【正文】 2023年 3月 26日星期日 下午 11時(shí) 21分 51秒 23:21: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 26日星期日 11時(shí) 21分 51秒 23:21:5126 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :21:5123:21Mar2326Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。體現(xiàn)大氣魄 5 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 67 外部標(biāo)識(shí) 高大，昭示性和標(biāo)志性強(qiáng)，夜間可亮燈 路旗、圍墻增強(qiáng)昭示性 立勢(shì) 5：建立強(qiáng)烈的 “ 可識(shí)別性 ” 5 導(dǎo)示成為一種文化 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 68 68 堅(jiān)持和持續(xù)產(chǎn)生區(qū)隔效應(yīng)和身份認(rèn)同 2 社區(qū)的 GPS展示系統(tǒng) 全程語(yǔ)音提示 內(nèi)臵區(qū)域及社區(qū)詳細(xì)地圖 全國(guó)社區(qū)興趣點(diǎn)標(biāo)志 詳盡的區(qū)域未來(lái)規(guī)劃信息 現(xiàn)場(chǎng)電視墻 視覺(jué)工地 :工地 VIS統(tǒng)一管理 /工棚的統(tǒng)一設(shè)計(jì) 充分滿(mǎn)足大眾的好奇心，取悅觀眾：工地現(xiàn)場(chǎng)電視墻 —— 可以在工地外觀看工地施工現(xiàn)狀。 企業(yè)形象推廣 （戶(hù)外廣告、 常規(guī)媒體等） Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ) Ⅳ 引爆期 (公開(kāi)發(fā)售 ) Ⅴ 攻堅(jiān)期 (持續(xù)推廣 ) 本階段的任務(wù)是為項(xiàng)目推廣“開(kāi)個(gè)好頭”，品牌導(dǎo)入工作正式啟動(dòng)，力度逐步走強(qiáng)，提高萬(wàn)科地產(chǎn)的知名度，告知市場(chǎng) “萬(wàn)科來(lái)了” 品牌宣導(dǎo)，取得廣泛的品牌認(rèn)知認(rèn)同，樹(shù)立實(shí)力品牌形象；項(xiàng)目宣導(dǎo)，概念傳達(dá)+形象導(dǎo)入，樹(shù)立精品樓盤(pán)形象 成功進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，大量?jī)?chǔ)客；擴(kuò)大市場(chǎng)版圖，走出去，拓展客源 開(kāi)門(mén)揖客，成功進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；引爆市場(chǎng)，把營(yíng)銷(xiāo)工作推至高潮，一舉奠定市場(chǎng)地位 “ 子品牌”營(yíng)銷(xiāo)工作啟動(dòng)：一期產(chǎn)品持續(xù)銷(xiāo)售；合院產(chǎn)品推廣攻堅(jiān)，拉升項(xiàng)目形象 萬(wàn)客會(huì)引入 （由企業(yè)逐 漸過(guò)渡到項(xiàng)目） 萬(wàn)客會(huì)作為重 要的儲(chǔ)客手段 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 針對(duì)性強(qiáng)路演 分展場(chǎng)等 媒體配合 各類(lèi)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 全情展示包裝 常規(guī)動(dòng)作 自選動(dòng)作 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 廣告宣傳 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 廣告宣傳 媒體配合 各類(lèi)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 萬(wàn)科進(jìn)入新城市的品牌之路 53 萬(wàn)科在南昌的實(shí)踐 中山城市風(fēng)景 3月 3月 8月 9月 12月 1月 2月 10月 11月 4月 5月 6月 7月 2023 2023 企業(yè)形象宣傳 項(xiàng)目形象宣傳 Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ) Ⅳ 引爆期 (公開(kāi)發(fā)售 ) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳 項(xiàng)目促銷(xiāo)宣傳 Ⅴ 攻堅(jiān)期 (持續(xù)推廣 ) 媒體廣告 戶(hù)外廣告（南昌，你好） 媒體工作 萬(wàn)客會(huì)新聞發(fā)布會(huì)及佛山刊物 “萬(wàn)科中國(guó)人居地圖”品牌巡展 冠名公益活動(dòng) 項(xiàng)目的媒體及戶(hù)外廣告 萬(wàn)客會(huì)會(huì)員活動(dòng) 設(shè)臵分展場(chǎng) 媒體密集投放開(kāi)盤(pán)廣告 戶(hù)外廣告 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 包裝及展示 關(guān)于“子品牌”的媒體和戶(hù)外廣告 萬(wàn)客會(huì)專(zhuān)題 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 包裝及展示 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo) 一期產(chǎn)品持續(xù)銷(xiāo)售；二期開(kāi)始儲(chǔ)客 54 入期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 傳達(dá) “四特天工” 的品牌主張 傳達(dá)項(xiàng)目的精神主張和精神氣質(zhì) 傳達(dá)項(xiàng)目的社區(qū)生活主張 /面貌 我們將本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)分為四個(gè)階段，針對(duì)性地向市場(chǎng)逐步傳達(dá)四特天工及項(xiàng)目主張 讓市場(chǎng)逐步認(rèn)知 “四特天工” 的社會(huì)責(zé)任、誠(chéng)信、實(shí)力 讓市場(chǎng)認(rèn)知到項(xiàng)目 “ 新興的、都市的、現(xiàn)代的、大盤(pán)氣質(zhì)的 ” 等特質(zhì)，讓客戶(hù)產(chǎn)生向往 讓客戶(hù)感知到項(xiàng)目的社區(qū)生活氛圍及主張，產(chǎn)生高度認(rèn)同感 劃分階段 宣傳重點(diǎn) 強(qiáng)化社區(qū)生活、項(xiàng)目的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)（園林、戶(hù)型等） 實(shí)現(xiàn)的目的 讓客戶(hù)感知項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)，形成持續(xù)的市場(chǎng)認(rèn)可 建立四特天工品牌高知名度、美譽(yù)度 建立項(xiàng)目高知名度 建立項(xiàng)目高美譽(yù)度 達(dá)到的效果 對(duì) “四特天工” 品牌氣質(zhì)的主張將貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)安排的各個(gè)階段 55 55 45 品牌導(dǎo)入期 起勢(shì)蓄客期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持銷(xiāo)期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說(shuō) “ 豐泰 ” 說(shuō) “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 說(shuō) “ 社區(qū)生活 ” 說(shuō) “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn) ” 56 項(xiàng)目地自立 T牌，提升項(xiàng)目昭示性 壇子口立交橋，車(chē)流量較大，樹(shù)立項(xiàng)目形象 洪城路與迎賓大道交匯立交橋，截流西湖區(qū)中心區(qū)客戶(hù) 昌南大道與施堯路交匯處，截流象湖新城及紅角洲九龍湖客戶(hù) 井岡山大道與廣州路的交匯處，截留由南向進(jìn)城客戶(hù)，南昌縣蓮塘鎮(zhèn)客戶(hù)； 1 品牌導(dǎo)入計(jì)劃 1： “ 一夜傾城計(jì)劃 ” 戶(hù)外 T牌布點(diǎn)： 3 2 4 5 品牌導(dǎo)入計(jì)劃 2： “ 品牌天工 ” 計(jì)劃 ?主題：為改善東城東生活配套添磚加瓦； ?方式：媒體新聞報(bào)道 舉措 1：宣傳引進(jìn)特色商業(yè)、餐飲等； 舉措 2：公布本項(xiàng)目的商業(yè)街區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，致力于打造南昌南板塊最具活力的品質(zhì)商業(yè)街區(qū)； 舉措 3：向政府申請(qǐng)?jiān)O(shè)立項(xiàng)目的公交車(chē)站，以“天工御邸”冠名； 舉措 4：與政府達(dá)成協(xié)商，出資翻修項(xiàng)目地塊內(nèi)的市政道路，并以“天工”品牌冠名道路； ?主題：為改善青云譜生活配套添磚加瓦； ?方式：媒體新聞報(bào)道 品牌導(dǎo)入計(jì)劃 3： “ 實(shí)力天工 ” 計(jì)劃 A、成立 “ 豐泰會(huì) ” 分級(jí)會(huì)員：全新會(huì)員分級(jí)制度將會(huì)員分為 4個(gè)等級(jí)，購(gòu)臵項(xiàng)目產(chǎn)品不同住宅、公寓、寫(xiě)字樓、店鋪依次為藍(lán)卡會(huì)員、銀卡會(huì)員、金卡會(huì)員以及鉑金卡會(huì)員。 青云譜 區(qū)域客戶(hù) 項(xiàng)目附近工廠管理層、如洪都、江鈴等，人口基數(shù)十五萬(wàn)人 項(xiàng)目區(qū)域原有樓盤(pán)的換房客戶(hù)，如（萊茵半島花園、千禧 〃 頤河園） 青云譜片公務(wù)員 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)心理 特點(diǎn)分析 36 配套解析： 主力客戶(hù)對(duì)交通、配套要求較高，配套需要加強(qiáng) ?大交通四通八達(dá)，小交通情況不佳，目前主要依賴(lài)公共交通； ?項(xiàng)目周邊目前只有青云譜小學(xué)（距離項(xiàng)目 2023米），教育配套不完善； ?商業(yè)：目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要家樂(lè)福、三店西路沃爾瑪?shù)呐涮?；建議項(xiàng)目引進(jìn)集中商業(yè)，提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)； 本項(xiàng)目尚需加強(qiáng)相關(guān)配套 37 37 強(qiáng)勢(shì) 資源 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一站； ，是市場(chǎng)標(biāo)簽 4. 高品質(zhì)園林，規(guī)劃因地制宜，品質(zhì)保證 限制 因素 ，客戶(hù)牽引力弱； 、配套要求較高，配套需要加強(qiáng) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)意向： 高品質(zhì)、形象項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)解析 32 占位。通過(guò)合理的地區(qū)化開(kāi)發(fā)，將無(wú)序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，創(chuàng)造本地的就業(yè)機(jī)會(huì)。 ?低密度豪宅供應(yīng)有限，高層住宅一般 ?市區(qū)、青山湖 ?來(lái)源：市區(qū) ?置業(yè)目的：自住為主 ?職業(yè)：中低端以普通白領(lǐng)為主，高端以官員和商人為主； ?特征：高端住宅，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，事業(yè)有成，對(duì)品質(zhì)和環(huán)境要求高，對(duì)價(jià)格不敏感 未來(lái)走勢(shì) ?未來(lái)以高端別墅和青山湖外圍的高層為主； ?整體供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般。 青云譜及項(xiàng)目周邊變化 項(xiàng)目綜述 ?項(xiàng)目緊靠迎賓大道、何坊西路、撫河南路，東側(cè)為南昌中儲(chǔ)糧倉(cāng)庫(kù)，屬于傳統(tǒng)城區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯。 南昌城市發(fā)展大舞臺(tái)上， 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)缪菔裁唇巧? 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 ?進(jìn)入 2023年，國(guó)家戰(zhàn)略鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式啟動(dòng)，江西省迎來(lái)了跨越式發(fā)展的大好機(jī)遇，作為環(huán)鄱龍頭的南昌市城市版圖擴(kuò)張加速，進(jìn)一步夯實(shí)了省內(nèi)唯一政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、旅游、服務(wù)中心的地位； ?南昌房地產(chǎn)持續(xù)升溫，恒大綠洲對(duì)銀三角的傳統(tǒng)區(qū)位屬性的改變一定程度上改變了南昌市場(chǎng)對(duì)南昌南部的認(rèn)知，青云譜則依托八大山人梅湖景區(qū)提升自身品味，發(fā)展勢(shì)頭快速上升。 南昌的發(fā)展現(xiàn)狀 南昌 2023年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) ?2023南昌上半年年供求及價(jià)格： ?新增供應(yīng)量 ， 同比增長(zhǎng) ％ ?2023上半年全年成交量為 ， 同比增長(zhǎng) %。 ?迎賓大道作為城市主干道，商業(yè)氣氛較好，但級(jí)別不高，撫河南路商業(yè)主要為五金機(jī)電行業(yè)較為集中，何坊西路商業(yè)氛圍相對(duì)冷淡。 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?新項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)感較強(qiáng)，以別墅、花園洋房和高層為主 ?主力面積：湖景高層面積偏大在 150170，非湖景 2房在 8595，三房在 108180；四房 220240，雙拼在 250300，獨(dú)棟 300500 ?價(jià)格：別墅 1000040000；高層 580011000； ?萬(wàn)科青山湖 ?香溢花城 ?滿(mǎn)庭春 MOMA ?御湖國(guó)際 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 青山湖 稀缺景觀資源 ， 南昌頂級(jí)豪宅集聚地 ， 銷(xiāo)售良好；競(jìng)爭(zhēng)一般 ， 后期供應(yīng)以青山湖外圍高層為主 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：城市配套 ?規(guī)劃：經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)中心，城市 CBD輻射區(qū)域 ?配套 /交通：成熟居住區(qū)，配套成熟，邊緣項(xiàng)目配套較差 ?中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力普遍不強(qiáng) ?供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般，舊城改造啟勱將帶來(lái)眾多小型項(xiàng)目 ?城市配套和自身賣(mài)點(diǎn) ?來(lái)源：市區(qū)，周邊縣市 ?置業(yè)目的：自住為主，部分樓盤(pán)投資客較多 ?職業(yè)：政府官員，企業(yè)高管、商人； ?特征：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，工作煩忙，追求城市便利生活配套 未來(lái)走勢(shì) ?舊城改造將帶來(lái)大量中小型項(xiàng)目入市和置業(yè)人群 ?未來(lái)供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)參差不齊，以高層為主 ?主力面積： 2房 8095，三房 120155