【正文】 4）甲方負責(zé)并組織乙方與甲方的協(xié)作單位（廣告公司等）的研討， 乙方負責(zé)提供項目營銷策劃建議，指導(dǎo)甲方的協(xié)作單位（廣告公 司等）的工作開展。 〉〉 2023年，易居中國邁著國際化的堅定步伐來到成都，成立了“易居中國控股有限公司”的全資子公司 —— ”成都易居西部不動產(chǎn)有限公司“！ 團隊以購房者需求為導(dǎo)向，以專業(yè)細分為特色，以營銷結(jié)果為核心，組織精英團隊啟動超強執(zhí)行力，不斷提升服務(wù)標準，關(guān)注購房者需求，持續(xù)為開發(fā)商創(chuàng)造服務(wù)的價值。 “好現(xiàn)場，好信任” ，看房環(huán)境、氣氛的好壞對客戶、對銷售人員的情緒都有很大的影響。均屬于專 業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站，專業(yè)性較強，網(wǎng)絡(luò)媒體的交叉組合，可成為我們在網(wǎng)絡(luò)宣傳 上的良好支持。 ? 電視媒體： 特 點 ：傳播范圍廣、受眾面大，圖、文、聲并茂，傳播速度快，但廣告成本高、駐留時 間短、受播出時間局限，且需要連續(xù)性和持續(xù)性 。 圍繞“慢板生活”生活，利用“環(huán)境”、“實景”兩個賣點作為支撐，充分體現(xiàn)三期樓王價值。 活動時間： （ 8月） 活動地點： 銷售現(xiàn)場 活動形式： 兒童比賽、羽毛球比賽、籃球比賽、網(wǎng)球比賽、滑板比賽、滾軸比賽、釣魚比賽 媒介配合： 報紙、 DM、網(wǎng)絡(luò) 三期組團推廣 ? 時間安排： 2023年 910月 ? 形象推廣主題： “ 麗水印象，一線臨水的慢板生活 ” ? 階段目標 銷售實現(xiàn)二次強銷階段，消化前期積累意向客戶，對客戶進行有效回訪； 本階段的推廣主題將仍然沿襲“生活”推廣主線，對前階段的“水岸生活”進行升華，提出慢板生活的概念。 根據(jù)回款考核及前期商業(yè)客戶積累量，考慮放出部分商業(yè)支撐回款。 以水岸假日生活，揭開概念推廣的序幕，用生活觀穿針引線，帶出承載生活方式應(yīng)該具備的產(chǎn)品特質(zhì)。 麗水印象 —— 365天水岸假日心情 從任何一個賣點上看，本案都有誘人之處，但是站在全案的高度上，任何一個賣點都無法支撐項目的快速推廣與熱銷。 推廣內(nèi)容描述 產(chǎn)品 : ?講基礎(chǔ) 理念基礎(chǔ)：開發(fā)商的項目操作理念；開發(fā)商品牌所獲社會認同； 規(guī)劃基礎(chǔ)：規(guī)劃理念；居住園區(qū)規(guī)劃設(shè)計理念；園區(qū)精神； ?講上層（產(chǎn)品） 最具想象力的產(chǎn)品：錯落的樓體擺放、輕松的外檐形式、視野留給人們無盡的想象力與寧靜、致遠。 KT２：成都市西門外賣場 ? 活動時間 ： ? 活動地點 ：歐尚、人人樂超市 ? 活動目的 ：展延伸方便成都客戶就近了解項目，達到銷售目的； ? 活動內(nèi)容 ：向目標客戶派發(fā)項目 DM，解說項目信息，邀請客戶就近上車前往項目現(xiàn)場； ? 道具 ： DM、樓書、戶型手冊、手提袋、看房大巴； 省內(nèi)展場示意圖 成都 西門 西 藏 涼山州 甘孜州 阿壩州 KT３：ＣＢＤ中心展場 ? 活動時間 ： ? 活動地點 ：成百貨大樓 ? 活動目的 ：雄踞 CBD核心商業(yè)區(qū)，提項目人氣，以期增加認籌； ? 活動內(nèi)容 ：設(shè)置外展咨詢點，引導(dǎo)客戶前往項目現(xiàn)場； ? 展點設(shè)置 ：背景板 +咨詢臺 ? 道具 ：樓書、戶型手冊、 DM單、手提袋、看房大巴 1部。 不同付款方式對于沿海的資金回流速度將產(chǎn)生較大影響，為保證資金盡早回流，應(yīng)通過“折扣”這一手段，在客戶選擇付款方式時適當進行引導(dǎo)，促使其盡可能選擇“一次性付款”或不同形式的“貸款”，以保證購房款盡早回籠。 客戶聯(lián)盟 考慮到更大范圍的在重點客戶集中區(qū)域進行項目宣傳，設(shè)置外賣展場即可達到擴大項目知名度、直接面對目標市場中部分客戶群的作用，同時也可吸引有效客流到現(xiàn)場光顧，增加現(xiàn)場人氣。 這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，其已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。 ? 推售單位： 2023年 68月，新推出二期組團，包含 1~ 1 16，共新推售， 332套；占總面積 %，其中 90平米以上 ，占大面積房型 總量的 45%。 價格制定 按照項目的全程銷售節(jié)奏分為三個大的節(jié)點周期，同時我們結(jié)合推廣考慮，又對這個推售階段進行了 兩快三穩(wěn) 5個銷售周期的細分，以更好的指導(dǎo)全年的銷售。 這種均好性的產(chǎn)品，需要在推廣層面有所提升，同時更注重銷售的節(jié)奏，低開高走，進行產(chǎn)品線均衡、組合推售。 視覺建筑。 ?形象 “麗水印象”，悠閑、內(nèi)斂、幽靜之地。麗水印象項目 SWOT分析 產(chǎn)品定位 南城區(qū)高尚生活區(qū) （保值升值空間） 河景資源價值 （河居環(huán)境價值） 配套景觀價值 （簡約園林風(fēng)格與臨河市政配套公園合二為一） 創(chuàng)新產(chǎn)品價值 （斜南北朝向、可變戶型/私家花園、空中花園） 沿海品牌價值 （投資保障 /品牌物管） 沿海 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 ? 區(qū)域項目目前的成交均價在 40204100元 /㎡區(qū)間 ，戶型 3房 、 2房為主 。山水間 78528㎡ 728 44% 50㎡ — 150㎡戶 多層電梯洋房 已開工建設(shè) 銷售價格未定，首期均價可能應(yīng)在4100以上 接受咨詢，預(yù)計08年 3－ 4月首批次開盤 泓坊河畔 189471㎡ 989 38% 首批 200㎡以上大戶，后期規(guī)劃不詳 純住宅，別墅、多層、小高層電梯 一期已售磬 一期最低售價 4450元，最高售價 5380元，均價 ，首期全部為大戶型產(chǎn)品 首批 80套銷售過半 利貞錦水苑 96605㎡ 654 % 80－ 160㎡ 純多層住宅。 ?二手房銷售 商業(yè)9%辦公用房%其它用房8% 倉儲用房7%住宅70%住宅88%其它用房3%辦公用房%商業(yè)9%? 都江堰房產(chǎn)市場 環(huán)境 2023年底，都江堰非農(nóng)業(yè)人口約 30萬人， 2023年將達 36萬人，城市凈新增人口 6萬 。具有“文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”美譽的都江堰 ,由于近年來的快速發(fā)展，品牌開發(fā)商的進入等，都江堰樓市發(fā)展迅猛。 0 500000 1000000 1500000 2023000 2500000 3000000 112500 253537 2023 2023 ?房地產(chǎn)投資 07年 1－ 10月，全市商品房施工面積，同比增長 ％。本地適婚齡購房需求活躍 。山水間與項目處同一片區(qū)，為片區(qū)直接競爭對手。山水間 電梯洋房，藝墅空間，原生態(tài)水景，周邊配套 泓坊河畔 水景花園洋房、別墅，引江安河水入小區(qū)，全水景半島式格局，大盤優(yōu)勢 利貞錦水苑 珍稀地理位置、退臺式設(shè)計，優(yōu)勢價格 天源佐岸 20畝水景公園， 200米河岸線、 6＋ 1低層電梯公寓， 4層疊拼洋房 紫坪利景 幸福大道絕版地段，純住宅 +超大樓間距、豪華享受型戶型設(shè)計，優(yōu)良環(huán)境配套，文化石外墻面，高綠化率 競品樓盤賣點分析 區(qū)域市場環(huán)境印象 縱觀 07年底至 08年都江堰樓市情形，呈以下格局： 樓市消費需求與市場供應(yīng)同時增加； 購房者可選房源類型增多，可選半徑增大； 眾多項目間開發(fā)品質(zhì)的比對，成為購房者下定關(guān)鍵所在； 項目推廣形象成為干擾購房者下定的主要動因之一。 戶型配比 優(yōu)勢分析 劣勢分析 ? 項目板塊優(yōu)勢： 地處城市一、二環(huán)之間，為政府規(guī)劃中新興生活社區(qū) ； ? 交通路網(wǎng)優(yōu)勢： 連通成灌高速、成青快速、都汶快速等交通優(yōu)勢明顯，離汽車站 500米； ? 沿海集團品牌優(yōu)勢： 品牌開發(fā)的典范作用； ? 物業(yè)管理優(yōu)勢： 專業(yè)品牌物業(yè)公司； ? 產(chǎn)品優(yōu)勢： 現(xiàn)代都市風(fēng)格產(chǎn)品；沿河城市配套公園；全明通透戶戶有花園，部分戶型可實現(xiàn)兩房變?nèi)?、三房變四房的功能需求；? 居住文化為品牌賦予了附加值，因文化認同而選擇品牌。 建筑以水岸為界的天際線變化， 4層洋房與高層層次豐富錯落。 開放式交通連廊及入戶花園，通風(fēng)順暢，提供健康的公共共享空間。 流量為王，繼而提升利潤率 結(jié)論：入市價格的 可說服性 一定要強 ， 要有準確的 轉(zhuǎn)化能力 目標基礎(chǔ) ?低開高走，打響市場，短期內(nèi)迅速形成熱銷氛圍，項目整體利潤的實現(xiàn)應(yīng)在整盤，在熱銷的基礎(chǔ)上提價，更能凸顯項目價值。 ? 目標均價： 2023年 56月份，由于推出產(chǎn)品的均衡性，同時結(jié)合一組團需要快速消化制造熱銷局面的原因，在當期市場均價的基礎(chǔ)上結(jié)合考核均價，宜實現(xiàn)再在4200元 /平米。 ? 價格調(diào)整： 2023年 910月，隨著二期收尾，三期入市銷售，均衡考慮以新的價格體系面試，將整體價格拉升至考核均價。目的在于通過在現(xiàn)場營造極為熱烈的成交氣氛，向未成交客戶傳遞緊迫感，更大的激發(fā)購買欲望，客戶易于在這種緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進、提高，成交機率亦隨之加大，結(jié)合相應(yīng)的促銷手段以及銷售人員的游說，銷售效果比較理想。 具體策略方式如下： 促銷策略 折扣是付款方式的有益補充，是促進客戶最終成交的上佳輔助手段。親子沙龍 文化節(jié) 節(jié)點性慶典 簡而言之，本案的行銷策略就是：從精神層面與消費者主動型的雙向交流溝通，融入到產(chǎn)品硬件本身，傳播上呈立體行銷攻勢。 園林： ?講水岸 社區(qū)誕生在“水岸”之邊：假日心情 365天時時擁有； 水岸生活格調(diào)：可居住的水岸邊上的房子 休閑的社區(qū)環(huán)境 健康的生態(tài)環(huán)境 ?講造園 園區(qū)整體設(shè)計：風(fēng)格定位 —— 差異化、多節(jié)點的空間形態(tài)； 動線設(shè)計 —— 步行環(huán)境的直線形視覺走廊，細節(jié)動人； 便捷化道路交通系統(tǒng)，園區(qū)的時間性考量； 景觀的娛樂性：景觀建筑 —— 各種景觀點、軸、線、面； ?講園區(qū)的主人 知性、資本的新城市中產(chǎn)力量 有生活品位、注重家庭的聚居群體 生態(tài)健康生活態(tài)度持有者 追求更好生活品質(zhì)者 地理位置及配套： ?講地理 周邊區(qū)域現(xiàn)狀與前景：大環(huán)境（城市新興高尚居住區(qū)） 中環(huán)境（道路系統(tǒng)規(guī)劃） 小環(huán)境（地理價值：生態(tài)、水岸、宜居） ?講物業(yè) 要講，但不知道目前的物業(yè)聘用情況 推廣期項目基礎(chǔ)記憶圖 推廣期客群認同趨向圖 沿海 六、各階段推廣策略 我們首先推出 “ 365天水岸假日心情 ” 來作為全程的推廣主題。 ?造勢活動 促銷活動 活動主題： 2023，健康水岸生活 “麗水印象推薦會” 活動目的： 促進銷售； 展現(xiàn)產(chǎn)品形象，彰顯項目倡導(dǎo)的“優(yōu)雅、閑逸、健康”的水岸生活方式； 樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，客戶簽約，同時口碑宣傳積累有效客戶； 活動對象： 前期意向客戶 活動時間： 2023年 5月 1日（暫定） 活動地點： 售檔處 活動內(nèi)容： 項目產(chǎn)品說明會及 vip卡發(fā)售 媒介配合： 報紙、 DM、電臺、網(wǎng)絡(luò)、戶外 二期組團 ? 時間安排 2023年 68月 ? 形象推廣主題 “ 麗水印象，水岸邊的雙園生態(tài)家 ” ? 階段目標 本階段以“水岸”、“