物業(yè)承接查驗(yàn)辦法專題講座-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 按規(guī)定，原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后 10個(gè)工作日內(nèi)，全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中，如果建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收。這次更換物業(yè)，很多業(yè)主希望能詳細(xì)地了解小區(qū)路燈、建筑物的基礎(chǔ)等小區(qū)公共部分、設(shè)施的資料。物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確? 《辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在確保物業(yè)不存在質(zhì)量問(wèn)題的情況下才能撤出。物業(yè)先查驗(yàn)責(zé)任可明確? 【案例】市民姚女士所在的小區(qū)，自開(kāi)發(fā)商撤出后，物業(yè)公司沒(méi)有真正履行管理義務(wù)。（ 第十八條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。）? ⑶ 行使處罰權(quán)。（ 第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任 。）? ⑴ 在物業(yè)承接查驗(yàn)的定義中，《辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位。第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。五個(gè)明確? 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的核心作用? 在物業(yè)承接查驗(yàn)全過(guò)程中，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。五個(gè)明確? 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的基本條件? 《辦法》通過(guò)第十一條詳細(xì)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的七個(gè)基本條件，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說(shuō)是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。? 目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，并于 2023年 1月 1日起施行。本解讀分為 一個(gè)背景、五個(gè)明確、一個(gè)適用以及若干案例。? 那么前期物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是前者，還是后者呢？如果是前者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有接受業(yè)主的委托授權(quán)，而且還可能得出業(yè)主交給業(yè)主的悖論；如果是后者，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒(méi)有權(quán)利要開(kāi)發(fā)商交付什么，交付的數(shù)量和質(zhì)量上提出如何要求！? (在簡(jiǎn)易 交付 場(chǎng)合下，往往合同的成立與生效，交付 的完成，所有權(quán)的 轉(zhuǎn)移 ，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的 轉(zhuǎn)移等四個(gè)法律現(xiàn)象， 是 一并發(fā)生的。（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；? （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；? （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；? （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；? ? 第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。第二十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。如何使承接查驗(yàn)的結(jié)果具有法律效力，在承接查驗(yàn)的法律關(guān)系無(wú)法理順的情況下，只有重新建立一個(gè)合同關(guān)系來(lái)達(dá)到制約雙方的行為，即簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。? 第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。（ 五個(gè)明確? 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)? ⑴ 內(nèi)容 。（ 《辦法》既不同于“物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ”，也不同于 “物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法 ”。因此，這些未被查驗(yàn)的部分若存在質(zhì)量問(wèn)題，并不能被發(fā)現(xiàn)并要求開(kāi)發(fā)商維修。小
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