【正文】 《 房屋登記辦法》專題講座 （ 總則、一般規(guī)定、地役權(quán)、其他登記 ) 主 要 內(nèi) 容 ?一、 《 物權(quán)法 》 對(duì)房地產(chǎn)登記制度的影響 ?二、 《 房屋登記辦法 》 總則 ?三、 《 房屋登記辦法 》 一般規(guī)定 ?四、 地役權(quán)規(guī)定 ?五、更正登記與異議登記 一、 《 物權(quán)法 》 對(duì)房地產(chǎn)登記制度的影響 2021年 3月 16日， 《 物權(quán)法 》 出臺(tái) 2021年 10月 1日， 《 物權(quán)法 》 實(shí)施 物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)登記制度的影響，主要體現(xiàn)在五個(gè)方面 ： 物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)登記的影響之一： 明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和效力 ? 首先，登記是一種物權(quán)公示手段（性質(zhì)）。 ? 《 物權(quán)法 》 第 18條 ： “ 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料 ” 。 明確了登記的主要意義是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)通過一定的方式向社會(huì)公示，從而起到提高交易效率、保障交易安全的作用。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的手段，要求登記機(jī)關(guān)將登記信息向社會(huì)公開，允許權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢、復(fù)制登記資料。但因涉及個(gè)人隱私問題，應(yīng)該是有限制、有選擇的公開。 ? 其次，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記生效（效力） 動(dòng)產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)交易的區(qū)別（交付與登記）。 不動(dòng)產(chǎn)交易的合同（債權(quán)）生效與物權(quán)生效。 ? 登記具有公信力、權(quán)利推定效力：登記的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人、保護(hù)善意第三人。（以夫妻共有產(chǎn)及登記錯(cuò)誤為例） 登記風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)：以四川地震為例。 ? 登記生效與登記對(duì)抗： ? 登記生效 —— 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的原則。 《 物權(quán)法 》 第 9條： “ 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ” 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不管是設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都要經(jīng)依法登記才發(fā)生物權(quán)的效力。 ? 登記對(duì)抗 —— 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的例外。 《 物權(quán)法 》 第 22 31條規(guī)定自建、繼承、判決、征收等特殊方式取得的房屋，以及簽訂地役權(quán)合同（第 158條），不登記也承認(rèn)其物權(quán)，但不登記不能處分。 ? 國(guó)際上三種登記模式： ⑴ 契據(jù)登記制 ⑵ 權(quán)利登記制 ⑶托倫斯登記制 各自特點(diǎn)見下頁(yè)表 ? 我國(guó)采用的登記制度兼具權(quán)利登記制和托倫斯登記制的特點(diǎn)。 表 2 三種不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)比表 名 稱 特 點(diǎn) 主要實(shí)行的國(guó)家 契據(jù)登記制 法國(guó) 比利時(shí) 蘇格蘭 意大利 日本 西班牙 葡萄牙 南美 以及美國(guó)的多數(shù)州等 權(quán)利登記制 德國(guó) 奧地利 瑞士 荷蘭 捷克 匈牙利 南斯拉夫 埃及等 托倫斯登記制 ， 不經(jīng)登記不生效 澳大利亞 新西蘭 加拿大 菲律賓 英國(guó) 美國(guó)的若干州等 ? 《 物權(quán)法 》 第 10條： “ 國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 ” ? 統(tǒng)一：法律依據(jù)、登記機(jī)構(gòu)、主管部門和登記程序、登記客體（各類不動(dòng)產(chǎn)、房地、城鄉(xiāng)） 物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)登記的影響之二： 確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體制 ? 目前，我國(guó)大多數(shù)地方房屋登記和土地登記由房產(chǎn)管理部門和土地主管部門分別進(jìn)行，容易造成登記遺漏、登記錯(cuò)誤、登記重復(fù)、登記矛盾、資料分散、資源浪費(fèi)等問題。 ? 統(tǒng)一登記可以較好避免這些問題。 （目前九個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一）雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體實(shí)施還有待 《 不動(dòng)產(chǎn)登記法 》 和配套法規(guī)的支持，但原則和方向已經(jīng)明確。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記立法工作的深入，機(jī)構(gòu)統(tǒng)一、覆蓋城鄉(xiāng)、涵蓋房地、包括所有權(quán)和各種他項(xiàng)權(quán)的統(tǒng)一登記體制將進(jìn)一步確立。 ? 物權(quán)法第 12條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)。第十二條：“ 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。 ” 物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)登記的影響之三： 明確了登記機(jī)關(guān)基本的審查要件、審查職責(zé)和賠償責(zé)任 ? 同時(shí)，物權(quán)法第 21條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任： “ 當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。 ” （爭(zhēng)議：是完全責(zé)任還是過錯(cuò)責(zé)任） ? 第 21條確定了兩種責(zé)任：一是如果登記申請(qǐng)人弄虛作假，提供虛假材料申請(qǐng)登記給他人造成了損害，首先應(yīng)由登記申請(qǐng)人進(jìn)行賠償；二是登記機(jī)構(gòu)沒有盡到適當(dāng)?shù)膶彶榱x務(wù)，造成登記錯(cuò)誤，應(yīng)對(duì)第三人的損害承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ? 登記簿： ? 物權(quán)法第 14條： “ 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力 ” ；第 16條： “ 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。 ” ? 原 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利證書賦予了較高的地位。物權(quán)法在此方面進(jìn)行了一些調(diào)整，規(guī)定物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于登記簿時(shí)發(fā)生效力。也即是說，不動(dòng)產(chǎn)登記是自登記機(jī)構(gòu)將物權(quán)事項(xiàng)記載于登記簿時(shí)，始告完成。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是確認(rèn)物權(quán)歸屬的依據(jù)。 物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)登記的影響之四： 明確了登記簿的法律地位，及其與房地產(chǎn)權(quán)利證書的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)權(quán)利證書： ? 物權(quán)法強(qiáng)化登記簿法律效力的同時(shí)，對(duì)權(quán)屬證書的效力作了重大修正，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書僅能起到一個(gè)證明的作用，如果產(chǎn)權(quán)證和登記簿記載不一致，要以登記簿為準(zhǔn)。 ? 過去普遍將權(quán)屬證書視為權(quán)利的唯一合法憑證，包括法院、抵押銀行、權(quán)利人，現(xiàn)在需要轉(zhuǎn)變。 物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)登記的影響之五： 登記內(nèi)容更加豐富 ? 《 物權(quán)法 》 增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記等新的登記類型； 《 房屋登記辦法 》 分別詳細(xì)規(guī)定了登記程序。 ? 引入了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度 建筑物區(qū)分所有權(quán)（三元論） 區(qū)分所有權(quán) 專有部分 專有權(quán) 共用部分 共有權(quán) 成員權(quán) （管理權(quán)） ? 專有權(quán)比較容易界定，而 “ 專有部分以外的共有部分 ” 則外延比較廣泛。 目前，《物權(quán)法》只是對(duì)車位 (車庫(kù) )、物業(yè)管理用房等爭(zhēng)議較大的建筑物歸屬進(jìn)行了原則性規(guī)定，對(duì)于會(huì)所等權(quán)屬如何劃分并未涉及。 這些共有部位如何界定、面積如何測(cè)量、權(quán)屬如何登記等問題都需要制定更具可操作性的實(shí)施細(xì)則和登記辦法。 二、 《 房屋登記辦法 》 總則 ? 第一章總則包括第 16條，共六條。 ? 主要規(guī)定： 立法目的、依據(jù) 登記概念、適用范圍 登記簿的建立和管理部門 登記機(jī)構(gòu)和管轄權(quán)限 登記人員上崗要求 ? 第一條 ， 立法目的和依據(jù) ? 為了規(guī)范房屋登記行為 ， 維護(hù)房地產(chǎn)交易安全 ， 保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益 ， 依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 、 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例 》 等法律 、 行政法規(guī) ， 制定本辦法 。 ? 立法目的：物權(quán)法解決登記是什么 ， 登記辦法解決如何登記問題 ? 立法依據(jù)： 《 物權(quán)法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 等法律 、 行政法規(guī) 。 ? 辦法的性質(zhì)：屬于部門規(guī)章（部令）。 憲法－法律－國(guó)務(wù)院法規(guī)－部門規(guī)章－地方性法規(guī)－地方政府規(guī)章－規(guī)范性文件 ? 第二條 ， 登記的概念和適用范圍 ? 本辦法所稱房屋登記 ， 是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為 。 ? 房屋登記的概念 ， 是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利現(xiàn)狀 、 權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房屋登記簿上予以公示的行為 ， 是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式 ， 區(qū)別于 99號(hào)令規(guī)定房屋登記是一種行政確權(quán)行為 。 ? 適用范圍：原 99號(hào)令僅適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記；新辦法囊括了所有的房屋登記（國(guó)有土地上的房屋和集體土地上的房屋，城市的房屋和城市以外的房屋）。 ? 房屋的概念，應(yīng)理解為廣義：除房屋以外，還包括特定空間以及碼頭、油庫(kù)等建筑物、構(gòu)筑物的登記。 房地產(chǎn)業(yè)司正在開展特殊形態(tài)建筑登記辦法的研究。 ? 第三條 ， 房屋登記的指導(dǎo) 、 監(jiān)督機(jī)關(guān) 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo) 、 監(jiān)督全國(guó)的房屋登記工作 。 省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府建設(shè) （ 房地產(chǎn) ） 主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo) 、 監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記工作 。 ? 國(guó)家一級(jí)的房屋登記主管機(jī)構(gòu)是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，其職責(zé)是負(fù)責(zé)全國(guó)房屋登記工作的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。職責(zé)主要包括：制定關(guān)于向從事房屋登記審核工作的人員頒發(fā)房屋登記上崗證書（第六條），房屋登記簿的內(nèi)容和規(guī)范的具體辦法（第九十四條）、統(tǒng)一制定房屋權(quán)屬證書及登記證明式樣并統(tǒng)一監(jiān)制（第九十五條）等宏觀方面內(nèi)容。 ? 地方一級(jí)的房屋登記工作的指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)是指省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。 職責(zé)包括：指導(dǎo)登記機(jī)構(gòu)正確執(zhí)行本辦法和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況制定房屋登記實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的登記工作，按照分工完成人員的培訓(xùn)工作。 ? 第四條 ， 房屋登記機(jī)構(gòu) 房屋登記 ， 由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理 。 本辦法所稱房屋登記機(jī)構(gòu) ， 是指直轄市 、市 、 縣人民政府建設(shè) （ 房地產(chǎn) ） 主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu) 。 ? 房屋登記實(shí)行屬地管轄原則。《物權(quán)法》第十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。 ? 登記機(jī)構(gòu)。目前各地差異較大，主要有： 房管局； 房管局下設(shè)登記機(jī)構(gòu)；（多數(shù)城市采用，如株洲市產(chǎn)權(quán)交易中心） 政府指定的其他機(jī)構(gòu)；（如建設(shè)局、保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)） 政府直接設(shè)置的獨(dú)立的登記機(jī)構(gòu)（如黑龍江省佳木斯市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心 ）。 ? 農(nóng)村集體土地上的房屋登記主管部門及其登記機(jī)構(gòu)。不夠明確，存在爭(zhēng)議。 ? 登記辦法的觀點(diǎn)。房屋登記工作應(yīng)當(dāng)由該地方政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門行使，這是《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確立的基本原則，本辦法也繼續(xù)遵循這一精神。設(shè)區(qū)城市的區(qū)、開發(fā)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)可以接受所在城市人民政府的委托，承擔(dān)一些登記發(fā)證的具體事務(wù)，但并不影響登記發(fā)證職權(quán)由所在城市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門行使的原則，房屋登記簿和登記信息還必須由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理或?qū)崿F(xiàn)共享。 ? 第五條 ， 房屋登記簿建立 、 效力以及管理機(jī)構(gòu) 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿 。 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理 。 ? 房屋登記簿的概念。房屋登記簿是指房屋登記機(jī)構(gòu)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的專用簿冊(cè)。 ? 登記簿的特征： 一是法定性。房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定。 二是權(quán)威性。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機(jī)構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容。 三是統(tǒng)一性，指一個(gè)登記區(qū)域內(nèi)只能有一個(gè)房屋登記簿。 四是永久性。房屋登記簿應(yīng)該永久保存。 ? 登記簿的統(tǒng)一。區(qū)域統(tǒng)一（各區(qū)）、登記事項(xiàng)統(tǒng)一（房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、權(quán)利限制等其他事項(xiàng)）。 ? 登記簿的管理。《物權(quán)法》第十六條第二款規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。因此，房屋登記簿的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)只能是房屋登記機(jī)構(gòu)；城市檔案館等其他機(jī)構(gòu)管理房屋登記簿不符合《物權(quán)法》的規(guī)定。 ? 建設(shè)部 2021年 5月出臺(tái)《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房 [2021]84號(hào) ) ? 第六條 ， 對(duì)房屋登記人員的要求 房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí) 。 從事房屋登記審核工作的人員 ， 應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書 ， 持證上崗 。 ? 此條規(guī)定的意義：體現(xiàn)房屋登記工作的專業(yè)性、技術(shù)性、法律性。