【正文】 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 合計 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單 位利潤 (元 /m2) 480 480 480 480 利潤 (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 2020年開發(fā) 7萬平米。 、順弛名都 、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強(qiáng)的可操作性。 產(chǎn)品 : 四層 五層半花園 洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)精品報告 精心打造 境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗， 在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。 ? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。 （ 2） 梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成 了消費者關(guān)注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住 宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享世紀(jì)城 藍(lán)水假期 名都新園 云水園 宗地 精品報告 精心打造 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項目。依據(jù)產(chǎn)品單價可將 該市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。 ②付款計劃： 300畝地按要求拆 遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 300萬元補(bǔ)償費。 ，每 6個月付余款的 50%， 萬元 。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為 /畝。 六 .土地價格 : ① 與土地方的補(bǔ)償價 格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 勢狀況 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) ,地勢平坦 ,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和 市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項目，擴(kuò)大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。 萬科自 92年進(jìn)入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。 ： 目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗 湖項目目前處于前期工作階段。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 項 目 區(qū) 位 圖 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場 城市花園 都市花園 萬科中心 宗地位置 . 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 規(guī)劃東南半環(huán) 精品報告 精心打造 該項目宗地為國有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 （ 3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的 鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 現(xiàn)狀工業(yè)用地 現(xiàn)狀工業(yè)用地 尖山住宅片區(qū) 正開發(fā)住宅區(qū)域 精品報告 精心打造 南樓市級商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級行政中心 梅江居住區(qū) 項目所在地 精品報告 精心打造 2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。 （ 4）目前項目門前有去大港區(qū) 62 659公交 線路，距項目 1公里處有 9 954路終點站，項目開發(fā)后，該 2路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點，并可引進(jìn)其他線路，方便項目業(yè)主出行。 通訊： 該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。兩者相差 10萬 M2。 3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費用。然后萬科公司去辦理項目立項 ,如果該項目立 項不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 2020年 6月底前提供給萬科公司使用。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。 2020 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為 米，當(dāng)年銷量 ，市場基本處于平衡狀態(tài)。 ? 平均單價走勢： 河西區(qū)的平均單價一直在 3200 元 /平米到3300 元 /平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 3． 2梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小 高層 (912層 )、多層（ 45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 ，總建筑面積精品報告 精心打造 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃 。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》） 規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的 發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 四 .區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位 ： 精品報告 精心打造 該區(qū)域客戶基本分為三類： ? 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士 ：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 二 .規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù) ,而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近 ,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè) ,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費用?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 ，配套非營業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約1 萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬平米的非營業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525畝 (35萬平米 )，評估價約 800元 /平米 ,應(yīng)按 17%計算，應(yīng)為 136元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計 56元 /平米 大市政配套費 5,033 168 建筑面積 18萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45元 /平米 交易費 47 2 評估值的 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費 /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費 5,205 173 勘察設(shè)計費 1,190 40 報批報建費 3,752 125 三通一平費 122 4 場地具備道路 \場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31萬元 \臨電 92萬元 . 臨時設(shè)施費 142 5 臨時圍墻 31萬 /臨時辦公室 50(裝修 )/臨時圍板 61萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價 827元 /平米 ,變更及簽證 35元 /平米 ,本項目按 860元 /平米考慮 。 總體上來看該項目收益水平相當(dāng)理想。 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測 依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892元 /平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項 目 總成本 (萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補(bǔ)償費 22,470 749 總用地 525畝，每畝 。 ，不 適合做儲備項目。東至市政干道 —— 解放南路，需退綠