(shè)計包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。事實上，房地產(chǎn)營銷策劃只是房地產(chǎn)資源配置中的一種無形資產(chǎn)，而不是全部無形資產(chǎn)，更不是全部資產(chǎn)。（3）營銷策劃的“經(jīng)驗論”不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅持把過往項目的成功經(jīng)驗，照搬照套到新項目的營銷策劃中。由于營銷策劃是一種運用整合效應(yīng)的行為過程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營的始終，并不是幾個點子、幾組技巧就能涵蓋。