物業(yè)承接查驗辦法專題講座(已修改)
2025-02-02 14:41 本頁面
【正文】 《物業(yè)承接查驗辦法》講座? 深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院 ? 專職教授? 深圳物業(yè)管理研究所 副所長 前 言? 前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止）階段是物業(yè)管理過程中的一個特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評估項目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進(jìn)日常物業(yè)管理階段各項服務(wù)工作順利開展的重要因素。? 目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了《物業(yè)承接查驗辦法》，并于 2023年 1月 1日起施行。該辦法進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗行為，將有效促進(jìn)前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。 為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項工作的業(yè)務(wù)技能，提升項目前期運(yùn)作能力，特設(shè)置本課程。第一部分解讀《物業(yè)承接查驗辦法》? 物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》確定的七大基本制度之一。 《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）將《條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，進(jìn)一步明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗制度的可操作性。本解讀分為 一個背景、五個明確、一個適用以及若干案例。立法背景? 長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。? 2023年，在做原國家建設(shè)部有關(guān)承接查驗課題時，我的設(shè)想是基本不撼動原有的制度設(shè)計框架，在業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會移交時，增加建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時過五年，終于被人們所關(guān)注與認(rèn)識。北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機(jī)，首次明確了前期物業(yè)管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，這個制度設(shè)計把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點(diǎn)延長到業(yè)主大會成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對等的問題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會這個真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來進(jìn)行承接查驗。 交付應(yīng)該有兩種情況? 其一 ，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；其二，是委托管理。? 那么前期物業(yè)管理，開發(fā)商交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)是前者，還是后者呢？如果是前者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有接受業(yè)主的委托授權(quán)，而且還可能得出業(yè)主交給業(yè)主的悖論；如果是后者，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有權(quán)利要開發(fā)商交付什么，交付的數(shù)量和質(zhì)量上提出如何要求！? (在簡易 交付 場合下，往往合同的成立與生效，交付 的完成，所有權(quán)的 轉(zhuǎn)移 ，風(fēng)險負(fù)擔(dān)的 轉(zhuǎn)移等四個法律現(xiàn)象， 是 一并發(fā)生的。 )《北京市物業(yè)管理條例》? 第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。 …… ? 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接 ,撤出物業(yè)管理區(qū)域 ,并移交下列資料 : …… ? 《辦法》在沒有撼動原有的制度框架的前提下，通過強(qiáng)化建設(shè)單位在承接查驗工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過加強(qiáng)對企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利
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