【正文】 2023年 3月 12日星期日 上午 2時 16分 15秒 02:16: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 12日星期日 2時 16分 15秒 02:16:1512 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 12, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :16:1502:16Mar2312Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認識到銷售現(xiàn)場的重要：如萬科的十七英里項目效仿高檔娛樂場所用換套車牌來保護顧客的隱私。 增設休閑椅，可以使銷售代表在那里現(xiàn)場賣樓。 投放目的： 概念釋放，拔高調性，樹立地位。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 在有價無市的當前大環(huán)境下，建議 “低價入市，小步快跑” 操作步驟： ?一期入市均價控制在 4500元 /㎡ 以內，強力引爆市場 ?平均每 10套 提價一次，提價幅度 2050元 /㎡ ?最終實現(xiàn)全盤均價 48005000元 /㎡ 注：此為根據(jù)當前市場調研并考量競爭項目所制定的預期價格，實際銷售價格以正式開盤前市場調研及積累客戶接受程度而定。 項目定位 slogan （主推） 【 都市生活綜合體 】 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 東臨的火炬路， 東西跨越新老市區(qū) —— 市中區(qū)和高新區(qū)， 南北連通濟寧三大中心 —— 濟寧現(xiàn)在的中心市中區(qū)、濟寧經(jīng)濟中心高新區(qū)、濟寧未來中心北湖區(qū)，未來規(guī)劃的商業(yè)和商務項目眾多， 如此重要的戰(zhàn)略位臵，可謂濟寧的城市中軸。 Ｔ .威脅 （ Threaten） ： ?受新政影響，客戶觀望氛圍嚴重，市場信心受挫； ?北湖區(qū)已成為濟寧市公認的未來發(fā)展重心，對高新區(qū)沖擊較大； ?片區(qū)內競品多為實力型企業(yè)開發(fā)，但同質化嚴重； ?片區(qū)內價格差額較大，有陷入價格戰(zhàn)的趨勢； ?森泰 〃 御城二期， 產(chǎn)品線全面，業(yè)態(tài)與本案接近， 未來將與本案產(chǎn)生直接威脅。二期規(guī)劃“高層住宅 +商務 +酒店 +會所 +幼兒園”規(guī)劃起點高于一期，對本案產(chǎn)生直接威脅。 ?板式成為主流產(chǎn)品： 新推樓盤以板式小高層和高層為主，配以沿街底商； ?精裝樓盤較少： 只有國翠城和紅星 8號精裝，森泰 〃 御城的酒店式公寓項目“壹世界”精裝，市場接受度尚可； ?樣板間面積段： 高端樓盤一般做整層樣板間。 一方面是在 2023年下半年投資的項目基本都會在2023年上市銷售。房屋銷售價格不斷上漲。中小城市中，海口交易量下降 95%，杭州、大連降 90%。盛泰廣場推售提案 2023年 7月 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 目 錄 產(chǎn)品與 SWOT分析 3 濟寧競品市場簡析 2 6 鎖定客戶的精準定位 4 嚴峻的宏觀市場背景 1 項目推售策略 5 包裝和設計建議 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 嚴峻的宏觀市場背景 1 ?通貨膨脹 ?信貸危機 ?房市兩量 ?房價指數(shù) 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 嚴峻的宏觀經(jīng)濟背景 通貨膨脹：從目前大勢看，由于通脹預期仍然存在，將直接導致宏觀調控政策的持續(xù)。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 房價指數(shù)： 房價開始微降，沒有出現(xiàn)大幅度下降。一季度，延續(xù) 09年四季度以來的上升通道，不斷上漲。另一方面保障性住房建設的推進，一定程度上釋放剛性需求，市場供給量將會增多。 濟寧樓市分析總結 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 問題：市中區(qū)核心地段的項目離本案較近，會分流一部分客群。 針對策略：在對手還按兵不動尚未開發(fā)的情況下，本案搶奪先機、搶先銷售，是吸引目標客群的關鍵。 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 三大課題： ?在宏觀市場不景氣，調控政策堅定不移的形勢下，如何掀起銷售熱潮 ？ ?在板塊大勢不利，板塊熱度已過的形勢下，如何成功突圍 ？ ?在板式高層已成為市場主流，蝶式結構的大戶型，如何讓市場接受 ？ 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 整合發(fā)力 鎖定差異化的核心價值 基于市場、產(chǎn)品、客戶進行精準的定位 定位定天下 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 鎖定客戶的精準定位 4 ?客群描述 ?定位發(fā)想 ?定位思路 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第一大目標客群描述 — 新濟寧人 ■ 在濟寧有固定營業(yè)的生意人 ?他們生意繁忙，經(jīng)營紅火，購買實力較強 ?他們賺錢第一，享受第二，沒有太多休息時間 ?他們需要一個提供商務及家居全套服務的地方，可以隨時養(yǎng)精蓄銳 ■ 年輕時尚白領一族 ◆ 他們是都市時尚的代表，首付能力弱，但還款能力強 ◆ 他們具有相當?shù)钠肺?，注重生活的內? ◆ 他們交際廣泛而頻繁，喜歡隨時休閑、購物和娛樂消費 ◆ 他們是激情工作的一族，希望安家在濟寧，工作和家庭兼顧 ◆ 他們有著濃厚的都市情節(jié)，對城市的繁華有著先天的依賴 ◆ 他們思維活躍，喜歡自由，對空間的追求也比較隨心所欲 ■ 高新區(qū)外來濟寧工作的中高層管理人員 需求層次 品質、都市情節(jié)、發(fā)展前景 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第二大目標客群描述 — 老濟寧人 ■ 濟寧市區(qū)客群 ?濟寧本地客群，也包含一部分來濟寧 1020年的外地人（他們已經(jīng)認定自己是濟寧人） ?多為首次臵業(yè)或首次改善型客戶，事業(yè)處于穩(wěn)定的發(fā)展期，購買力較強 ?喜歡繁華的都市生活，但對居住區(qū)域沒有固化觀念 ?他們希望住上好房子，關注品質，更希望能借房子提升身份地位 需求層次 升值潛力、傳承性、品質性 ■ 濟寧周邊人群 ?多為改善型客戶，購買力較強 ?渴望融入城市生活，對居住區(qū)域沒有固化觀念 ?希望子女能成為真正的“城里人” 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 花開兩朵，各表一枝 從產(chǎn)品特性出發(fā) 從客戶心理出發(fā) 理性訴求 感性訴求 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 直擊客戶心理 精品資源網(wǎng)（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 2300多年前，古希臘哲學家亞里士多德提出 —— “ 城市，是因人類尋求美好生活而誕生。 “城市中軸”的概念將盛泰廣場的價值凸顯了出來！ “都市”傳達出盛泰廣場 城市綜合體 所蘊藏的國際都市感 “官邸”將客戶的身份感和尊貴感展露無遺。 銷售