【正文】 2023年 3月 12日星期日 上午 2時(shí) 16分 15秒 02:16: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 12日星期日 2時(shí) 16分 15秒 02:16:1512 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 12, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :16:1502:16Mar2312Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認(rèn)識(shí)到銷售現(xiàn)場的重要：如萬科的十七英里項(xiàng)目效仿高檔娛樂場所用換套車牌來保護(hù)顧客的隱私。 增設(shè)休閑椅，可以使銷售代表在那里現(xiàn)場賣樓。 投放目的： 概念釋放，拔高調(diào)性，樹立地位。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 在有價(jià)無市的當(dāng)前大環(huán)境下，建議 “低價(jià)入市，小步快跑” 操作步驟： ?一期入市均價(jià)控制在 4500元 /㎡ 以內(nèi)，強(qiáng)力引爆市場 ?平均每 10套 提價(jià)一次，提價(jià)幅度 2050元 /㎡ ?最終實(shí)現(xiàn)全盤均價(jià) 48005000元 /㎡ 注：此為根據(jù)當(dāng)前市場調(diào)研并考量競爭項(xiàng)目所制定的預(yù)期價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格以正式開盤前市場調(diào)研及積累客戶接受程度而定。 項(xiàng)目定位 slogan （主推） 【 都市生活綜合體 】 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 東臨的火炬路， 東西跨越新老市區(qū) —— 市中區(qū)和高新區(qū)， 南北連通濟(jì)寧三大中心 —— 濟(jì)寧現(xiàn)在的中心市中區(qū)、濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)中心高新區(qū)、濟(jì)寧未來中心北湖區(qū)，未來規(guī)劃的商業(yè)和商務(wù)項(xiàng)目眾多， 如此重要的戰(zhàn)略位臵，可謂濟(jì)寧的城市中軸。 Ｔ .威脅 （ Threaten） ： ?受新政影響，客戶觀望氛圍嚴(yán)重，市場信心受挫； ?北湖區(qū)已成為濟(jì)寧市公認(rèn)的未來發(fā)展重心，對(duì)高新區(qū)沖擊較大； ?片區(qū)內(nèi)競品多為實(shí)力型企業(yè)開發(fā)，但同質(zhì)化嚴(yán)重； ?片區(qū)內(nèi)價(jià)格差額較大，有陷入價(jià)格戰(zhàn)的趨勢； ?森泰 〃 御城二期， 產(chǎn)品線全面，業(yè)態(tài)與本案接近， 未來將與本案產(chǎn)生直接威脅。二期規(guī)劃“高層住宅 +商務(wù) +酒店 +會(huì)所 +幼兒園”規(guī)劃起點(diǎn)高于一期，對(duì)本案產(chǎn)生直接威脅。 ?板式成為主流產(chǎn)品： 新推樓盤以板式小高層和高層為主，配以沿街底商； ?精裝樓盤較少： 只有國翠城和紅星 8號(hào)精裝，森泰 〃 御城的酒店式公寓項(xiàng)目“壹世界”精裝，市場接受度尚可； ?樣板間面積段： 高端樓盤一般做整層樣板間。 一方面是在 2023年下半年投資的項(xiàng)目基本都會(huì)在2023年上市銷售。房屋銷售價(jià)格不斷上漲。中小城市中，海口交易量下降 95%，杭州、大連降 90%。盛泰廣場推售提案 2023年 7月 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 目 錄 產(chǎn)品與 SWOT分析 3 濟(jì)寧競品市場簡析 2 6 鎖定客戶的精準(zhǔn)定位 4 嚴(yán)峻的宏觀市場背景 1 項(xiàng)目推售策略 5 包裝和設(shè)計(jì)建議 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 嚴(yán)峻的宏觀市場背景 1 ?通貨膨脹 ?信貸危機(jī) ?房市兩量 ?房價(jià)指數(shù) 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)背景 通貨膨脹：從目前大勢看，由于通脹預(yù)期仍然存在，將直接導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策的持續(xù)。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 房價(jià)指數(shù)： 房價(jià)開始微降，沒有出現(xiàn)大幅度下降。一季度，延續(xù) 09年四季度以來的上升通道，不斷上漲。另一方面保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，一定程度上釋放剛性需求，市場供給量將會(huì)增多。 濟(jì)寧樓市分析總結(jié) 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 問題：市中區(qū)核心地段的項(xiàng)目離本案較近，會(huì)分流一部分客群。 針對(duì)策略：在對(duì)手還按兵不動(dòng)尚未開發(fā)的情況下，本案搶奪先機(jī)、搶先銷售，是吸引目標(biāo)客群的關(guān)鍵。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 三大課題： ?在宏觀市場不景氣，調(diào)控政策堅(jiān)定不移的形勢下，如何掀起銷售熱潮 ？ ?在板塊大勢不利，板塊熱度已過的形勢下，如何成功突圍 ？ ?在板式高層已成為市場主流，蝶式結(jié)構(gòu)的大戶型，如何讓市場接受 ？ 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 整合發(fā)力 鎖定差異化的核心價(jià)值 基于市場、產(chǎn)品、客戶進(jìn)行精準(zhǔn)的定位 定位定天下 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 鎖定客戶的精準(zhǔn)定位 4 ?客群描述 ?定位發(fā)想 ?定位思路 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 第一大目標(biāo)客群描述 — 新濟(jì)寧人 ■ 在濟(jì)寧有固定營業(yè)的生意人 ?他們生意繁忙，經(jīng)營紅火，購買實(shí)力較強(qiáng) ?他們賺錢第一，享受第二，沒有太多休息時(shí)間 ?他們需要一個(gè)提供商務(wù)及家居全套服務(wù)的地方，可以隨時(shí)養(yǎng)精蓄銳 ■ 年輕時(shí)尚白領(lǐng)一族 ◆ 他們是都市時(shí)尚的代表，首付能力弱，但還款能力強(qiáng) ◆ 他們具有相當(dāng)?shù)钠肺?，注重生活的?nèi)涵 ◆ 他們交際廣泛而頻繁，喜歡隨時(shí)休閑、購物和娛樂消費(fèi) ◆ 他們是激情工作的一族，希望安家在濟(jì)寧，工作和家庭兼顧 ◆ 他們有著濃厚的都市情節(jié)，對(duì)城市的繁華有著先天的依賴 ◆ 他們思維活躍，喜歡自由，對(duì)空間的追求也比較隨心所欲 ■ 高新區(qū)外來濟(jì)寧工作的中高層管理人員 需求層次 品質(zhì)、都市情節(jié)、發(fā)展前景 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 第二大目標(biāo)客群描述 — 老濟(jì)寧人 ■ 濟(jì)寧市區(qū)客群 ?濟(jì)寧本地客群，也包含一部分來濟(jì)寧 1020年的外地人（他們已經(jīng)認(rèn)定自己是濟(jì)寧人） ?多為首次臵業(yè)或首次改善型客戶，事業(yè)處于穩(wěn)定的發(fā)展期，購買力較強(qiáng) ?喜歡繁華的都市生活，但對(duì)居住區(qū)域沒有固化觀念 ?他們希望住上好房子，關(guān)注品質(zhì)，更希望能借房子提升身份地位 需求層次 升值潛力、傳承性、品質(zhì)性 ■ 濟(jì)寧周邊人群 ?多為改善型客戶，購買力較強(qiáng) ?渴望融入城市生活，對(duì)居住區(qū)域沒有固化觀念 ?希望子女能成為真正的“城里人” 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 花開兩朵，各表一枝 從產(chǎn)品特性出發(fā) 從客戶心理出發(fā) 理性訴求 感性訴求 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 直擊客戶心理 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 2300多年前，古希臘哲學(xué)家亞里士多德提出 —— “ 城市，是因人類尋求美好生活而誕生。 “城市中軸”的概念將盛泰廣場的價(jià)值凸顯了出來！ “都市”傳達(dá)出盛泰廣場 城市綜合體 所蘊(yùn)藏的國際都市感 “官邸”將客戶的身份感和尊貴感展露無遺。 銷售