物業(yè)承接查驗(yàn)辦法專題講座-wenkub
2023-02-13 14:41:00 本頁(yè)面
【正文】 期管理問(wèn)題。 為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項(xiàng)工作的業(yè)務(wù)技能，提升項(xiàng)目前期運(yùn)作能力，特設(shè)置本課程?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》講座? 深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院 ? 專職教授? 深圳物業(yè)管理研究所 副所長(zhǎng) 前 言? 前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止）階段是物業(yè)管理過(guò)程中的一個(gè)特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評(píng)估項(xiàng)目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進(jìn)日常物業(yè)管理階段各項(xiàng)服務(wù)工作順利開(kāi)展的重要因素。第一部分解讀《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》? 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的七大基本制度之一。前期矛盾主要來(lái)源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個(gè)方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢(shì)的不公平地位。北京市以制定《北京市物業(yè)管理辦法》為契機(jī)，首次明確了前期物業(yè)管理責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，這個(gè)制度設(shè)計(jì)把建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)交接點(diǎn)延長(zhǎng)到業(yè)主大會(huì)成立的環(huán)節(jié)，既可以解決前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的問(wèn)題，也可以使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有業(yè)主大會(huì)這個(gè)真正為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的主體來(lái)進(jìn)行承接查驗(yàn)。 …… ? 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接 ,撤出物業(yè)管理區(qū)域 ,并移交下列資料 : …… ? 《辦法》在沒(méi)有撼動(dòng)原有的制度框架的前提下，通過(guò)強(qiáng)化建設(shè)單位在承接查驗(yàn)工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，為前期物業(yè)管理活動(dòng)創(chuàng)造有利條件，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。? 此外，《辦法》第三十八條還規(guī)定了 “建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。? 第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。? 第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。? 第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。?。ā稐l例》 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。（第十九條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。 ）? ⑶ 對(duì)于惡意串通、弄虛作假，共同侵犯業(yè)主利益的行為，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任。? 五個(gè)明確? 明確了行政部門對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管責(zé)任? 制定《辦法》的主導(dǎo)思想之一，就是要通過(guò)公權(quán)力的適度干預(yù)，平衡物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（ 第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào) 。? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處 1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。第十六條 ? （一）共用部位：一般包括建筑物的基
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