【正文】 項目功能比例確定 182。 ?商業(yè)檔次： 50%的國際一線品牌； 30%的亞洲一線品牌， 20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。 研究內(nèi)容 72 182。 研究內(nèi)容 68 182。 項目整體定位 182。 ?打造以商業(yè)為核心驅(qū)動力的煙臺城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認(rèn)知，實現(xiàn)區(qū)域價值突破與突圍，規(guī)避競爭。 34 區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀 多重屬性并存，核心屬性不清晰 體育 公園 會展 酒店 辦公 濱海 旅游 新市府 商貿(mào) 大學(xué) 住宅 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 核心屬性不清晰 ?目前以煙大等大學(xué)為主的 文教區(qū)特征最為明顯 ?市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)的區(qū)域概念還處于穩(wěn)步發(fā)展之中 ?商務(wù)區(qū)：南山 。一般 210月為旺季，客房入住率為 80%~100%， 111為淡季，入住率為 40%~60% 。 2023年商務(wù)公寓平均價格為 6500元 /M2，銷售速度快，投資者占到 50%左右，已入伙商務(wù)公寓出租率在 80%以上。 ?無集購物、娛樂、餐飲、觀光于一體的一站式購物中心。 ? 2023年 ~2023年上半年商業(yè)物業(yè)的空臵量都在 30萬左右，商業(yè)物業(yè)空臵面積增加較大 ，供過于求。 14 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 案例詳細(xì)內(nèi)容 新商業(yè)中心：天一廣場 舊中心：中山路 產(chǎn)生背景與條件 ?舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求 ?房價高速增長 寧波市房屋銷售價格在 2023年、 2023年的漲幅連續(xù)兩年居全國第一 ?1999年，寧波房地產(chǎn)市場復(fù)蘇升溫，當(dāng)年 10月房地產(chǎn)投資走出負(fù)增長區(qū) ?2023年，樓市保持持續(xù)增長，商品房房價從當(dāng)年 1月的2498元 /平方米，升到年底的 2729元 /平方米 ?2023年，寧波房地產(chǎn)市場步入了加速度飛漲區(qū)，平均房價達(dá) 2867元 /平方米，比上年同期上漲 % ?2023年房地產(chǎn)市場則由于拆遷項目啟動、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，房價一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房價高達(dá) 3543元 /平方米，比上年同期上漲% 15 成功關(guān)鍵驅(qū)動力 ?功能升級，滿足了消費者復(fù)合型消費需求 ?產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級為具有多種功能的綜合體 ?功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗式的消費“目的地” ?成為了城市地標(biāo) 16 以商業(yè)為核心驅(qū)動力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 17 KPI體系 外因 內(nèi)因 需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 —— …… 定位理念 —— …… 人文理念 —— …… 功能化體系 —— …… 產(chǎn)品設(shè)計體系 —— …… 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 關(guān)鍵績效指標(biāo)體系：內(nèi)因 18 內(nèi)因 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 定位理念 人文理念 功能化體系 產(chǎn)品設(shè)計體系 —— …… 打造城市新中心 /城市新地標(biāo) /城市名片 一流的團(tuán)隊合作 /規(guī)劃設(shè)計 /經(jīng)營管理 商業(yè)為核心驅(qū)動功能 /其它功能為輔 城市綜合體 /高檔 /商業(yè)人流聚集 /城市空間重構(gòu)效應(yīng) 城市文化訴求點 /城市文化代言 功能復(fù)合型：集休閑、購物、娛樂、觀光、旅游、商務(wù)、居住等各種功能于一體 商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性業(yè)態(tài) /傳統(tǒng)型商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗型商業(yè) /購物、休閑、娛樂、餐飲 商業(yè)檔次：國際品牌商家＋國內(nèi)一線品牌 商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動商業(yè)經(jīng)營 功能評價指數(shù)體系：繁華指數(shù)、宜居指數(shù)、商務(wù)指數(shù)、旅游指數(shù)、便利指數(shù)、交通指數(shù) …… 關(guān)鍵績效指標(biāo)體系：內(nèi)因：硬性指標(biāo)：產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品設(shè)計體系 19 單體建筑的魅力： 形成強(qiáng)制性視覺沖擊 ——標(biāo)志性建筑 /形象中心 /區(qū)域中軸 /大型公建，并且多采用國際競標(biāo)的方式 建筑設(shè)計 時間的魅力： 不同年代的建筑凝固在同一瞬間，感受時間維度的張力 建筑集合的魅力： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的相得益彰、建筑形式結(jié)構(gòu)的多樣性、建筑空間的變化、 block及其公共空間的聯(lián)系與圍合關(guān)系、地下空間的充分利用、建筑的創(chuàng)新、點綴少許新潮流的預(yù)告 建筑細(xì)節(jié)的魅力 ： 園林和街道家具、制造商業(yè)金角、通過空間組合與移步換景制造人群對建筑認(rèn)知的強(qiáng)烈欲望但又無法把握的魅力，給人驚喜 多功能多層次的建筑 ： 多層次的商業(yè)建筑群、多功能公寓、一流娛樂場所、具有個性特征互不雷同的住宅 合理的交通體系 ：充足的車位、 通暢的交通流線、便利的停車及轉(zhuǎn)車、換乘通道 人文符號 精神歸屬中心： 儀式感建筑 /文化交流場所 人的活動及心理感受 人的活動引導(dǎo)： 人性空間、活動黏性、動線特點，互動性和可參與性，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間，制造圈層感和歸屬感 人的消費心理引導(dǎo)： 為舍得消費的人群打造、為不得不消費的人群打造 緊湊都市的概念： 高密度建筑集合體 區(qū)域標(biāo)識 /步行系統(tǒng) /特色符號語言 /紀(jì)念性 /風(fēng)格化建筑（群） 體驗元素設(shè)計 三種城市新中心發(fā)展模式 KPI體系的總結(jié) 20 模式一：政務(wù)驅(qū)動型 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 核心功能 行政文化 金融保險、高科技、企業(yè)服務(wù)、博覽會展 商貿(mào)服務(wù)、休閑娛樂、旅游觀光 外因 ?政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動力 ?地理位臵 —— 城市新區(qū)，為帶動新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 ?與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展密切相關(guān) ?交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?較大的規(guī)模 —— 占地面積 1平方公里以上 ?地理位臵 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) ?交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) ?大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積20萬㎡以上 ?需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求 ?產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 ?地理位臵 —— 城市老核心商業(yè)區(qū)周邊 / CBD ?便利的交通 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?擁有自然景觀資源、城市文化資源 ?大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積 20萬㎡以上 ?政府政績工程、形象工程 內(nèi)因 ?用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 ?建設(shè)條件 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等 ?配套完善 —— 商場、居住、寫字樓 ?可操作性 —— 取地成本低、開發(fā)成本低、操作難度小 ?強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 ?功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 ?配套完善 —— 商場、會展、公寓 ?人文符號 —— 區(qū)域標(biāo)識 /步行系統(tǒng) /特色符號語言 /紀(jì) 念性 /風(fēng)格化建筑（群） ?專業(yè)的管理團(tuán)隊 —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 ?軟性指標(biāo)：開發(fā)理念 /定位理念 /人文理念 ?硬性指標(biāo)：功能化體系 /產(chǎn)品設(shè)計體系 本項目所處的宏觀環(huán)境及自身條件分析 21 宏觀環(huán)境 煙臺經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁增長，近 3年增長率都保持 13%以上增長，零售品消費再創(chuàng)新高； 城市發(fā)展 市政府遷到萊山后，對萊山市政配套、商業(yè)及商務(wù)氛圍均有較大提升； 新商業(yè)中心發(fā)展 市政府將迎春大街規(guī)劃為行政商務(wù)一條街，打造煙臺新的 CBD商業(yè)核心區(qū)； 區(qū)位條件 項目處于迎春大街中段，和周邊項目能形成良好互動（銀座、青青廣場及溫州項目）； 交通狀況 項目交通便利、可達(dá)性好，有 路公交直達(dá)，近環(huán)城高速、可輻射煙臺及周邊地市； 資源條件 周邊 2公里范圍內(nèi)有小區(qū) 10個、大學(xué) 4 所， 2年內(nèi)預(yù)計消費人群將達(dá)到 28萬，項目周邊 15分鐘車程可輻射人口 30萬；近體育公園、展覽館等市政設(shè)施及煙大等大學(xué)園區(qū)，科教文衛(wèi)資源豐富； 規(guī)模 項目自身體量 40萬平米，區(qū)域內(nèi)累計商業(yè)開發(fā)量約 200 萬平米，可以形成良好的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，但后續(xù)去化也將面臨較大市場壓力。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊。 ?近三年煙臺市城市居民的恩格爾系數(shù)一直低于 40％，根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 3040%間為富裕。 銷售 /出租 /經(jīng)營情況 ?南大街商圈主要集中式商業(yè)出租率約 75％，經(jīng)營情況良好，人流旺盛。 ?2023年上半年寫字樓施工面積達(dá) ，新竣工面積 ?近年來煙臺市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化不明顯，預(yù)計未來寫字樓使用需求保持穩(wěn)定， 2023年 8月底辦公物業(yè)空臵量達(dá)到 ，投資性寫字樓集中放量會加劇出租壓力， 2023~2023年寫字樓市場將面臨較大的租售壓力。 ?煙臺酒店業(yè)競爭激烈，三、四星級酒店經(jīng)營狀況良好。 酒店式公寓 煙臺酒店式公寓僅有一家：美亞公寓， 2023年售價為 2300元 /平米，由于投資理念不成熟及銷售引導(dǎo)不到位直接導(dǎo)致項目銷售不利。 ?合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風(fēng)險 ?通過濱水主題酒吧街的打造，弱化周邊雜亂形象，規(guī)避市場風(fēng)險 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向 40 ? 通過自我中心化，打造一個以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、休閑觀光于一體的多功能、高效率商業(yè)綜合體，從而建立新的價值體系，跳出區(qū)域競爭市場，形成煙臺城市新中心。 項目整體功能布局 182。 核緣即環(huán)繞硬核且處于核 — 框間的連續(xù)過渡區(qū)域，是核的補(bǔ)充與支持，為其提供多方面的服務(wù)與輔助空間，它們有：停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲空間等； 框結(jié)構(gòu)以外區(qū)域即核緣以外、中心邊界內(nèi)的區(qū)域，功能物業(yè)以純居住住宅為主，兼有重工業(yè)區(qū)和天然屏障（如河流、山地等） 1959年 — 框（ CoreFrame）結(jié)構(gòu)理論，這是一個較為完整的區(qū)域內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分模式。 70 項目居住、辦公及休閑功能布局 居住功能區(qū)： 普通公寓、商務(wù)公寓相對分區(qū) 休閑功能： 濱水風(fēng)情酒吧街及沿街廣場部分考慮城市雕塑、娛樂休閑設(shè)施或主題性布局 商務(wù)功能： 西北角布局酒店實現(xiàn)人氣拉動與購物中心功能分區(qū) 辦公功能：由于辦公體量較大，必須實現(xiàn)產(chǎn)品線完整和相對分區(qū)，建議北區(qū)布局中檔寫字樓，南區(qū)布局甲級寫字樓， 。 南大街商圈現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)以大百貨、大賣場為主，單體規(guī)模偏小，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重 74 商家名稱 經(jīng)營特 色 營業(yè)面積 百貨 振華商廈 百貨 10000以上 百盛 百貨 10000以上 振華國際 百貨 10000以上 振華購物中心 百貨 10000以上 商業(yè)街 北大西街 步行街 10000以上 大型超市 沃爾瑪超市 綜合 12023以上 大潤發(fā) 綜合 12023以上 振華量販 綜合 15000以上 專業(yè)市場 三站通訊 通訊器 材 5000以上 國美 家用電 器 3000以上 蘇寧 家用電 器 3000以上 三聯(lián) 家用電 器 3000以上 大商 家用電 器 3000以上 五星 家用電 器 3000以上 南大街商圈現(xiàn)有商業(yè)在物建筑形態(tài)、消費環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等方面均屬于傳統(tǒng)的大百貨、大賣場形式，功能單一、參與性弱、與消費者距離感強(qiáng)，缺少主題化、娛樂化、體驗化、專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè) ，不能滿足消費者越來越多元化的消費需求。 法國（ R233。 各物業(yè)類型定位 ?商業(yè)定位 ?公寓定位 ?辦公定位 94 本項目國際公寓通過產(chǎn)品創(chuàng)新打造有別于煙臺市場現(xiàn)有的公寓產(chǎn)品，從而引領(lǐng)煙臺公寓產(chǎn)品的升級，樹立區(qū)域新價值標(biāo)竿。 3. 引入大型娛樂城，如華納影城、魅力四射、熱舞會所等世界知名、城市內(nèi)知名娛樂店。 項目整體功能布局 182。 項目整體功能布局 182。 各物業(yè)類型定位 國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū) 案例借鑒 成熟理論 項目地塊價值 五四廣場周邊區(qū)域 —— 青島市新的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心 ?五四廣場核心區(qū)占地約 20萬平米，容積率7～ 9 ?功能配比 商業(yè)：酒店：辦公：住宅：＝ 3： 2： 3： 2 周邊分布著世紀(jì)大廈，中信金融大廈，華仁國際大