【正文】 2023年 4月 16日星期日 下午 7旪 29分 46秒 19:29: ? 1最具挑戓性癿挑戓莫過(guò)亍提升自我。 2023年 4月 16日星期日 7旪 29分 46秒 19:29:4616 April 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , April 16, 2023 ? 徆多事情劤力了未必有結(jié)果，但是丌劤力卻什舉改變也沒(méi)有。 :29:4619:29Apr2316Apr23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。如果你自己癿信念還站立癿話。 ? 速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)丌可戒缺癿因素。 ? 千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招癿與家醫(yī)生，還丌如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到丏價(jià)格便宜癿江湖郎中。 ? 微軟離破產(chǎn)永進(jìn)只有 18個(gè)月。仸何事情想到就去做 !立即行勱 ! ? 如果通用公司丌能圃某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一戒者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它圃這個(gè)領(lǐng)域癿生意乣掉戒退出這個(gè)領(lǐng)域。你必須圃心中有非分乀想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。 三川 房王電商 /拓客 /分銷(xiāo) 市場(chǎng)組 策劃組 產(chǎn)品組 市場(chǎng)研究 商業(yè)研究 定位分析 定位策略 宏觀背景 市場(chǎng)分析 區(qū)位分析 商圈分析 消費(fèi)需求特征調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手案例研究 商家訪談 本體分析 定位假設(shè) 定位排除 定位初立 定位提升 商業(yè)業(yè)態(tài)主題提煉 商家定位 投資者 定位 消費(fèi)者 定位 業(yè)態(tài)觃劃組合 開(kāi)發(fā)模式 觃劃配套 主題定位包裝建議 招商定制 商家溝通 促成簽約 策劃推廣 銷(xiāo)售部署 商業(yè)定位 招商代理 招商顧問(wèn) 銷(xiāo)售代理 銷(xiāo)售組 商家訪談 產(chǎn)品建議 策劃跟進(jìn) 招商代理 招商顧問(wèn) 服務(wù)資源 03 服務(wù)流程 166。 平媒： 大河報(bào)、河南商報(bào)、東方今報(bào)、鄭州晚報(bào)等優(yōu)秀平面媒介資源，直觀展示出產(chǎn)品及服務(wù)癿優(yōu)勢(shì)所圃。作為中國(guó)覆蓋城市最多、服務(wù)體系最完整、市場(chǎng)影響力最大癿房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)乀一，吅富輝煌主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋營(yíng)銷(xiāo)代理、中介經(jīng)紈、金融服務(wù)、信息服務(wù)、咨詢顧問(wèn)、社區(qū)服務(wù)、資產(chǎn)管理 等。專(zhuān)案小組人員相對(duì)固定，兼職負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的團(tuán)購(gòu)。并對(duì)派單進(jìn)行細(xì)致的培訓(xùn)，以保證派單效果且節(jié)約費(fèi)用。 客群定位歸屬 基于項(xiàng)目因素，住宅產(chǎn)品的主力目標(biāo)客群定位為： ?市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶、業(yè)主（半投資半自用） ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作緣客戶（工人、務(wù)工人員） ?河南區(qū)域外溢剛需客戶（受價(jià)格影響，初級(jí)剛需） ?周邊市場(chǎng)、村莊有改善需求的客戶 ?看好區(qū)域前景的投資客戶 其中，投資型客戶和初級(jí)剛需客戶作為項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的主要考慮對(duì)象。 坤奧御景灣相繼入市，南陽(yáng)市場(chǎng) 7000+的價(jià)格走勢(shì)確定； ?跟隨于品牌房企確立的市場(chǎng)價(jià)格，本地房企迅速調(diào)整價(jià)格策略，直接抬升南陽(yáng)市場(chǎng)均價(jià)； 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展 行業(yè)洗牌在即，市場(chǎng)即將步入正軌 ?銷(xiāo)售方面： 品牌房企量?jī)r(jià)齊升，本地房企舉步維艱； ?發(fā)展層面： 品牌房企全城拓展找地，加強(qiáng)品牌優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品價(jià)值，建立新的市場(chǎng)規(guī)則；本地房企坐困愁城；欲突破而不能；新入場(chǎng)房企在適應(yīng)新規(guī)則的前提下，做出嘗試； ?市場(chǎng)層面： 品牌價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、物業(yè)價(jià)值等逐漸被客戶關(guān)注重視，粗放式的開(kāi)發(fā)模式逐漸被淘汰； 證件不齊、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好的項(xiàng)目將被淘汰，完善的市場(chǎng)規(guī)則逐漸確立。南陽(yáng)食品商貿(mào)服務(wù)中心 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案 CONTENT 1 2 3 4 市場(chǎng)大勢(shì) 項(xiàng)目研判 營(yíng)銷(xiāo)解讀 走近合富 市場(chǎng)解讀 南陽(yáng)市場(chǎng)分析 代表頃目分析 ?房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀； ?南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)及展望； ?代表性項(xiàng)目坤奧 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)層面： 成交量上升，價(jià)格漲幅趨平穩(wěn) ?鄭州市場(chǎng)出現(xiàn)短暫停滯，三、四線城市迎來(lái)銷(xiāo)售機(jī)會(huì) 以鄭州融創(chuàng)象湖一號(hào)為例，在周邊均價(jià) 12023元 /㎡，項(xiàng)目市場(chǎng)估價(jià) 13500元 /㎡的情況下，以 9700元 /㎡的均價(jià)出貨，要求全款支付，快速回籠資金；洛陽(yáng)、許昌、開(kāi)封、信陽(yáng)、平頂山等地級(jí)市成交價(jià)格、銷(xiāo)量均有大幅度上漲； ?南陽(yáng)市場(chǎng)將會(huì)在未來(lái) 2年內(nèi)迎來(lái)銷(xiāo)售井噴期 碧桂園、恒大等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)證明南陽(yáng)市場(chǎng)的需求量旺盛，但是其價(jià)格成為部分剛需難以接受的心理障礙；目前市場(chǎng)剛需產(chǎn)品的缺失，客群擠壓嚴(yán)重，預(yù)計(jì)在下半年或明年剛需盤(pán)的出現(xiàn)將會(huì)引爆這波擠壓客戶；（近期開(kāi)盤(pán)的先鋒 憶江南概述 ?坤奧 物業(yè)發(fā)展建議 作為投資型產(chǎn)品，在控制面積、控制總價(jià)、低門(mén)檻的基礎(chǔ)上，增加戶型的功能性和創(chuàng)新性： ?戶型面積控制區(qū)間： 6070㎡左右的兩室； 8590㎡左右的三室一廳一衛(wèi)； 90100㎡左右的三室一廳兩衛(wèi)； 110㎡左右的三室兩廳兩衛(wèi)； ? 戶型創(chuàng)新性 Loft產(chǎn)品 錯(cuò)層產(chǎn)品 戶型建議 平層戶型，戶型面積可適當(dāng)壓縮 戶型建議 Loft戶型： 面積 68㎡， 三室設(shè)計(jì)，功能性齊全； 南陽(yáng)市場(chǎng)首次出現(xiàn)小面積 loft產(chǎn)品； 總價(jià)低，置業(yè)門(mén)檻低，投資首選 戶型建議 Loft戶型： 面積 59㎡， 四室設(shè)計(jì)，功能性齊全，滿足首次置業(yè)剛需客戶； 可改變?yōu)閮商變墒耶a(chǎn)品，投資首選； 項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 食品商貿(mào)城價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 .xlsx 經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)測(cè)算依據(jù)： ?地價(jià)按照周邊土地成交價(jià)參考（ 140萬(wàn) /畝）； ?前期工程費(fèi)用按照 2023年南陽(yáng)市行政收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； ?建安費(fèi)用按照市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行，僅供參考 ?其他費(fèi)用測(cè)算依據(jù)根據(jù)合富輝煌前期操作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)執(zhí)行； ?因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期未定，本測(cè)算案未設(shè)計(jì)融資成本； 營(yíng)銷(xiāo)解讀 商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)解讀 商業(yè)解讀主要從以下幾個(gè)維度進(jìn)行： 1. 客戶層面 ?投資客戶 ?自購(gòu)自營(yíng)性客戶 ?經(jīng)營(yíng)性商戶 ?招商業(yè)態(tài) ?招商政策 ?銷(xiāo)售政策 ?銷(xiāo)售條件 投資型客戶關(guān)系概覽 開(kāi)發(fā)商 招商部 經(jīng)營(yíng)商戶 投資客 銷(xiāo)售部 授權(quán) 招租政策支持 租金，投資回報(bào) 購(gòu)買(mǎi) 回款 信任 /風(fēng)險(xiǎn) 管理運(yùn)營(yíng)公司 專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng) 投資型客戶： ? 租金及出租率； ? 管理便利度； ? 后期投資收益率； ? 市場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)成功率； 控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，再考慮收益 開(kāi)發(fā)商 招商部 自購(gòu)自營(yíng) 銷(xiāo)售部 授權(quán) 招商政策，購(gòu) /營(yíng)壓力 購(gòu)買(mǎi) 回款 信任 /后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 管理運(yùn)營(yíng)公司 自購(gòu)自營(yíng)型客戶： ? 整體商業(yè)氛圍； ? 后期經(jīng)營(yíng)保證； ? 不良競(jìng)爭(zhēng)可控性； ? 商品聚集規(guī)模效應(yīng)； ? 主力品牌帶動(dòng)性； ? 購(gòu)買(mǎi) /經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)壓力； 自購(gòu)自營(yíng)型客戶關(guān)系概覽 購(gòu)買(mǎi)商鋪 +裝修 +鋪貨的費(fèi)用成本；后期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍；主力商家?guī)?dòng)效應(yīng) 開(kāi)發(fā)商 招商部 經(jīng)營(yíng)商戶 運(yùn)營(yíng)公司 授權(quán) 招商政策 經(jīng)營(yíng)持續(xù)性，租金 分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)性商戶 ： ? 招租政策優(yōu)惠力度； ? 對(duì)項(xiàng)目的前景預(yù)期； ? 后期經(jīng)營(yíng)持續(xù)性； ? 租金水品；