【正文】 模型 中心區(qū)模型一個(gè)，深化本項(xiàng)目的人文教育氛圍。建議統(tǒng)一采用噴繪制作，再配以燈光的照射，必定將吸引行人和參觀者的目光，達(dá)到展示本項(xiàng)目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購買欲望。 ? 特殊要求： 銷售中 心要有大面積落地玻璃； 在銷售中心以及項(xiàng)目周圍設(shè)置大型戶外圍檔； 臨近項(xiàng)目路段，懸掛大型空中氣球，大型充氣拱門； 現(xiàn)場以典雅、華貴的顏色為主要色系設(shè)計(jì)，配合渲染氣氛的展板、易拉寶等充分調(diào)動起現(xiàn)場銷售氣氛，跟染客戶的購買心態(tài)。戶外廣告的優(yōu)點(diǎn)是：廣告展示時(shí)間長；表現(xiàn)手段靈活，針對性強(qiáng)；可以利用光電技術(shù)使戶外廣告更吸引人，費(fèi)用 比較低，不太受競爭對手干擾。 “城”：具有很 強(qiáng)的氣勢，能夠充分體現(xiàn)本案近 70 萬平米的體量。 占 在合理的價(jià)格體系下迅速消化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán) 。一般地，南北坐向、不臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、每個(gè)樓梯間戶數(shù)少等的物業(yè)，要比東西坐向、臨街、較小的樓間距、離配套設(shè)施遠(yuǎn)、外觀不美、每個(gè)梯間戶數(shù)多的物業(yè)價(jià)格高。準(zhǔn)業(yè)主每介紹一個(gè)新業(yè)主，可另外享受減免 6 個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。 在一期內(nèi)部認(rèn)購階段，推 出 1020 套 以 2300— 2400 元 /㎡ 低價(jià)入市。 本案價(jià)格策略內(nèi)部認(rèn)購價(jià)開盤價(jià)（一期銷售價(jià)）二期銷售價(jià)三期銷售價(jià)尾盤清貨價(jià)價(jià)格分期價(jià)格走向 （ 1）定價(jià)原則： 鑒于當(dāng)前的市場環(huán)境，為取得良好的銷售業(yè)績，并于入市時(shí)較易獲得市場接受，達(dá)到快速搶占市場的目的。 ? 具有建筑空間與景觀環(huán)境相和諧的建筑環(huán)境。 當(dāng)?shù)氐淖≌瑯潜P多是以 90 平米以上戶型作為主力戶型，其設(shè)計(jì)手法大同小異，為了突出我項(xiàng)目差異化，中大戶型應(yīng)注重以下幾點(diǎn)： 第一，增加露臺設(shè)計(jì)，加強(qiáng)凹凸感，增加多角度視野，充分感受花園景觀； 第二，一層花園入戶，客廳接露臺，餐廳接花園。陽光高尚 生活社區(qū) 歐陸建筑風(fēng)格，四明陽光戶型設(shè)計(jì) 交通便捷，配套完善 歐式園林，倡導(dǎo)健康、時(shí)尚生活 中小學(xué)、幼兒園完美教育配套 24 小時(shí)封閉式管理，可視對講系統(tǒng) 歐陸為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。 為此敝人認(rèn)為本案所處位置剛好與繁華市中心保持若即若離的狀態(tài)，同時(shí)兼顧豐富的 生活配套，考慮到本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格，建議把項(xiàng)目定位為：歐陸因此，可以預(yù)見的是，以更具前瞻性的開發(fā)理念 ,采取面向更高層次的需求發(fā)展 ,將是“羅馬尚城”穩(wěn)立于全局高度上，走差異化開發(fā)之路的強(qiáng)勢戰(zhàn)略思路！ 人類對城市的依戀和對繁華的追逐從來都沒有中斷過，即使在物質(zhì)主義塵囂日上的日子里，在人們潮水般的涌向郊區(qū)的時(shí)候，回歸都市的聲音也依然不絕于耳。其中 項(xiàng)目 引發(fā)的城市高品質(zhì)住宅和郊區(qū)大型優(yōu)美環(huán)境的小區(qū)住宅潮流，可謂各自精彩。在此提供營銷方案中的定位思想，對前期營銷方案進(jìn)一步完善，作為指導(dǎo)項(xiàng)目營銷的綱領(lǐng)。由于該類企業(yè)員工薪金待遇相對較高，所以其中有很大一部分選擇在當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)。 目標(biāo)三：科、教、衛(wèi)系統(tǒng)從業(yè)人員 主要從事醫(yī)生、專業(yè)教師、律師等專業(yè)技術(shù)型人才，有較豐厚的收入或福利保障，有較多的積蓄。 年齡構(gòu)成：目標(biāo)人群應(yīng)以 3045 歲年齡段人群為主要群體，也有少部分的 2030 歲， 45歲以上年齡段人群。 項(xiàng)目機(jī)會分析 ? 政府大刀闊斧招商，房地產(chǎn)迎來新的契機(jī) 龍口市近年來傾力促進(jìn)招商引資工作 ，目前已經(jīng)收到成效，造船、石油、天然氣等工業(yè)巨頭兩年內(nèi)即將在龍口安家落戶，給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近 60萬外來人口，龍口開發(fā)區(qū)市區(qū)即將大范圍膨脹，給龍口的房地產(chǎn)帶來大而新的發(fā)展的機(jī)會。 地塊現(xiàn)狀： 目前仍有居民居住，尚 未動遷，主要以平房為主，景觀資源較差。 ? 市場整體均價(jià)漲幅高達(dá) 20%～ 25%。 營銷狀況 一方面，龍口市開發(fā)區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程、外地人口流入速度加快，城鎮(zhèn)居民人均收入大幅提高，市場需求量較大；另一方面，該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場供應(yīng)量不足。 第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)主要有兩大部分構(gòu)成 ：北部沿海板塊和市中心板塊。 龍口港 — 龍口市未來經(jīng)濟(jì)支柱 龍 口 港 資 源 地理 位置 優(yōu)越 國家一級對外開放港口 龍口港位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，與遼東半島、天津市、大連市隔海相望。到目前，全市中小學(xué)和職業(yè)學(xué)校達(dá)到 165 所，在校學(xué)生 萬人； 20xx年向全國高等院校輸送學(xué)員 3716 人。目前，全市公路通車?yán)锍踢_(dá) 1331 公里，通車公路密度達(dá) 149 公里 /百平方公里。大 力實(shí)施名牌帶動戰(zhàn)略，擁有省級以上名牌 29 個(gè)，其中中國名牌產(chǎn)品 3 個(gè)，山東省著名商標(biāo) 24 個(gè)，中國馳名商標(biāo) 4 個(gè)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1991 年跨入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣行列，居第 60 位； 1992 年躍居第 37 位， 1994 年上升到第 35 位， 20xx 年位居第 25 位， 20xx 年位居第 21 位， 20xx 年前移至第 16位。 龍口市開發(fā)區(qū)項(xiàng)目全程營銷策劃方案 20xx 年 2 月 26 日 目錄 第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析 龍口市概況 龍口市自然資源狀況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 龍口市人民生活水平狀況 龍口港 — 龍口市經(jīng)濟(jì)未來支柱 第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 戶型狀況 營銷狀況 二、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 三、 區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析 第三部分 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃及 SWOT 分析 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目宗地狀況 二、 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 項(xiàng)目劣勢分析 項(xiàng)目機(jī)會 分析 項(xiàng)目威脅分析 第四部分 目標(biāo)客戶群定位分析 第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析 ? 地緣遼闊，資源豐富； ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，潛力巨大； ? 居民生活水平、消費(fèi)水平逐年提高； ? 港口建設(shè)日臻完善，業(yè)務(wù)范圍遍及全球； 龍口市概況 龍口市 (原黃縣 )地處膠東半島西北部，渤海灣南岸，是一座新興的沿海開放港口城市，東臨煙臺，南接青島，西與濰坊毗鄰，東北與天津、大連、秦皇島、北戴河等名城以及朝鮮半島隔海相望，是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中最具發(fā)展活力的地區(qū)之一。 20xx 年全市初步核實(shí)地區(qū)生產(chǎn)總值 401 億元，比上年增長 %，一二三產(chǎn)比重為 ： ： ；實(shí)現(xiàn)國地稅收入 億元，其中地方財(cái)政收入 16 億元，分別增長46%和 %；全社會固定資產(chǎn)投資 240 億元，增長 20%；實(shí)際外商直接投資 億美元，出口創(chuàng)匯 億美元，分別增長 %和 %。 20xx 年，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 1020 億元，利潤 90 億元，分別增長 %和 20%。國家一級對外開放口岸 — 龍口港現(xiàn)有萬噸級以上泊位 11 個(gè)， 20xx 年貨物吞吐量達(dá)到 2053 萬噸。擁有國家批準(zhǔn)設(shè)立的民辦大學(xué)— 煙臺南山學(xué)院，初步形成了幼教、普教、高教、成教全面協(xié)調(diào)發(fā)展的教育體系。其經(jīng) 濟(jì)腹地包括龍口市、周邊縣市區(qū)及濰坊、東營、德州、惠民等五地區(qū)三十幾個(gè)縣市，大萊龍鐵路建成后，腹地將擴(kuò)展至西北、華北等地。 北部沿海板塊具有先天的地理?xiàng)l件優(yōu)勢，擁有美麗的海濱風(fēng)光，空氣清新，氣候宜人，因此該板塊地產(chǎn)銷售主要以外銷為主，客戶購買房產(chǎn)的主要目的是投資及度假。在房地產(chǎn)市場需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量的情況下，龍口市開發(fā)區(qū)個(gè)板塊銷售表現(xiàn)都比較好，同時(shí)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升。 往西區(qū)（新城區(qū)）發(fā)展是當(dāng)前主旋律。 二、 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃 ? 地段優(yōu)勢：西鄰繁華商業(yè)、金融中心，生活配套設(shè)施完善，大環(huán)境成熟； ? 交通優(yōu)勢：周邊臨近四條市區(qū)主干道 —龍港路、漁港路、步行街、逄牟路； ? 教育配套：周邊分布中小學(xué)、幼兒園； ? 環(huán)境優(yōu)勢：遠(yuǎn)離龍口港及工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)良，無污染； ? 建筑風(fēng)格：純粹歐陸建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，體驗(yàn)歐陸貴族生活； ? 園林規(guī)劃：歐式風(fēng)格主題園林，輔助適合老人、兒童休閑健身的建筑小品； ? 戶型設(shè)計(jì)：四明（明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)）陽光戶型，以 70100 ㎡中小戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備，為市 場上的供不應(yīng)求產(chǎn)品； ? 總價(jià)低： 17 萬元 25 萬元之間的總價(jià)范圍為消費(fèi)者市場的主流需求； ? 物業(yè)管理： 24 小時(shí)封閉式管理， 24 小時(shí)保安巡邏，可視對講系統(tǒng)； 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ? 區(qū)域優(yōu)勢： 西鄰繁華商業(yè)、金融中心，生活配套設(shè)施完善； ?