【正文】 從幾個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，消化數(shù)度較為一般，但由于開(kāi)發(fā)體量小，并沒(méi)有出現(xiàn)滯銷(xiāo)情況。但從大的開(kāi)發(fā)板塊講，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅分為老城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，本案位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，核心競(jìng)爭(zhēng)層面為本區(qū)域內(nèi)，其它板塊皆為次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)和邊際競(jìng)爭(zhēng)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 好，老城核心區(qū)、華南區(qū)域和城西樓盤(pán)皆對(duì)該項(xiàng)目形成一定的威脅，不過(guò)核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要來(lái)自于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 區(qū)域分布 金融商務(wù)中心板塊 濱河國(guó)際城 練湖生態(tài)區(qū)板塊 城市功能定位 金融商務(wù)中心 丹陽(yáng)標(biāo)桿性高檔居住板塊 練湖生態(tài)區(qū)板塊 在丹陽(yáng)城市規(guī)劃建設(shè)中的遠(yuǎn)景目標(biāo)是成為未來(lái)丹陽(yáng)的城市活動(dòng)核心。 從競(jìng)爭(zhēng)層面上，盡管丹陽(yáng)房地產(chǎn)區(qū)域客群占主導(dǎo)，但是城市空間小，直達(dá)性區(qū)域分布 城中核心區(qū) 行政中心 北部工業(yè)園區(qū) 城市功能定位 商業(yè)、居住中心 新城市中心，以行政、文化、商業(yè)、教育等功能為一體的市政建設(shè)格局 以工業(yè)開(kāi)發(fā)和疏解城中人口為主要功能 區(qū)域條件 老城區(qū)配套完善，商服業(yè)發(fā)達(dá)，整體居住環(huán)境較好，為丹陽(yáng)購(gòu)房人群的首選。 地塊位置 占地（ ㎡ ） 用地性質(zhì) 容積率 競(jìng)得人 總建（ ㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 地價(jià) (元/畝 ) 樓板價(jià)（元/㎡ ） 云陽(yáng)鎮(zhèn)普善片區(qū) D 住宅 ≤容積率≤ 丹陽(yáng)市新嘉源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 26944 云陽(yáng)鎮(zhèn)普善片區(qū) C 商住 住： ≤ 容積率 ≤ 丹陽(yáng)市天怡房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 33810 1000 開(kāi)發(fā)區(qū)丹桂路北側(cè) 住宅 ≥ ≤ 丹陽(yáng)市永佳地產(chǎn) 1304 開(kāi)發(fā)區(qū)S241 省道東側(cè) 商住 ≥ ≤ 江蘇卓越置業(yè)有限公司 1421 244 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 開(kāi)發(fā)區(qū)迎春路北側(cè) 商住 / 蘇州市承信房地產(chǎn) 171 合計(jì) 萬(wàn)平米 —— —— —— 最大建面 萬(wàn)平米 —— —— —— 根據(jù)在售項(xiàng)目及成交土地的統(tǒng)計(jì)量，未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的供應(yīng)量在 132 萬(wàn)平米左右。 天波城 海 宇花園 金鼎城市花園 天?；▓@ 鳳翔花園城 名都新貴 東方盛世 東方佳園 普善人家 本項(xiàng)目 佳景天城 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 區(qū)域在售項(xiàng)目分析 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建面積 （萬(wàn) ㎡ ） 物業(yè)類(lèi)型 建筑類(lèi)型 開(kāi)發(fā)商 天波城 62 住宅 多層、小高層、高層 國(guó)驊 金鼎城市花園 25 住宅、商業(yè) 小高層、高層 金鑫 天?；▓@ 12 住宅、別墅 多層、別墅 東方盛世 16 住宅、商業(yè) 小高層、高層 金必順 鳳翔花園城四期 約 4萬(wàn) 住宅 多層、小高層高層 鳳翔地產(chǎn) 名都新貴 近 4萬(wàn) 住宅 多層、小高層 天正房地產(chǎn) 東方嘉園 6萬(wàn)左右 住宅、 商鋪 多層、小高層、高層 天怡 普善人家 12 住宅、商鋪 多層、小高層 天怡、通泰、嘉源 佳景天城 —— 住宅 多層、小高層 永佳房地產(chǎn) 錦江花園 共 6幢多層 住宅 多層 天江房地產(chǎn) ? 物業(yè)類(lèi)型以住宅為主，沿街底商零星分布； ? 在售項(xiàng)目里，多層多為前期已售房源的建筑類(lèi)型，目前在售的以小高層為主、高層為輔，可以看出，小高層住宅在目前的丹陽(yáng)市場(chǎng)已經(jīng)不罕見(jiàn)，逐漸被購(gòu)房者所接受，但高層建筑仍然較少； ? 國(guó)驊、天怡在丹陽(yáng)已經(jīng)具有一定的品牌效應(yīng)，其項(xiàng)目被購(gòu)房者所認(rèn)可。 商品房銷(xiāo)售狀況 商品房銷(xiāo)售面積020406080100 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2商品房銷(xiāo)售面積 6 1 . 7 4 5 4 . 3 8 4 1 . 3 8 2 . 9 2 3 9 . 0 8增幅 1 1 . 9 2 % 2 4 . 0 5 % 1 0 0 . 7 7 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 上半年 （數(shù)據(jù)來(lái)源：丹陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局） 2020 年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到了%，市場(chǎng) 火爆程度可見(jiàn) 一斑。 二、土地市場(chǎng) 丹陽(yáng)（行政）市土地市場(chǎng) 丹陽(yáng)（行政）市近年土地市場(chǎng)成交狀況 1.0100000202000300000400000500000600000700000幅；萬(wàn)元 / 畝050100150200250土地規(guī)模 土地幅數(shù) 20 15 2土地單價(jià) 2020年 2020年 2020年平方米 備注：含丹陽(yáng)行政范圍內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn) 丹陽(yáng)（行政）市近年土地市場(chǎng)成交狀況 2.萬(wàn)平米總建 樓面地價(jià) 2020年 2020年 2020年元 / 平米 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 丹陽(yáng)市土地市場(chǎng)近年成交土地基本為商住性質(zhì)，純住宅項(xiàng)目較少，雖然土地出讓為商住性質(zhì)，其實(shí)仍然是以住宅為主，商業(yè)為輔。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和幅度大大減緩，并且部分樓盤(pán)明升暗降，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。 、中心區(qū)域規(guī)劃 從本項(xiàng)目所在開(kāi)發(fā)區(qū)的位置來(lái)看，本項(xiàng)目緊鄰 老城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)行政商住板塊， 周邊集中了大量的居住社區(qū)及多 項(xiàng)配套 ，離工業(yè)區(qū)有一定距離，整體上來(lái)看，本項(xiàng)目的位置是開(kāi)發(fā)區(qū)的 邊緣 位置， 但能分享到開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)優(yōu)秀資源。 —— 丹陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)是我國(guó)重要的汽車(chē)零部件生產(chǎn)基地。來(lái)自 20 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)投資的 800 多家生產(chǎn)型企業(yè)落戶，基本形成了視光學(xué)、五金工具、新型建材（木業(yè)）、汽車(chē)零部件四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化工、機(jī)械冶金、包裝印刷、醫(yī)藥器械、電子信息、農(nóng)產(chǎn)加工等產(chǎn)業(yè)快速集聚，升級(jí)改造。丹陽(yáng)市以“一體兩翼、東西聯(lián)動(dòng)、完善形態(tài)、提高品位”，營(yíng)造“江南水鄉(xiāng)、現(xiàn)代氣息”為主題，用兩年時(shí)間完成丹陽(yáng)城市建設(shè)從次發(fā)達(dá)到蘇南發(fā)達(dá)城市形象的目標(biāo)，重點(diǎn)做好城市外圍及各出入口的城市景觀設(shè)計(jì)，包括高速公路兩側(cè)及出入口、大運(yùn)河、鐵路、城市外圍、二環(huán)公路、丹金路、丹句路、迎賓路以及中山路、丹鳳北路、西環(huán)路、北環(huán)路、城河路的改造。丹陽(yáng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，行業(yè)門(mén)類(lèi)比較齊全，具有較強(qiáng)的工業(yè)加工配套能力和水平。貸款余額創(chuàng)歷史 新高，全市金融機(jī)構(gòu)貸款余額 億元，增長(zhǎng) ％。近現(xiàn)代，丹陽(yáng)孕育了著名教育家、上海復(fù)旦大學(xué)創(chuàng)始人馬相伯，著名社會(huì)科學(xué)家、教育家戴伯韜，著名書(shū)畫(huà)家、美術(shù)教育家呂鳳子，語(yǔ)言學(xué)泰斗 呂叔湘，以及對(duì)革命事業(yè)作出過(guò)貢獻(xiàn)的共產(chǎn)黨人夏霖、黃競(jìng)西、管文蔚和匡亞明等一大批名人志士。 45’～ 32176。 、地理環(huán)境 丹陽(yáng)市地處長(zhǎng)江下游南岸，江蘇省南部，界于東經(jīng) 119176。 2020 年丹陽(yáng)全市戶籍人口 801643 人，人口連續(xù)三年下降，人口得到有效控制。從各項(xiàng)收入完成情況看：我市完成工商稅收收入 億元，同比增長(zhǎng) ％，其中增值稅同比增長(zhǎng) ％，營(yíng)業(yè)稅同比增長(zhǎng) ％，企業(yè)所得稅同比下降 ％，其他工商稅收同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 ％。鐵、公、水、空立體交通優(yōu)勢(shì)明顯，人流、物流、信息流、資金流活躍，為丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)依托和接軌上海，呼應(yīng)南京創(chuàng)造了極為有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。五個(gè)園區(qū)，即以長(zhǎng)江岸線資源為依托的高能耗、大運(yùn)輸量的冶金鋼鐵和制造業(yè)工業(yè)園區(qū)；沿濱江大道向北線腹地的紡織印染工業(yè)園區(qū)、化工工業(yè)園區(qū)和輕工造紙工業(yè)園區(qū)；沿濱江大道向南的汽摩配件工業(yè)園區(qū)，同時(shí)大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè) 和旅游業(yè)。 開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃及現(xiàn)狀 、開(kāi)發(fā)區(qū)概況 江蘇省丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于 1992 年， 1993 年被江蘇省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，行政區(qū)劃面積 50 平方公里。丹陽(yáng)眼鏡產(chǎn)量占國(guó)內(nèi)總產(chǎn)量的70％，占全球總產(chǎn)量的 45％，其中開(kāi)發(fā)區(qū)就占了五分之二；丹陽(yáng)眼鏡的銷(xiāo)售量占全國(guó)的三分之一，其中開(kāi)發(fā)區(qū)就占五分之三。以華昌、鋒泰、漢森、友和、新美達(dá)、威旺等為主體的生產(chǎn)企業(yè)，主打產(chǎn)品是金剛石鋸片、鉆頭、電動(dòng)工具，產(chǎn)品 90％以上出口。隨著丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的快速騰飛，上海、蘇州、南京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫，帶動(dòng)了丹陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 另外因位置、環(huán)境、管理，人文等因素，丹陽(yáng)各個(gè)區(qū)域的銷(xiāo)售情況和價(jià)格也有很大差異，平均價(jià)格的差距已擴(kuò)大到了每平方米 1000 元到 1500 元左右。其中開(kāi)發(fā)區(qū)（含 濱河國(guó)際新城區(qū)域 ）共成交土地 18幅，總出讓面積 萬(wàn)平米，可為后期市場(chǎng)提供 169 萬(wàn)平米的上市體量，供應(yīng)量占到全市的 87%；可以看出，丹陽(yáng)未來(lái)商品房開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)是在開(kāi)發(fā)區(qū)。 四、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 區(qū)域土地利用概況 ? 從丹陽(yáng)土地利用規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要板塊，住宅用地主要以市政府為中心向四周輻射； ? 從目前開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，核心區(qū)域的住宅用地已逐漸開(kāi)發(fā)面市，后續(xù)可開(kāi)發(fā)的土地不多，本項(xiàng)目所在規(guī)劃中的濱河國(guó)際城為目前經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅用地最為密集的小區(qū)域，后期該區(qū)域?qū)⒂幸欢康淖≌_(kāi)發(fā)體量； ? 從經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)可持續(xù)開(kāi)發(fā)看來(lái)，濱河國(guó)際城為區(qū)域未來(lái)幾年的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)帶，其房源與目前在售項(xiàng)目的后續(xù)房源成為未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)的主力。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 已上市量 總量（套） 已售（套） 銷(xiāo)售率 月均去化 天波城 1652 1103 % 32 金鼎城市花園 1557 1161 % 32 天福花園 1348 679 % 26 東方盛世 預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán) 鳳翔花園城 1500 1450 % 16 名都新貴 200 幾乎售罄，剩幾套房源 5 東方佳園 近 500套 幾乎售罄，剩一套房源 22 普善人家 1276 798 % 26（小區(qū)拆遷戶進(jìn)入提高銷(xiāo)售速度） 佳景天城 616 573 43 22 錦江花園 288 140 % 8 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于鎮(zhèn)江商品房網(wǎng)上管理系統(tǒng) 、價(jià)格分析 ? 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)目前的房?jī)r(jià)在 37005200 元 /平米之間，主要集中于 42004600元 /平米，定位較為高端的天波城銷(xiāo)售均價(jià)在 5200 元 /平米，為區(qū)域銷(xiāo)售單價(jià)最高的一家項(xiàng)目； ? 區(qū)域普通住宅主力供應(yīng)房源的總價(jià)控制在 70萬(wàn)以內(nèi)， 5060萬(wàn)成為供銷(xiāo)主力總價(jià)段。 五 、 其