【正文】 外部因素 第二章 項目概述 1. 項目區(qū)位及用地 第三章 項目法律及政策性風險分析 法律手續(xù)分析 第四章 市場研究 1. 區(qū)域市場成長狀況 2. 區(qū)域市場供應產品特征 3. 整體市場對本案影響因素 4. 目標客戶、產品及價格定位 第五章 規(guī)劃設計要點 1. 初步規(guī)劃設計思路 2. 規(guī)劃設計的可行性分析 第六章 項目開發(fā)計劃 1. 開發(fā)機遇 2. 開發(fā)周期安排 3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預測 2. 稅務分析 3. 經(jīng)濟效益分析 4. 項目資金預測 第 八章 可行性結論 1. 項目優(yōu)勢 2. 項目劣勢 3. 結論及建議 精品報告 精心打造 第一章 項目決策背景 一 .內部因素 萬科自 92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬平方米。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。結合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。 天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布 : 在開發(fā)項目 : 已完成項目 : 在談項目 : 花園新城新區(qū) 世貿廣場 城市花園 都市花園 萬科中心 玻璃廠項目 . 天鋼項目 津塘路項目 張貴莊路項目 麗苑項目 鐵東路項目 梅江南項目 西橫堤項目 精品報告 精心打造 二 .外部因素 該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部 , 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有 如下特點和優(yōu)勢 : ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 南樓市級商 業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級行政中心 梅江居住區(qū) 項目所在地 精品報告 精心打造 ④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名稱 面積 (萬平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面 積 525 其中市政代征地 (含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地 ) 94 可建設用地面積 431 其中區(qū)內配套用地 （含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地） 41 凈住宅用地面積 391 可建設用地用地率 82% 凈住宅用地率 74% 精品報告 精心打造 : 序號 用地性質 用地面積 (萬平米 ) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊 1 30 50 40 2 住宅地塊 2 30 80 40 3 住宅地塊 3 30 50 40 4 住宅地塊 4 30 30 40 5 24 班小學及 15 班幼兒園用地 25 25 40 6 儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地 50 50 20 住宅地塊 2 住宅地塊 1 住宅地塊 3 住宅地塊 4 教育用地 配套公建用地 精品報告 精心打造 二 .宗地現(xiàn)狀 : 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 、地下管線、人防、構筑物等情況 （有無變電站、換熱站等設施？） （ 1） 項目用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。 （ 5）項目用地內有玻璃廠自己打的 2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度 50℃左 右 ,可根據(jù)規(guī)劃予以保留 ,可為項目提供一部分熱水。 四 .項目周邊環(huán)境 1. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū) ,公路兩側工廠林立， 90年代后期，隨著城市房地產的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè) ,由于工業(yè)結構調整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構件廠等企業(yè)；建成了如今 的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地 ,現(xiàn)已轉讓給松江置業(yè)公司用于房地產開發(fā) ,屬于 梅江南居住區(qū)的一部分 ,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔 衛(wèi)津河 ,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。項目南側的 40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。 排水： 在該項目用地南側規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內現(xiàn)有的 DN500 入珠江道干管 ,遠期在項目用地南側規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。 供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱 ,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。 ③ 合計毛地補償費用為 23470萬元，即 45萬元 /畝，折到住宅用地為 60萬元 /畝。（ 列表說明上述問題 ） 3．周邊地價的比較： ① 與梅江地價的比較： 梅江拍賣價為 1248 元 /平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在 ，推算其可用地地 價為 /畝。 綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。 精品報告 精心打造 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 4. 政策性風險評估 （ 1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在 30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項 ，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當?shù)卣牧己玫年P系，通過多方工作，應能解決立項問題。 合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。 （ 1）與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度 ①土地價款：總占地面積為 525畝，土地補償費總額約為 22470萬元（以 /畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。 10000 萬元補償費，每 3個月付四分之一（即 2500萬元）。 、資料、證明等，并負責提供人員配合。 ，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,萬科拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃 ①補償價款：總額為 1000 萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調拆遷等事宜的補償。 200萬元在上述第三次付款后 1年內分兩次付清。 ，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。 （ 3） 土地權屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。 ，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市 政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 精品報告 精心打造 第四章 市場研究 一 .區(qū)域市場成長狀況： ： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。 2） 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。 ? 銷售量： 該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)宗地 河西區(qū) 精品報告 精心打造 步增長，尤其是 2020年的增長幅度最大，與 99年同比增長了 61%。 ◆區(qū)域市場各檔次產品的集合特征： 河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 該檔次產品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產品地位。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形 式 容積率 均價 （元 /m2） 主力產品 （ m2） 消化率 世紀城 22萬 20萬 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 約 2萬 多層 小高層 3800 120150 15% 藍水假期 內認期 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類產品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產品等 方面雕琢。該項目一直以高科技的“ H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 產品面積偏大，主力戶型在 140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。別墅分為 2 280平方米兩種，均價約在 5300元 /平米左右。在同檔次產品中，該項目區(qū)內環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。整個居住區(qū)共劃分為 15 個居住小區(qū)和 2 個公建區(qū)。 配套： ? 智能化： 1） 專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。 ? 高新建材 ：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。 優(yōu)劣勢對比項 云水園 天玻 規(guī)劃用地 m2 35． 02萬 m2 總建筑面積 m2 25． 01萬 m2 樓面地價 地點 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商 津興地產 交通 距離外環(huán)線不足 1 公里 ,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國際康體中心 （國際老人村） 小學 配套設施 地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進度 2020年 12月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價 41萬元（公寓） 110萬元（別墅） 熱銷面積 118 m2 產品對比： 優(yōu)劣勢對比項 云水園 天玻 平均單價 2450元 /m2 元 /m2 精品報告 精心打造 2950