【正文】 2023年 3月 22日星期三 下午 10時 50分 52秒 22:50: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 22日星期三 10時 50分 52秒 22:50:5222 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :50:5222:50Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 簡化鴻客會入會程序 —— 銷售中心辦卡 /增加人氣 【品牌策略】 擴(kuò)大鴻客會影響力，先簡化入會手續(xù)，從 2023年 4月開始在接待中心辦理辦卡手續(xù)，同時增強(qiáng)現(xiàn)場人氣； 本報告是嚴(yán)格保密的。 增值舉措 【推廣攻略】 名校戰(zhàn)略聯(lián)盟 —— 全方位整合資源舉措 與各知名小學(xué)達(dá)成聯(lián)盟 購房可獲得學(xué)位 2023年 4月 本報告是嚴(yán)格保密的。 邀請國際巨星成龍作為項(xiàng)目的形象代言人，在 深圳地產(chǎn)春交會 親臨尚都現(xiàn)場，利用人氣使項(xiàng)目在深圳獲得最高的關(guān)注度，成為話語權(quán)的擁有者！ —— 巨星擔(dān)任項(xiàng)目形象代言人！ 巨星造訪，轟動全城！ 關(guān)鍵事件營銷 【推廣攻略】 2023年 5月 本報告是嚴(yán)格保密的。 大地覆蓋計(jì)劃 【推廣攻略】 加油站 de故事 —— 寶安、南頭、前海、西鄉(xiāng) 故事一：加油站出入口處可設(shè)置小型廣告展板； 故事二：專人派發(fā)印有樓盤信息的紙巾盒、發(fā)票袋； 故事三：重點(diǎn)推廣時期，“油站小姐”的面對面推廣； 2023年 7月 本報告是嚴(yán)格保密的。 【展示攻略】 樣板房展示 根據(jù)物業(yè)類型不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹 —— 讓房子發(fā)生故事 “熱情桑巴” /“休閑馬爾代夫” /“理查軒尼詩” /“羅馬假日” /“不列顛盛宴” /“紐約時代” /“富士山腳” /?? 本報告是嚴(yán)格保密的。 展示策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 【客戶購買心理分析】 使用便利 體現(xiàn)身份 價格實(shí)惠 貪圖便宜 實(shí)用主義 跟風(fēng)購買 羊群效應(yīng) 面子問題 購買原因 購買心理 營銷思路 提高附加值，物超所值 講事實(shí)、擺道理 客戶營銷 體驗(yàn)營銷、品質(zhì)感 增值保值 投資渠道 描繪遠(yuǎn)景價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 本項(xiàng)目的競爭主要以片區(qū)內(nèi)競爭為主； ? 寶安中心區(qū)各項(xiàng)目入市時間相近，規(guī)模龐大，市場競爭激烈； ? 各項(xiàng)目戶型定位及形象差異化不明顯，同質(zhì)化嚴(yán)重； ? 本項(xiàng)目位臵顯赫，景觀視野、戶型產(chǎn)品、發(fā)展商品牌及客戶資源等方面具有較大優(yōu)勢； ? 本項(xiàng)目存在入市時間滯后及客戶認(rèn)籌本項(xiàng)目后等待時間長等不利因素； 【競爭分析小結(jié)】 本報告是嚴(yán)格保密的。 天悅龍庭 二房，雙陽臺 常規(guī)戶型 結(jié)構(gòu)方正 三房，贈送雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，出現(xiàn)不方正房間 四房，贈送大量雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，戶型方正 【戶型分析】 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 11萬平米大型濕地生態(tài)園林、 8萬平米陽光地下車庫、 、 林、 1200米長時尚風(fēng)情商業(yè)街、 1100平米情景生態(tài)泳池、 400米景觀大道、 160米寬入口噴泉廣場共同構(gòu)成了氣勢恢宏的壯觀景象。 總占地面積 24069（ 平方米 ） 總建筑面積 141912（ 平方米 ） 商業(yè)面積 12層為商業(yè) ， 13000平米 其他面積 幼兒園： 1600（ 平方米 ） 會所 、 物業(yè)用房： 600（ 平方米 ） 總?cè)莘e率 總項(xiàng)目總棟數(shù) 3棟 主要樓宇類型 18－ 30層 （ 小高層＋高層 ） 總戶數(shù) 760戶 建筑設(shè)計(jì) 賽瑞設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 加拿大 CSC設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理 招商物業(yè) 目標(biāo)客戶 以寶安本地居民為主，部分特區(qū)內(nèi)年輕 客戶。項(xiàng)目在產(chǎn)品針對“空中廊院”進(jìn)行較大的炒作，受市場關(guān)注度極高。 【市場啟示四】 區(qū)域內(nèi)客戶難以消化 20232023 寶安供需關(guān)系圖 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 名稱 占地面積 建筑 類別 戶型及面積 推出時間 項(xiàng)目情況 位 置 建筑面積 碧海名園二期 28480 ㎡ 小高層 2房 寶安大道與西鄉(xiāng)大道交匯處 99634 ㎡ 天琴閣 ㎡ 小高層 4房 明年 出地面三層 西鄉(xiāng)大道與新 湖路交匯處 ㎡ 富通城 ㎡ 小高層 2房至 5房 明年 主體建造中 西鄉(xiāng)大道旁 ㎡ 宏發(fā) 項(xiàng)目 63094 ㎡ 小高層 2房至 5房 明年 基礎(chǔ)施工 94區(qū) 163933 ㎡ 西鄉(xiāng)片區(qū)即將推出項(xiàng)目 【市場啟示三】 西鄉(xiāng)片區(qū)由于區(qū)域的局限，一直以來均不是熱點(diǎn)片區(qū)，雖然有少數(shù)大盤支撐，但項(xiàng)目開發(fā)周期較長，暫時無法形成規(guī)模市場效應(yīng)。 2023年政府住宅用地出讓量集中于寶安、龍崗兩區(qū)，其中寶安占總量的 65%以上。 ? 2023年 11月 28日認(rèn)籌，誠意金 RMB10,000元； 當(dāng)天認(rèn)籌近 500個，現(xiàn)認(rèn)籌超過 700個 【項(xiàng)目推廣回顧】 本報告是嚴(yán)格保密的。 【項(xiàng)目概況】 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地： 建面： 212800平方米 住宅： 162700平方米 商業(yè)： 50000平方米 容積率： 總戶數(shù)： 1314戶 停車位： 1883輛 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 【項(xiàng)目定位回顧】 項(xiàng)目定位： 區(qū)域性豪宅 本報告是嚴(yán)格保密的。 寶安豪宅專家，品質(zhì)一脈傳承 1998年，雅豪軒 2023年，御景臺 2023年，麗景城 2023年，熙園 2023年，鴻景園 【發(fā)展商印象】 本報告是嚴(yán)格保密的。企業(yè)轉(zhuǎn)讓住宅用地中，寶安、龍崗兩區(qū)占全市住宅轉(zhuǎn)讓用地 85%以上，其中寶安占全市的50%；關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)基本枯竭。 本報告是嚴(yán)格保密的。 【市場總結(jié)】 ? 關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)急劇下降，寶安中心區(qū)將成為市場熱點(diǎn)區(qū)域； ? 寶安城市化進(jìn)程不斷加速，利好不斷，各種原來長期影響關(guān)內(nèi)客戶破關(guān)臵業(yè)的因素逐步改善，寶安得到部分關(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可； ? 寶安中心區(qū)開發(fā)號角吹響，兩年近 200萬平方米的供應(yīng)量使其成為市場必然的主角； ? 寶安中心區(qū)開發(fā)呈井噴態(tài)勢，區(qū)域內(nèi)客戶短期內(nèi)無法消化； 本報告是嚴(yán)格保密的。 【個盤分析】 天悅龍庭 本報告是嚴(yán)格保密的。 特色： 開發(fā)商力圖打造適合郊區(qū)化居住形式的花園小區(qū)，以營造運(yùn)動休閑的生活方式為賣點(diǎn)，將對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)有一定吸引力 。結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢看，此項(xiàng)目具有極強(qiáng)的競爭力。 o 入市時間接近，同期供應(yīng)量大，市場競爭激烈 o 本項(xiàng)目的最主要競爭層面是區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目競爭 o 本項(xiàng)目推出時間略為滯后 2023 2023 幸福海岸 金成時代 尚都 云天雅苑 深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 麗晶國際 天悅龍庭 【入市時間分析】 本報告是嚴(yán)格保密的。 麗晶國際 【戶型分析】 二房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、雙陽臺 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 入戶花園 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 【客戶總結(jié)】 ? 從 VIP客戶分析來看，客戶定位與實(shí)際基本吻合，作為區(qū)域性豪宅，其目標(biāo)客戶為具有一定購買能力和鑒賞能力的社會中堅(jiān)力量； ?客戶對發(fā)展商品牌、區(qū)位、景觀資源、樓盤形象較為認(rèn)同； ?營銷推廣需從客戶購買心理出發(fā)，建立符合其購買本質(zhì)的營銷手段； ?由于本地客戶難以消化寶安中心區(qū)井噴式供應(yīng)量，必須繼續(xù)挖掘關(guān)內(nèi)客戶，尤其是南山客戶； ?關(guān)內(nèi)客戶對出關(guān)臵業(yè)仍存在對區(qū)位和品質(zhì)的心理障礙。 【展示攻略】 形象圍墻 戶外廣告 2023年 10月 — 2023年 10月 形象墻 +戶外廣告 項(xiàng)目形象 +主推廣語 已完成 賣場外圍 —— 形象圍墻 本報告是嚴(yán)格保密的。 【展示攻略】 樣板房展示 情景樣板房 可體驗(yàn)點(diǎn)：舒適的沙發(fā)、現(xiàn)場侍應(yīng)生、咖啡紅酒飲料 露臺躺椅、望遠(yuǎn)鏡、音樂、大片 深圳樣板房教科書 工程樣板房 本報告是嚴(yán)格保密的。 大地覆蓋計(jì)劃 【推廣攻略】 分展場 寶安萬佳 南山海雅 蛇口沃爾瑪 寶安萬佳 南山海雅 /蛇口沃爾瑪 2023年 8月 本報告是嚴(yán)格保密的。 參加國際、國家級建筑規(guī)劃或居住價值評選 金塊獎 建設(shè)部住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新經(jīng)典示范樓盤獎 建設(shè)部中國人居環(huán)境獎 關(guān)鍵事件營銷 【推廣攻略】 2023年 10月 本報告是嚴(yán)格保密的。 增值舉措 【推廣攻略】 整合政府公交線路 站點(diǎn)安排 2023年 7月 本報告是嚴(yán)格保密的。 與法國某學(xué)校結(jié)成友好單位 /鴻客會小主人夏令營 【品牌策略】 以階段性傳遞項(xiàng)目的新信息為導(dǎo)向，在 2023年 6月與法國結(jié)成友好單位， 10月份選派 10名鴻客會小主人到法國參加交流活動； 本報告是嚴(yán)格保密的。 22:50:5222:50:5222