開發(fā)區(qū)月亮灣項目市場研判及策略定位報告-免費閱讀
【正文】 11 三月 202311:27:12 下午 23:27:12三月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/11 23:27:1223:27:1211 March 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Thursday, March 11, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 三月 2123:27:1223:27Mar2111Mar21? 1故人江海別，幾度隔山川。重點個案客源－－溫哥華特區(qū)公寓客源定位1. 區(qū)域分布 ―― 以本地客源為主，約占到 40%－ 50%；上?？驮礊檩o，約占到30－ 40%；，蘇州、昆山等外地客源占 10％－ 15％；2. 行業(yè)分布 ―― 行業(yè)分布較廣，包括私營業(yè)主、金融行業(yè)、交通物流、教師、政府機關(guān)等；主要是以未來汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)員工為主力；3. 購買用途 ―― 以自用為主力，度假等第二居所為主；其次以投資客為輔；其中自住以及度假約占 70％，投資 20％，養(yǎng)老客源 5％，其他 5％；針對別墅產(chǎn)品定位思考 1－區(qū)位項目位于汾湖鎮(zhèn)規(guī)劃的核心旅游度假區(qū)內(nèi)，未來擁有良好的生態(tài)以及景觀支撐，包括項目自身位于元蕩湖，擁有良好的臨湖面以及四面臨水的景觀優(yōu)勢，可以預(yù)見項目未來的生態(tài)性將成為吸引客源置業(yè)需求的主要因素之一。競爭市場結(jié)論 區(qū)域未來剩余供應(yīng)主要表現(xiàn)為高端產(chǎn)品太陽湖大花園，達(dá)到 30萬方體量；相對而言中端別墅產(chǎn)品供應(yīng)競爭壓力較小；從市場去化來看，市場中端產(chǎn)品，合理的總價優(yōu)勢使得項目在一定程度上能夠保證一定的去化速度，相對太陽湖大花園此類總價過高的產(chǎn)品，控制總價合理的經(jīng)濟型度假產(chǎn)品更具市場機會點。重點個案市場結(jié)論 針對別墅產(chǎn)品本案滬青平高速318國道項目解析－－項目位置項目所處的地理位置決定了未來競爭不僅僅局限在吳江區(qū)域，將直接面對環(huán)淀山湖區(qū)域昆山以及蘇州的競爭，包括上海的部分區(qū)域。第二部分 項目解析針對公寓產(chǎn)品產(chǎn)品論證－－市場 ，近兩年蘆墟公寓型供應(yīng)較少，其中位于鎮(zhèn)中心的 “ 明豐花園 ” 有出售。距離城東核心商務(wù)商貿(mào)區(qū)接近，但最大屬性仍然表現(xiàn)為借助元蕩湖景觀優(yōu)勢產(chǎn)生的休閑、旅游、度假的特性。年份 企業(yè)數(shù) 注冊資本2023年 15057 2922023年 12663 198城市背景－－產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)吳江擁有眾多的民營資本，并且保持一定的增長態(tài)勢，也為區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)；但對于大型企業(yè)而言，吳江與昆山等城鎮(zhèn)仍然存在一定的差距，也使得區(qū)域內(nèi)的城市高端客源層面厚度不夠。昆山淀山湖元蕩湖? 朱家角上海沿淀山湖地區(qū)元蕩湖昆山淀山湖地區(qū)其它地區(qū)區(qū)位價值降低區(qū)位背景－－區(qū)位價值 2在環(huán)淀山湖區(qū)域內(nèi)，項目所在的元蕩湖板塊價值仍然處于環(huán)淀山湖較低水平；項目區(qū)位背景－－周邊環(huán)境目前項目周邊區(qū)域環(huán)境的整體開發(fā)程度不高，特別是配套以及居住氛圍的缺乏是限制項目短期內(nèi)運作的最大抗性。世界五百強豐田、韓國浦項制鐵、德國大眾、三菱商事、法國圣戈班等均在區(qū)內(nèi)有投資項目。簡介：溫哥華特區(qū)占地 1000畝，整個項目由三大部分組成：中加合作的楓華高級中學(xué)、 5幢酒店式公寓及以獨棟和雙拼別墅組成的別墅群。環(huán)淀山湖別墅市場對本案的影響 朱家角板塊在區(qū)位優(yōu)勢、價格方面要遠(yuǎn)高于本區(qū)域，不存在與項目產(chǎn)生競爭關(guān)系；本案競爭主要集中在昆山環(huán)淀山湖區(qū)域的中端獨棟產(chǎn)品，在區(qū)位相對不占優(yōu)勢的情況下， 300萬是價格的上限；本案主要還是吸引經(jīng)濟型別墅客源；項目名稱 太陽湖大花園 一期 太陽湖大花園 二期 江南岸 湖濱 1號 本案占地面積 建筑面積 容積率 （別墅： ）建筑形態(tài) 獨棟 獨棟 獨棟 獨棟 聯(lián)排、小高 公寓、聯(lián)排花園面積 17002700 16003300 4001000 400800 /地下室面積（架空層） 110200 180－ 450 80130 70－ 120 /占地面積 20233000 18003600 5601300 5701100 /競爭市場－－經(jīng)濟指標(biāo) 作為別墅產(chǎn)品最重要的經(jīng)濟指標(biāo)容積率而言，項目容積率已經(jīng)決定了本案在運作的初期已經(jīng)與之市場個案存在了一定的差距。行業(yè)：行業(yè)分布較廣，包括貿(mào)易、物流、制造、紡織等。區(qū)域客源與昆山淀山湖別墅客源都以上海人居多，客源爭奪激烈
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