【正文】 23 一月 20234:33:20 上午 04:33:20一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/23 4:33:2023:33:2023 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2104:33:2023:33Jan2123Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。小企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。做小生意，在于勤 。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。? 浪費(fèi)時(shí)間。中原二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)B\渠道拓展 _現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)《變廢為寶，環(huán)保有新招》創(chuàng)意比賽舉辦變廢為寶，環(huán)保有新招創(chuàng)意設(shè)計(jì)比賽，將廢棄的飲料瓶、廢棄的電冰箱如何變廢為寶，發(fā)揮勞動(dòng)人民的智慧，動(dòng)手設(shè)計(jì)。周邊村落拓展：與周邊村落的村長(zhǎng)及書記進(jìn)行關(guān)系維護(hù)，邀請(qǐng)其參加早茶、晚宴和關(guān)鍵人獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠釋放，安排村民專場(chǎng)看房日。少開一天車 若全國(guó)實(shí)行 ‘ 無(wú)車日 ’ 一天，可節(jié)省燃油3300萬(wàn)升，減少有害氣體排放約 3000噸。家天下刊物信息釋放l金地社區(qū)海報(bào)張貼l金地社區(qū)業(yè)主 “新年賀卡 ”寄送“ 香蜜湖 ” 老照片征集l“ 香蜜湖 ” 前世今生老照片征集活動(dòng)l金地 安置房巒山谷 1期巒山谷 2期名峰教育用地l價(jià)值提升 4地鐵接駁車 /市區(qū)接送車l安排地鐵接駁巴士l未來(lái)安排市區(qū)接送車（沙荷路羅湖沙灣關(guān)快線）l星河時(shí)代山姆接送車l公交線路提升，增加公交可達(dá)性l價(jià)值提升 5小區(qū)內(nèi)外部導(dǎo)視包裝導(dǎo)視系統(tǒng)清晰，且高品質(zhì)感。更難得發(fā)現(xiàn)城市中心藏有一片天地__________[伍 ]__________營(yíng)銷執(zhí)行營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)及任務(wù)1112月 12月 34月 56月4月中旬營(yíng)銷中心開放5月底一期正式對(duì)外發(fā)售推貨單位 (一期 ) 推貨套數(shù) 推售面積五棟 675套 約 60000㎡首批單位熱銷，制造市場(chǎng)口碑；按開盤一個(gè)月內(nèi)銷售 8成計(jì)算，銷售約 550套單位； 1月份即傳統(tǒng)春節(jié)， 2月份 5月份底銷售，約 3個(gè)多月，完成 550套單位，意向客戶儲(chǔ)備需達(dá)到 1500批，來(lái)訪客戶約接近 10000批左右。改善型需求的中高管理階層252。馬巒山麓生態(tài)資源板塊。創(chuàng)造相對(duì)時(shí)間空間條件下差異化價(jià)值的唯一性達(dá)成 2級(jí)客群聚焦。以后自己養(yǎng)老也方便。家人和小兒子搬到巒山谷居住。講究面子，城市中心位置，受本地企業(yè)主追捧。居住區(qū)域：絕大部分關(guān)內(nèi)為主，欺詐那個(gè)福田占絕大部分比例，龍城比例僅占不足 2成。本地第三梯隊(duì)客戶：首置、首改為主，追求實(shí)用，以支付能力與實(shí)用為前提，關(guān)心需要 支付的總價(jià) ，關(guān)注 居住環(huán)境與品質(zhì) 。n樓盤價(jià)格水平越高福田客戶占比越高，總價(jià)承受水平高。 藏，身份之藏“ 無(wú)論你是私企老總、政府高官、企業(yè)高層；在這里你是只是一個(gè)登山者、一個(gè)好爸爸好媽媽、一個(gè)好丈夫好妻子 ….”藏，抱負(fù)之藏你并沒有失去活力，也沒有失去野心。人群決定生活配套、交通出行成為購(gòu)買重要考慮因素。得天獨(dú)厚。l三級(jí)甲等寶荷醫(yī)院l九年制教育學(xué)校l巒山谷 3萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè)l高爾夫、植物園、登山道 ……產(chǎn)品力價(jià)值純 89平米高附加值復(fù)式產(chǎn)品 (贈(zèng)送率高達(dá) 4060%)，一本證，居家四房，純粹社區(qū)。巒山谷低價(jià)攪局，卓弘高爾夫直接競(jìng)爭(zhēng)卓弘項(xiàng)目仁恒地塊振業(yè)巒山谷一期巒山谷二期金地項(xiàng)目學(xué)校寶荷欣苑中信項(xiàng)目? 景觀資源：仁恒、卓弘 巒山谷、金地 中信? 配套能力：中信 巒山谷 仁恒、卓弘、金地? 產(chǎn)品能力：巒山谷最弱，其余計(jì)劃動(dòng)工或銷售? 項(xiàng)目產(chǎn)品力拉差小? 品牌認(rèn)知：金地 仁恒、中信 振業(yè)計(jì)劃銷售期內(nèi)項(xiàng)目周邊直接競(jìng)爭(zhēng)： 1）卓弘項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：資源、產(chǎn)品趨同、銷售期趨同； 2）振業(yè)巒山谷，競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：低價(jià)[入市環(huán)境：附件 2]區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤：卓弘高爾夫項(xiàng)目 卓弘高爾夫雅苑區(qū)位 龍崗區(qū)寶荷路與寶橫路交匯處東北側(cè)占地 59523平米 建筑面積 217000平米 其中商業(yè)面積 7000平米其中住宅面積 136293平米容積率 綠地率 35%覆蓋率 25%總戶數(shù) 1531停車位 1593層高 9棟 3133層高層編號(hào) 戶型 面積 面積比例 套數(shù)A 1房 1廳 % 442B 2房 1（ 2）廳 % 426C 3房 2廳 % 56D 4房 2廳 % 110E 復(fù)式 1房 1廳 % 160F 復(fù)式 2房 1廳 % 317G 復(fù)式 % 2090平米以下總面積 % 153190平米以上總面積 %合計(jì) %計(jì)劃 2023年 12月底開售，首批推出約 600套，主力產(chǎn)品為 90平以下 23房，部分 120平以上單位。分析政府動(dòng)用限購(gòu)這一行政手段且不斷增強(qiáng)壓制力度，其旨在通過(guò)壓制市場(chǎng)需求來(lái)為保障房建設(shè)爭(zhēng)取時(shí)間。【附件 2】潛在供應(yīng)研究[本案啟示 ]1 強(qiáng)化所處板塊差異性，提升土地價(jià)值216。l主要庫(kù)存產(chǎn)品以平層為主，復(fù)式單位比重占整體 12%。政府教育配套實(shí)現(xiàn)，比亞迪電池廠污染問(wèn)題216。預(yù)計(jì)政府在 “ 十八大 ” 召開前將不出臺(tái)更嚴(yán)厲政策，主要以落實(shí)執(zhí)行為主。 l8月 25日，中國(guó)發(fā)改委主席張平表示，下一步中國(guó)將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決心不勱搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項(xiàng)調(diào)控政策落到實(shí)處，要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障責(zé)任，嚴(yán)格實(shí)施抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求的政策措施，認(rèn)真落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，加大普通商品住房建設(shè)力度，努力增加有效供給，繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)資產(chǎn)籌措和土地供應(yīng)。關(guān)內(nèi)客戶占比近 7成時(shí)代大典與的簽約、山姆的簽約以及引進(jìn)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校，可謂是重磅炸彈營(yíng)銷策略：以都市化生活資源整合，抗衡新興區(qū)域客戶價(jià)值排斥點(diǎn)問(wèn)題，著重訴求基于品牌的 “ 再造中心 ” 。實(shí)現(xiàn) “ 量 ”“ 價(jià) ”“ 速 ” 及品牌目標(biāo)現(xiàn)有價(jià)格是否代表片區(qū)價(jià)值水平？1星河時(shí)代2萬(wàn) /㎡巒山谷 /㎡公園大地 /㎡八億府 /㎡大公館 /㎡瓏瑜 /㎡中海 /㎡摩爾城 /㎡怡龍楓景園 /㎡紫麟山 /㎡閱山華府 /㎡御府銘筑 /㎡壹克拉 /㎡陽(yáng)光天健城 /㎡御林伯爵公館 /㎡金地名峰萬(wàn)象天成 /㎡ /㎡ /㎡ /㎡清林徑 /㎡是否可能實(shí)現(xiàn) /㎡片區(qū)客群結(jié)構(gòu)是否代表項(xiàng)目客群結(jié)構(gòu)？2龍城 周邊城鎮(zhèn) 關(guān)內(nèi)客戶 其它 60% 20% 15% 5% 50% 10%80%50%25%10% 35% 5%數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原深港研究中心07年11年20232023年龍崗中心城客戶區(qū)域變化統(tǒng)計(jì)252。周邊配套尚未成熟；④ 巒山谷 1期目前在售，均價(jià) 9500元 /㎡安置房巒山谷 1期巒山谷 2期名峰教育用地本案預(yù)計(jì) 2023年年中實(shí)現(xiàn)全面銷售；在既定的現(xiàn)實(shí)面前如何實(shí)現(xiàn)本案的價(jià)值最大化突破？在產(chǎn)品單一、時(shí)間緊迫面前，客戶基礎(chǔ)如何實(shí)現(xiàn)？在非高端價(jià)值印象面前如何搭建高溢價(jià)體系？非中心、 9500元 /平米、普通置業(yè)1CHAPTER1目標(biāo)理解?假定基礎(chǔ)目標(biāo)： ，項(xiàng)目一期 675套單位一個(gè)月內(nèi)完成 80%以上銷售率，價(jià)格突破片區(qū)一梯六戶一梯九戶銷售 2期： 558套銷售 1期： 675套2期預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間 12年 89月份左右1期預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間 12年 5月底?假定基礎(chǔ)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)口碑形象： 2023開年市場(chǎng)指標(biāo)盤（08年維港、 09年華府、 10年龍崗大運(yùn)新城的星河時(shí)代）金地名峰營(yíng)銷目標(biāo)理解同類產(chǎn)品客戶容量突破。重塑區(qū)域價(jià)值，品牌 +產(chǎn)品落地，成就龍坂區(qū)價(jià)格標(biāo)桿金域華府 2期價(jià)值鏈：重塑區(qū)域價(jià)值雙核中央生活區(qū)，看齊中心區(qū)黃埔雅苑高附加值產(chǎn)品別墅社區(qū) +大戶改善居住 +高贈(zèng)送 +精裝修主打城市第一居所萬(wàn)科品牌驅(qū)動(dòng)萬(wàn)科品牌驅(qū)動(dòng)，華府 1期成功驅(qū)動(dòng)規(guī)劃前景可期地鐵軌道、龍華火車站、龍華二線區(qū)規(guī)劃政府扶持打破龍坂低價(jià)禁錮，提升片區(qū)價(jià)值華府的成功營(yíng)銷，刺破市場(chǎng)對(duì)于龍坂片區(qū)低價(jià)的禁錮，市場(chǎng)重新認(rèn)知龍坂，客戶群體由被動(dòng)擠壓選擇成為主動(dòng)選擇。 流動(dòng)水平 （ 3）資格客戶 = 247。第三是買房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不斷增強(qiáng)，而目前大部分存量房持有者都有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不急于出售，買賣雙方的博弈正在加劇。2 加強(qiáng)與政府談判能力216。 10年在大運(yùn)會(huì)和地鐵軌道利好的情況下漲幅超過(guò) 47%，但依然是全市價(jià)格洼地。 高爾夫雅苑 卓宏 寶荷 53139 202370 不詳金海港龍崗項(xiàng)目 金海港 荷坳 217396 88028 16900 合計(jì) 1012103 4438308 609605 l預(yù)計(jì) 2年新增供應(yīng)住宅 350萬(wàn)平米，略高于過(guò)往平均年度開發(fā)水平；龍城將持續(xù)成為深圳市場(chǎng)熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域。在紅海競(jìng)爭(zhēng)中挖掘單體產(chǎn)品力價(jià)值，產(chǎn)品跳出216。關(guān)內(nèi)稀缺： 福田、羅湖仍以散點(diǎn)供應(yīng)為主，稀缺背景下，關(guān)內(nèi)成為城市價(jià)值王者，中低產(chǎn)階層需求外溢現(xiàn)象明顯。區(qū)域價(jià)值理解片區(qū)差異化視覺大運(yùn)新城唯一的、規(guī)模的生態(tài)、休閑資源性居住片區(qū)核心本案本案北面：正中高爾夫球會(huì)西方：嶂背工業(yè)區(qū) 東面：振業(yè)巒山谷西北方：龍崗植物園南面：馬巒山東北面：大面積村民房西南面：水庫(kù) 西南面：登山道基于大運(yùn)新城 未來(lái)新中心的區(qū)域價(jià)值平臺(tái)上，區(qū)別于同區(qū)域其余板塊、項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)：生態(tài)性交通價(jià)值發(fā)現(xiàn)沙荷路 丹平快速， 3地鐵 3號(hào)線形成關(guān)內(nèi)（羅湖）與龍崗中心的交通距離最佳結(jié)合點(diǎn)之一，半小時(shí)新舊中心生活圈打通。）福田 CBD香蜜湖銀湖本案處于馬巒山麓下，緊鄰龍崗中心城；價(jià)值之于福田香蜜湖、羅湖銀湖。 ”“ 最近的自然中心必將承接這批人群的到來(lái) ”—— 居住遷移龍崗中心城發(fā)展的成熟度決定本案 “ 城市中心生態(tài)板塊 ” 核心價(jià)值落地的可能l政府推動(dòng)下的造城運(yùn)動(dòng)（奠定城市化的基礎(chǔ)） —— 為什么橫崗沒有橫崗的香蜜湖l07年 —11 年，龍崗經(jīng)歷 “ 大運(yùn) ” 時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)接踵而至。區(qū)域價(jià)值重塑 —— 城市中心生態(tài)居住區(qū)龍崗中心城的 “ 香蜜湖 ”“ 銀湖山 ”你可以享受到在城市的中心，擁抱自然的最尊貴方式豎起來(lái)的第 2條深南大道聚焦世界目標(biāo)的體育經(jīng)濟(jì)、高新產(chǎn)業(yè)超百萬(wàn)平米的城市化開發(fā)600億投入今天你選擇明天你就在城市最具價(jià)值的土地上中心區(qū)，不能再忽視的生態(tài)居住區(qū)每個(gè)中心都有一個(gè)香蜜湖在中心，尋找 “ 香蜜湖 ”區(qū)位演繹“ 城市中心生態(tài)板塊 ”+“ 產(chǎn)品力 ”策略提出 2金地 山居九藏院落人本把房子栽進(jìn)山里面，和諧主張出于土地的尊重，閱讀土地；一如金地香蜜山私密、尊貴、圈層綠色、健康、家庭將山還給城市，將植物還給山體，將陽(yáng)光還給車庫(kù) 讓久違的自然在城市復(fù)興【區(qū)域破題】城市中心生態(tài)居住區(qū) —— 價(jià)值再版香蜜湖【產(chǎn)品破題】山居九藏 ——89 ㎡純?cè)郝鋵懸饪臻g案例：金域華府、星河時(shí)代 區(qū)域 產(chǎn)品 品牌 【品牌破題】金地 8年后龍崗再現(xiàn)香蜜山 /金地品牌區(qū)域資源整合金地 本地及龍崗鎮(zhèn)的購(gòu)房群體重心下移，向第三客戶梯層轉(zhuǎn)移傾向明顯。② 對(duì)比 89㎡小三房客戶群體比較，購(gòu)置大戶高總價(jià)產(chǎn)品以福田客為主。星河還是很有錢的公司，黃老板也挺大方的，房子的質(zhì)量覺得沒問(wèn)題，星河世紀(jì)的房子就是我們建的，買星河的房子很放心的。職業(yè)特征：企業(yè)中高層管理人員 35%、個(gè)體共商戶 27%、公務(wù)員 24%、私企業(yè)主 18%客戶關(guān)注排序：性價(jià)比、景觀、區(qū)位、升值空間巒山谷 89㎡兩房?目前在售 89平米兩房單位，客群結(jié)構(gòu)主要是關(guān)內(nèi)福田、羅湖客戶為主，客戶主要是擠出客群，同時(shí)對(duì)于巒山谷存有地緣關(guān)系。這里到中心距離也挺近的，馬上也有購(gòu)物商場(chǎng)和山姆。n置業(yè)目的 ：自住兼投資，可以用來(lái)做商務(wù)接待n購(gòu)買決定因素 ：品牌、贈(zèng)送、生態(tài)、物業(yè)管理n價(jià)格敏感點(diǎn) ：?jiǎn)蝺r(jià)敏感高于總價(jià)敏感細(xì)分客戶特征（ 89平小戶型）關(guān)鍵詞：高性價(jià)、贈(zèng)送面積、品牌、環(huán)境、價(jià)格典型客戶描述：n38歲湖南人，從事制造業(yè)，工廠人事部主管，開比亞迪，現(xiàn)住中心城 60平 2房，憨厚老實(shí)，隨著生活水平的提高逐漸開始追求生活品質(zhì)，要求實(shí)用。金地名峰通過(guò)交通的便利性屬于時(shí)代中心的輻射圈內(nèi)。89㎡ 17000= 萬(wàn) 247。與龍崗中心城有三緣關(guān)系（工作緣 /人際緣 /地緣）的中產(chǎn)人士核心客群 =區(qū)域內(nèi)中高端客群 +區(qū)域外三緣關(guān)系（主要以福田羅湖客戶為主），客戶比例關(guān)內(nèi)：龍城 =6:4客戶解析—— 客戶定位？客戶解析—— 產(chǎn)品價(jià)值與客戶對(duì)位？戶型 使用面積89㎡復(fù)式121127㎡復(fù)式四房142152㎡復(fù)式四房客戶基本特征 價(jià)值點(diǎn) 定性描述年齡： 30~45歲 ① 贈(zèng)送、精裝② 山景③ 城市配套