【正文】 四月 2107:37:1007:37Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 四月 21四月 2107:37:1007:37:10April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。落霞與孤鶩齊飛，秋水共長(zhǎng)天一色。? 事實(shí)證明，中國(guó)為數(shù)不多的成功的開(kāi)發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）中，其結(jié)果就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市化，如天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，廣州經(jīng)開(kāi)區(qū)，包括典型案例的工作室參與的西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，只有充分城市化，各種開(kāi)發(fā)區(qū)才找到真正成功的方向。 淡水沼澤167。 生態(tài)濕地公園由核心景觀區(qū)和生態(tài)體驗(yàn)區(qū)兩部分組成。福寧灣 —— 中國(guó)東南沿海新灣城 濱海生態(tài)濕地公園將按照國(guó)家級(jí)濱海濕地公園的要求進(jìn)行建設(shè)，建成后的濱海濕地公園，將更好地展示中國(guó)東南沿海極富特色的濕地生態(tài)系統(tǒng)的多樣性 , 這將不僅是一個(gè)濱海休閑的濕地公園，更是一個(gè)生態(tài)濕地系統(tǒng)及自然保護(hù)的大課堂和研究基地。同時(shí)，在農(nóng)林水產(chǎn)品的種植、養(yǎng)殖基礎(chǔ)上發(fā)展以食品加工業(yè)、生態(tài)制藥、化妝品生產(chǎn)為主的高科技生態(tài)工業(yè)園。 20世紀(jì)中期以后，日本、韓國(guó)、新加坡，以及中國(guó)的臺(tái)灣也開(kāi)始發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。隆德集團(tuán)計(jì)劃將在松山南側(cè)的一面完整的山體內(nèi)開(kāi)鑿一座世界上最大的媽祖坐像石窟，像高近 80米，將嚴(yán)格按照中國(guó)傳統(tǒng)的石窟造像藝術(shù)建造。媽祖信仰因此成了全球華人的全球性共同信仰，媽祖信徒因此遍布全球，可以說(shuō)，海外華人的信仰就是媽祖信仰，媽祖信仰是屬于華人的信仰。海景客房海洋客棧以小船作為客房單元，體驗(yàn)海上人家生活。n “ 山水之間，有大美 ” 。n 評(píng)籍球會(huì)優(yōu)美的自然環(huán)境發(fā)展高爾夫度假村。 n 將 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)論壇 ” 的會(huì)址選在霞浦福寧灣，將拉動(dòng)霞浦經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為福寧灣成為 “ 海西明珠 ” 提供有力支持。 2023年 2月，博鰲亞洲論壇正式宣告成立。 福寧灣 中國(guó)東南濱海休閑新灣城 項(xiàng) 目 定 位 中國(guó)東南濱海休閑新灣城 總體功能構(gòu)想? 閩東宜居濱海新城? 濱海濕地公園? 生態(tài)灘涂養(yǎng)殖及加工區(qū) ? 現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場(chǎng)? 松山巨型媽祖坐像石窟? 超五星級(jí)海島式主題度假酒店? 36洞世界島高爾夫球場(chǎng)? 海峽合作論壇永久會(huì)址中國(guó)東南濱海休閑新灣城新灣城總體功能構(gòu)想說(shuō)明? 核心引擎：海峽合作論壇永久會(huì)址，五星級(jí)主題酒店和高爾夫球。 巖灘、礫石灘 淤泥灘 項(xiàng)目區(qū)周邊陸地地貌? 地塊依山傍水，山清水秀，由河流、山丘、海洋、內(nèi)湖、堤岸、礁巖、濕地、等自然資源構(gòu)成巨大自然景觀體系，成為地塊價(jià)值和旅游景區(qū)的的強(qiáng)大保證；天后宮宗教人文景觀、海上養(yǎng)殖等人文活動(dòng)景觀也是旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)。甲甲 蟲(chóng)蟲(chóng)植植 物物杰尼亞綠洲 Zegna Oasisn 綠洲里有 27條條 十字形的小徑和兩條背包線路，這里對(duì)于熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)和自然的人來(lái)說(shuō)是一個(gè)進(jìn)行戶外運(yùn)動(dòng)，與大自然擁抱的理想場(chǎng)所。 杰尼亞綠洲 Zegna Oasisn 一種非常稀有、呈現(xiàn)彩虹色光芒 Carabo (Carabus olympiae) 獨(dú)角甲蟲(chóng)是杰尼亞綠洲的標(biāo)志昆蟲(chóng)。? 杰尼亞認(rèn)為只有在 “美好的文化 ”中才能蓬勃發(fā)展，這種文化要求人們尊重環(huán)境和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，為了發(fā)揚(yáng)這個(gè)觀念，于 2023年成立杰尼亞基金會(huì)對(duì)環(huán)境、社會(huì)、文化和健康等領(lǐng)域研究活動(dòng)提供資助。以山兜、塔下山、松山區(qū)域作為城市景觀中心點(diǎn)，通過(guò)山河城市兩岸景觀設(shè)計(jì)營(yíng)造形成城市中心走廊與以詩(shī)歌為主題的城市客廳。n 工業(yè)園區(qū) 控制規(guī)模，建成以環(huán)保綠色工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。霞浦優(yōu)美而綿長(zhǎng)的海岸線、豐富而優(yōu)越的海洋資源決定霞浦邁進(jìn)海洋時(shí)代，這是霞浦的歷史使命。是城市名片。老城更累了！霞浦新城控制性規(guī)劃圖同三高速溫福鐵路老城區(qū)新城一期 城市以外溢的形式在延展n 霞浦新城一期正以 “ 攤大餅 ” 的方式在發(fā)展。老城發(fā)展之惑 —“ 外溢 ” 與 “ 回波 ”n “ 外溢 — 回波 ” 模式下成長(zhǎng)的城市，新老功能混合發(fā)展，不僅傳統(tǒng)功能趨于萎縮，新功能發(fā)育也會(huì)受到嚴(yán)重抑制。生態(tài)環(huán)境不可復(fù)制，工業(yè)發(fā)展必須以環(huán)境保護(hù)為前提，如果工業(yè)發(fā)展以犧牲環(huán)境為代價(jià)，其結(jié)果可能會(huì)令人扼腕嘆息。這里有非常獨(dú)特的文化，攝影、盆景、詩(shī)群是這個(gè)城市的三大文化現(xiàn)象。90年代 全國(guó) GDP迅猛增長(zhǎng)，人民的生活、觀念發(fā)生了日新月異的改變 . 產(chǎn)品依舊以觀光型旅游為主，服務(wù)設(shè)施上有了很大的改觀，逐步與國(guó)際慣例接軌。? l (數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家旅游局 )216。二十世紀(jì)八十年代以后進(jìn)入后工業(yè)化社會(huì)，現(xiàn)在在一些發(fā)達(dá)國(guó)家閑暇時(shí)間占到了將近 50%。? 消費(fèi)方式的革命式轉(zhuǎn)移? 消費(fèi)的目標(biāo)由生存消費(fèi)轉(zhuǎn)移為休閑消費(fèi) 休閑是哲學(xué)和科學(xué)誕生的基本條件之一。 面對(duì)城市休閑消費(fèi)的升級(jí)趨勢(shì)，霞浦具有海濱度假、游艇休閑、海景地面對(duì)城市休閑消費(fèi)的升級(jí)趨勢(shì)，霞浦具有海濱度假、游艇休閑、海景地產(chǎn)等市場(chǎng)供給條件。全縣轄2個(gè)街道、 6個(gè)鎮(zhèn)、 6個(gè)鄉(xiāng)（其中3個(gè)民族鄉(xiāng)）：松城街道、松港街道、長(zhǎng)春鎮(zhèn)、牙城鎮(zhèn)、西南鎮(zhèn)、沙江鎮(zhèn)、下滸鎮(zhèn)、三沙鎮(zhèn)、鹽田畬族鄉(xiāng)、水門畬族鄉(xiāng)、崇儒畬族鄉(xiāng)、柏洋鄉(xiāng)、北壁鄉(xiāng)、海島鄉(xiāng)。07′ ,東經(jīng) 119176。⑩ 倚山觀海綠色宜居之地。 中國(guó)第二波沿?；顺敝械娜及?②寧德市及環(huán)三都澳區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)示意圖n 根據(jù)寧德城市總體規(guī)劃[20232023]之遠(yuǎn)景構(gòu)想：未來(lái)寧德的中心城市空間結(jié)構(gòu)為： “ 一心一帶雙核三灣六區(qū) ” 。在以港口為核心資源的臨港產(chǎn)業(yè)集群崛起的趨勢(shì)下，港口、港區(qū)發(fā)展可以不再依賴于城市或是后方腹地支撐，因此包括環(huán)三都澳區(qū)域在內(nèi)的沿海后發(fā)地區(qū)，獲得了追趕先發(fā)地區(qū)的發(fā)展機(jī)遇。n 北接溫州、直上長(zhǎng)江三角洲，成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要橋梁和聯(lián)接兩岸、內(nèi)陸與海外的前沿區(qū)域。產(chǎn)業(yè)特征： “ 三來(lái)一補(bǔ) ” 、啟動(dòng)門 檻低；地區(qū)以港臺(tái)為主。 海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、兩岸三地，國(guó)家政策， “ 先試先行 ” 等等，平心而論，不是給某個(gè)政府的，不是給某個(gè)企業(yè)或某個(gè)人的，是公平的對(duì)所有機(jī)構(gòu)的。n 區(qū)域內(nèi)發(fā)展不平衡，區(qū)域內(nèi)部城市群落構(gòu)建及城鎮(zhèn)體系建設(shè)有待進(jìn)一步改善，結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。以沿海高速東西軸向形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略提升帶，向西北部腹地以龍巖、三明、平南連線形成輻射帶；都市核心圈臨海港口區(qū)域形成預(yù)留戰(zhàn)略發(fā)展帶，突出臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，可以在 “一國(guó)兩制 ”的框架下把中國(guó)臺(tái)灣及臺(tái)灣海峽整體納入整個(gè)國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，和經(jīng)濟(jì)版圖。關(guān)鍵點(diǎn)：1. 利用外部環(huán)境因素創(chuàng)造價(jià)值 國(guó)際環(huán)境，臺(tái)海環(huán)境，寧德環(huán)境，三都澳環(huán)境， 霞浦環(huán)境，福寧灣環(huán)境 2. 利用內(nèi)部環(huán)境因素創(chuàng)造價(jià)值 霞浦福寧灣圍墾項(xiàng)目工程規(guī)劃，圍墾項(xiàng)目市場(chǎng)定位，圍墾項(xiàng)目規(guī)劃，圍 墾項(xiàng)目設(shè)計(jì)，圍墾項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)等3. 正確處理與政府關(guān)系，在保證綜合效益的基礎(chǔ)上，才能保證項(xiàng)目的成功。著眼于海峽西岸，跳出本地市場(chǎng)，去規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目。環(huán)三都澳區(qū)域發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生正面影響（工作室在說(shuō)服寧德政府在臺(tái)灣做廣告），給項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)；? 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多城市的人均 GDP超過(guò) 3000美元，生活水平的不斷提高，休閑時(shí)間的不斷增加，將促進(jìn)休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（ S）優(yōu)勢(shì)n 海峽環(huán)境： 馬英九當(dāng)選臺(tái)灣地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人，使海峽兩岸局勢(shì)一定有相當(dāng)改變，一個(gè)中國(guó)之下， “ 兩岸共同市場(chǎng) ” 成為可能，霞浦臺(tái)緣關(guān)系深厚，為項(xiàng)目打造提供了良好的政治環(huán)境。說(shuō)明： 霞浦城市容納力有限，基礎(chǔ)弱，外來(lái)人口少，城市增容速度雖快總量少。n 2023年，非住宅商品房平均價(jià)格為 4522元 /平方米，商品房住宅均價(jià) 2261元 /平方米，據(jù)調(diào)查， 2023年商品房住宅均價(jià)約至 3400元 /平方米，最高上摸至3840元 /平方米，別墅 3610元 /平方米；n 2023年 112月，全縣共辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)登記 1860宗，面積 ，信貸金額為 43202萬(wàn)元。都是很小的地塊，加上時(shí)間因素，單價(jià)較高。堤線朝向開(kāi)敞式海域。n 因此，當(dāng)我們審視項(xiàng)目時(shí)，我們不斷告訴自己，小心而慎重地處理項(xiàng)目相關(guān)的各種因素，理性地調(diào)查市場(chǎng)，整合各種因素間的聯(lián)系，以感性需求定位項(xiàng)目，影響城市，顛覆市場(chǎng)，首保成功，然后卓越。單就福寧灣圍墾ＢＯＴ建設(shè)項(xiàng)目而言僅僅只是一種做法，但如果我們志存高遠(yuǎn)，在海西乃至東南沿海的高度審視時(shí)，項(xiàng)目蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿κ刮覀儼l(fā)現(xiàn)和意識(shí)到，這個(gè)２０余平方公里幾乎如澳門一樣大的項(xiàng)目，具有更大的價(jià)值。第一章 霞浦項(xiàng)目自身?xiàng)l件、房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目目標(biāo)n 霞浦福寧灣圍墾項(xiàng)目位于霞浦縣城東南側(cè)福寧灣 ,圍墾總面積 34100畝，東面向大海。面向東海。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 27793萬(wàn)元，占城鎮(zhèn)固定投資額的 %，與 2023年同比投資上升 %，其中住宅投資 13105萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %.n 2023年全縣商品房合同銷售備案 629份，銷售備案總面積 ，銷售備案總金額 。 如果將霞浦其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口排除，縣城約 10萬(wàn)人口，戶數(shù) 3萬(wàn)余。目前看，項(xiàng)目區(qū)位偏離城市中心，如果缺少超常規(guī)手段拉動(dòng)，靠城市現(xiàn)有成長(zhǎng)速度，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)知度不會(huì)太高，二級(jí)市場(chǎng)的土地價(jià)格有天花板。項(xiàng)目擁有海洋、湖面、山體、河流、濕地、岸灘、海堤、林木等多種資源，擁有宗教文化資源，養(yǎng)殖、種植等生產(chǎn)活動(dòng)，可充分利用這些資源增加項(xiàng)目的看點(diǎn)，同時(shí)提升項(xiàng)目的附加值。n 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)項(xiàng)目支撐不足，是項(xiàng)目面臨的較大考驗(yàn)；n 項(xiàng)目時(shí)間跨度長(zhǎng)，政府支持力度的變化可能給項(xiàng)目造成風(fēng)險(xiǎn)；n 項(xiàng)目時(shí)間跨度長(zhǎng)，市場(chǎng)變化給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；n 不可抗拒的自然風(fēng)險(xiǎn)如地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯、及意外事故等引起的風(fēng)險(xiǎn)。n 福寧灣項(xiàng)目主要面臨城市容納力不足問(wèn)題。迎接休閑時(shí)代的到來(lái)。除了由 “內(nèi)生資源 ”引發(fā)的市場(chǎng)推動(dòng)力外，最重要的是它將享受到國(guó)家政策指引和惠顧。省里只好 “ 卡拉ＯＫ ” ，自?shī)首詷?lè)。海西經(jīng)濟(jì)區(qū)臨海區(qū)位的資源優(yōu)勢(shì)及投資洼地效應(yīng)十分明顯，對(duì)國(guó)際資本和國(guó)內(nèi)壟斷企業(yè)具有較大的吸引力；n WTO不斷加深，加快和拓展臨海自由貿(mào)易區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)也將是臨海地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，海西區(qū)域是大陸與臺(tái)灣經(jīng)貿(mào)的前沿，承接臺(tái)灣港口與貨物入內(nèi)將可能是今后的大勢(shì)所趨；n 未來(lái)幾年內(nèi)海峽關(guān)系趨于緩和，三通和直航后有利于西岸經(jīng)濟(jì)快速、平穩(wěn)發(fā)展。n 其實(shí)在相對(duì)高端產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的第二次轉(zhuǎn)移浪潮中，以 IT電子產(chǎn)業(yè)為主的臺(tái)資，除看重交通條件、土地成本以及勞動(dòng)力成本等硬指標(biāo)外，更加看重商務(wù)環(huán)境、人才可得性以及環(huán)境資源等軟指標(biāo)，更加強(qiáng)調(diào)宜創(chuàng)業(yè)、宜居住、宜休閑的城市環(huán)境。 注：第一階段福建閩南地區(qū)憑借 “ 五緣 ” 優(yōu)勢(shì)，積極接受輕工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成就了今日的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。福建 “ 十一五 ” 規(guī)劃中的三都澳 —— 產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要戰(zhàn)略空間n 環(huán)三都澳區(qū)域的深水港口條件在福建六大深水港灣中首屈一指，擁有相對(duì)充足的后備土地資源、水資源以及能源供給，而且靠近長(zhǎng)三角，綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)條件十分突出，有條件成為福建省產(chǎn)業(yè)重化升級(jí)的重要戰(zhàn)略空間。周邊區(qū)域休閑消費(fèi)的增長(zhǎng)對(duì)環(huán)三都澳區(qū)域的生態(tài)環(huán)境和度假資源具有巨大需求。⑦ 中國(guó)游艇之都。 n 霞浦縣位于福建省東北沿海。通行閩東方言霞浦話。相比之下霞浦的優(yōu)勢(shì)非常突出，縣域自然旅游資源和人文旅游資源有機(jī)融合，山川海島、宗教文化、畬族風(fēng)情交相輝映。n 溫福鐵路的通車將后，大上海將進(jìn)入 4小時(shí)生活圈，以溫州為主的浙南地區(qū)更是 2小時(shí)內(nèi)可以便捷到達(dá)。根據(jù)美國(guó)時(shí)代雜志 99年的一篇文章談到，在原始社會(huì)時(shí)人們的閑暇時(shí)間只有10%。 目前我國(guó)職工全年月平均工作天數(shù)為 ，全年月平均工作時(shí)間為，全年工作總時(shí)數(shù)為 ，擁有的閑暇時(shí)間與美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家職工差不多。 據(jù)美國(guó)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示：美國(guó)人有 1/3的休閑時(shí)間 ,有 2/3的收入用于休閑 ,有 1/3的土地面積用于休閑。 中產(chǎn)階級(jí)大量涌現(xiàn)，社會(huì)階層發(fā)生變化；? l 不少家庭步入小康；? l霞浦休閑資源霞浦休閑資源n 霞浦縣文化鉤沉深厚、自然風(fēng)光優(yōu)美、人文名勝薈萃、旅游資源豐富，旅游發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，是閩東旅游中心之一；n 隨著福寧高速公路全線通車，溫福鐵路、霞浦機(jī)場(chǎng)、三沙、溪南深水港碼頭等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相繼建成投入使用，霞浦將擁有陸、海、空俱全的交通網(wǎng)絡(luò)，并可望將成為閩東、浙南地區(qū)的交通樞紐。n 從上表可以看出，霞浦縣人文旅游資源單體比自然旅游資源單體多，人文旅游資源基本類型也比自然旅游資源多，說(shuō)明整個(gè)霞浦縣的人文底蘊(yùn)比較深厚。 由于 “ 外溢 ” 部分的功能與老城依然保持著非常密切的依賴關(guān)系 ,使得中心區(qū)職能非但沒(méi)有減弱 ,反而得到進(jìn)一步強(qiáng)化，產(chǎn)生中心區(qū)土地供給不足，地價(jià)上升的回波效應(yīng)。老城發(fā)展之惑 —“ 外溢 ” 與 “ 回波 ”:n 霞浦現(xiàn)有的老城區(qū)街道擁擠嘈雜，公建設(shè)施配套落后，早已不堪重負(fù)。n 其最大的特點(diǎn)是： ① 不僅是局部職能（如居住或工業(yè)）的遷移，而且要建立一個(gè)完整穩(wěn)定的社會(huì)服務(wù)體系； ② 轉(zhuǎn)移后新區(qū)的主導(dǎo)職能不再僅僅是老城相應(yīng)功能的延伸，而是徹底壓倒和取代老城該項(xiàng)城市職能； ③ 最終在規(guī)模和質(zhì)量上要全面超過(guò)老城。 滄海桑田，原先的沿海灘涂逐漸成為城市的一部分。霞浦新城控制性規(guī)劃圖同三高速溫福鐵路n 同三高速、溫福鐵路打通了這個(gè)城市的經(jīng)脈， “松城 ”即將