【正文】 福建 福寧灣項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 前前 言言n 當(dāng)我們接觸霞浦福寧灣圍墾項(xiàng)目時(shí)，我們?yōu)轫?xiàng)目的宏偉規(guī)模所感染。n 當(dāng)我們調(diào)查項(xiàng)目時(shí)，我們?yōu)轫?xiàng)目的復(fù)雜性而鼓舞。單就福寧灣圍墾ＢＯＴ建設(shè)項(xiàng)目而言僅僅只是一種做法，但如果我們志存高遠(yuǎn)，在海西乃至東南沿海的高度審視時(shí)，項(xiàng)目蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿κ刮覀儼l(fā)現(xiàn)和意識(shí)到，這個(gè)２０余平方公里幾乎如澳門一樣大的項(xiàng)目，具有更大的價(jià)值。n 各個(gè)方向的調(diào)查與研究匯聚一處，表明這可以是一個(gè)新城市建設(shè)項(xiàng)目，可以是一個(gè)大規(guī)模的休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目一經(jīng)建成，對(duì)海西區(qū)和海峽兩岸會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。n 因此，當(dāng)我們審視項(xiàng)目時(shí)，我們不斷告訴自己，小心而慎重地處理項(xiàng)目相關(guān)的各種因素，理性地調(diào)查市場(chǎng)，整合各種因素間的聯(lián)系，以感性需求定位項(xiàng)目，影響城市，顛覆市場(chǎng)，首保成功，然后卓越。n 任何項(xiàng)目發(fā)展都必須得天時(shí)、地利、人和。馬英九成功當(dāng)選使海峽情勢(shì)大變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將成為兩岸主旋律，是天時(shí)；擁有東南沿海寶貴的土地和濱海資源，是地利；投資人把握歷史機(jī)遇的氣魄和果斷，與當(dāng)?shù)卣腿巳焊叨纫恢?，是人和。n 隨著交通條件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海邊小城，　憑藉自身的豐富的海洋資源優(yōu)勢(shì)，霞浦福寧灣項(xiàng)目有條件成為東南沿海度假天堂中的一顆燦爛明珠。目目 錄錄 第一章　霞浦項(xiàng)目自身?xiàng)l件、房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目目標(biāo)? 項(xiàng)目概況? 福寧灣 BOT圍墾項(xiàng)目基本情況? 霞浦房地產(chǎn)市場(chǎng)? 項(xiàng)目 SWOT分析? 項(xiàng)目目標(biāo) 第二章 外部環(huán)境提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值? 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目? 看海西發(fā)展戰(zhàn)略? 看三都澳定位? 看霞浦? 看社會(huì)發(fā)展 —— 休閑時(shí)代? 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”目目 錄錄第三章 內(nèi)部環(huán)境提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值? 福寧灣圍墾項(xiàng)目地理環(huán)境評(píng)價(jià)? 項(xiàng)目定位第四章 區(qū)域功能構(gòu)建? 海峽合作論壇永久會(huì)址? 36洞世界島高爾夫球場(chǎng)? 超五星級(jí)海島式主題度假酒店? 松山巨型媽祖坐像石窟? 現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場(chǎng)? 生態(tài)灘涂水產(chǎn)養(yǎng)殖及加工區(qū)? 濱海濕地公園? 閩東宜居濱海新城。第一章 霞浦項(xiàng)目自身?xiàng)l件、房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目目標(biāo)n 霞浦福寧灣圍墾項(xiàng)目位于霞浦縣城東南側(cè)福寧灣 ,圍墾總面積 34100畝，東面向大海。n 其中：農(nóng)業(yè)區(qū) 16400畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū) 7460畝，滯洪區(qū) 7640畝，新城區(qū)建設(shè)用地 2600畝。海堤全長(zhǎng) 5434m。堤線朝向開敞式海域。 項(xiàng)目概況n 地塊現(xiàn)狀：海堤內(nèi)主要為大面積的尚未開發(fā)的高灘地，近岸為巖灘、礫石灘、灣的中部過(guò)度為淤泥灘。n 地塊四至：北至塔下山、松山，并與中心城連接；南靠南歧山尖鼻頭；西接福寧工業(yè)園；東臨福寧灣。n 地塊屬性：屬于濱海型灘涂用地 。福寧灣圍墾項(xiàng)目地塊區(qū)位：位于霞浦新城東南部。面向東海。 福寧灣圍墾項(xiàng)目實(shí)際造地 26460畝項(xiàng)目現(xiàn)狀圖片n 項(xiàng)目概況n 福寧灣 BOT圍墾項(xiàng)目基本情況n 霞浦房地產(chǎn)市場(chǎng)n 項(xiàng)目 SWOT分析n 企業(yè)目標(biāo)及項(xiàng)目開發(fā)思路 資料一： 20232023年霞浦縣土地拍賣情況（霞浦縣國(guó)土資源局提供）年份 面積（畝）成交價(jià)（萬(wàn)元）宗數(shù) 均價(jià)(萬(wàn)元 /畝）每宗平均成交畝數(shù)2023年 4 2023年 2 2023年 3 ? 說(shuō)明：從 2023年至 2023年三年間，霞浦縣拍賣土地共計(jì) 9宗，拍賣土地面積合計(jì) 。其中每宗總平均用地 28畝。都是很小的地塊，加上時(shí)間因素，單價(jià)較高。 資料二：霞浦縣 2023年 2023年各類房地產(chǎn)供應(yīng)及銷售情況 物業(yè)類型 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn) m178。)銷售面積（萬(wàn) m178。)銷售率（ ﹪ ）銷售金額（萬(wàn)元）住宅 商業(yè)用房 辦公樓 100 其他 合計(jì) （霞浦縣房管所提供）n 說(shuō)明：銷售比約 %，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)良好；住宅和辦公樓銷售尤為突出，商業(yè)用房銷售情況不太理想。n 2023年全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 28家，共有開發(fā)項(xiàng)目 13個(gè)，其中已開工項(xiàng)目 9個(gè)，施工面積 ，新開工面積 。房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 27793萬(wàn)元，占城鎮(zhèn)固定投資額的 %，與 2023年同比投資上升 %，其中住宅投資 13105萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %.n 2023年全縣商品房合同銷售備案 629份，銷售備案總面積 ，銷售備案總金額 。 2023年，存量二手房交易 822宗，成交面積 萬(wàn)平方米，比上年增加 %.銷售金額 ?？罩妹娣e比上年同期下降 75%。n 2023年，非住宅商品房平均價(jià)格為 4522元 /平方米，商品房住宅均價(jià) 2261元 /平方米，據(jù)調(diào)查， 2023年商品房住宅均價(jià)約至 3400元 /平方米，最高上摸至3840元 /平方米，別墅 3610元 /平方米；n 2023年 112月，全縣共辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)登記 1860宗，面積 ，信貸金額為 43202萬(wàn)元。其中商品房按揭抵押 638宗，面積 ，金額 ，占業(yè)務(wù)量的 %，預(yù)售商品房抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押 284家，面積 ，金額 。（資料由霞浦縣房管所提供）資料三：霞浦縣人口情況年份 總?cè)丝冢ㄈ耍┛倯魯?shù)（戶）非農(nóng)業(yè)（人）非農(nóng)業(yè)人口戶數(shù)（戶）戶均（人）2023 514828 142246 149500 47161 2023 517646 144721 154355 43237 2023 517336 145939 156115 44100 2023 518243 148275 158475 45351 資料來(lái)源：寧德統(tǒng)計(jì)局n 說(shuō)明：霞浦非農(nóng)業(yè)人口，即城鎮(zhèn)人口約 15萬(wàn)，戶數(shù)約 4萬(wàn) 5戶。近幾年霞浦城鎮(zhèn)人口每年增長(zhǎng)幾千人，約 1千戶。增長(zhǎng)率約 67%。 如果將霞浦其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口排除，縣城約 10萬(wàn)人口，戶數(shù) 3萬(wàn)余。按增長(zhǎng)率每年約 2023套新房。而且?guī)缀鯚o(wú)外來(lái)人口。說(shuō)明： 霞浦城市容納力有限，基礎(chǔ)弱，外來(lái)人口少，城市增容速度雖快總量少。 2600畝按中等開發(fā)強(qiáng)度計(jì)算將容納約 8萬(wàn)人口。 2600畝土地供應(yīng)短期內(nèi)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出 霞浦 城市的容納力。這里還沒(méi)有計(jì)算城市其它推向市場(chǎng)的建設(shè)用地（目前平均每年推出１００畝）。如果 2600畝的建設(shè)用量在 霞浦消化 (按平均城市容積率計(jì)算 )，需要將城市現(xiàn)有人口全部遷移至此，缺乏現(xiàn)實(shí)性，同時(shí)要求項(xiàng)目必須具備超強(qiáng)吸引力的產(chǎn)品。目前看，項(xiàng)目區(qū)位偏離城市中心，如果缺少超常規(guī)手段拉動(dòng)，靠城市現(xiàn)有成長(zhǎng)速度，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)知度不會(huì)太高，二級(jí)市場(chǎng)的土地價(jià)格有天花板。 開發(fā) 2600畝土地，目標(biāo)市場(chǎng)不能只集中在 霞浦，需要利用 福寧灣圍墾項(xiàng)目潛力資源， 在更廣闊的市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)。 基于此，福寧灣圍墾項(xiàng)目核心是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值（從城市經(jīng)營(yíng)角度亦如此）。（ S）優(yōu)勢(shì)n 海峽環(huán)境： 馬英九當(dāng)選臺(tái)灣地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人，使海峽兩岸局勢(shì)一定有相當(dāng)改變，一個(gè)中國(guó)之下， “ 兩岸共同市場(chǎng) ” 成為可能，霞浦臺(tái)緣關(guān)系深厚，為項(xiàng)目打造提供了良好的政治環(huán)境。n 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 圍墾項(xiàng)目總面積 34100畝，實(shí)際造地 26460畝，其中：建設(shè)用地 2600畝、滯洪區(qū) 7640畝，農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖用地 23860畝，規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)非常明顯，有機(jī)會(huì)打造出各類特色產(chǎn)品。n 新城市優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目處于霞浦城市濱海新城區(qū)域內(nèi)，容易提升產(chǎn)品價(jià)值。n 政府資源優(yōu)勢(shì) ： 福寧灣圍墾項(xiàng)目是省重點(diǎn)工程，受到省、市、縣三級(jí)政府的高度關(guān)注，與當(dāng)?shù)卣P(guān)系良好，得到霞浦縣政府的大力支持。n 環(huán)境資源： 項(xiàng)目北臨塔下山、松山，東南面海，景觀資源絕佳。項(xiàng)目擁有海洋、湖面、山體、河流、濕地、岸灘、海堤、林木等多種資源，擁有宗教文化資源，養(yǎng)殖、種植等生產(chǎn)活動(dòng)，可充分利用這些資源增加項(xiàng)目的看點(diǎn)，同時(shí)提升項(xiàng)目的附加值。n 企業(yè)優(yōu)勢(shì)： 多年成功ＢＯＴ經(jīng)驗(yàn)，資源豐富，優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。 　n 所在城市小、規(guī)模小，基礎(chǔ)弱、經(jīng)濟(jì)總量??； 在小市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)困難；　n 城市增長(zhǎng)慢： 項(xiàng)目雖然規(guī)劃是濱海新城一部分，但按現(xiàn)有速度 ” 正常 “ 城市增長(zhǎng)，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能發(fā)展到項(xiàng)目地塊；?。?W）劣勢(shì)? 海峽兩岸共同市場(chǎng)為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，福建省 “ 先行先試” 的對(duì)臺(tái)政策為項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)；? 環(huán)三都澳經(jīng)濟(jì)區(qū)域的建設(shè)，已成為福建省尤其是寧德市重中之重的工作任務(wù)。環(huán)三都澳區(qū)域發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生正面影響（工作室在說(shuō)服寧德政府在臺(tái)灣做廣告），給項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)；? 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多城市的人均 GDP超過(guò) 3000美元，生活水平的不斷提高，休閑時(shí)間的不斷增加，將促進(jìn)休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。霞浦旅游資源豐富，有可能成為旅游目的地。閩東地區(qū)旅游原本落后，給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。（ 0）機(jī)會(huì)（ 0）機(jī)會(huì)n 博鰲亞洲論壇福建地區(qū)首家會(huì)員單位，與福建省政府相關(guān)部門一起首倡舉辦 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)論壇 ” ，并于 2023年、 2023年連續(xù)兩年成功舉辦了第一、二屆海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)論壇。 n 溫福鐵路的開通和高速公路的便捷，拉近霞浦與長(zhǎng)江三角洲的距離。n 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)項(xiàng)目支撐不足，是項(xiàng)目面臨的較大考驗(yàn)；n 項(xiàng)目時(shí)間跨度長(zhǎng)，政府支持力度的變化可能給項(xiàng)目造成風(fēng)險(xiǎn)；n 項(xiàng)目時(shí)間跨度長(zhǎng)，市場(chǎng)變化給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；n 不可抗拒的自然風(fēng)險(xiǎn)如地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯、及意外事故等引起的風(fēng)險(xiǎn)。（ T）風(fēng)險(xiǎn)綜述n 三年完成海堤工程，第三年至第五年完成墾區(qū)建設(shè)及配套工程，工程時(shí)間跨度較大。 n 由于項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量小，故項(xiàng)目定位應(yīng)該從更高更遠(yuǎn)的角度謀劃。著眼于海峽西岸，跳出本地市場(chǎng)，去規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目?！ 因此我們需要的是用超前的眼光來(lái)定位項(xiàng)目，并與其他項(xiàng)目形成協(xié)同互補(bǔ)關(guān)系，共同做大市場(chǎng)；充分與政府合作，配合政府加快濱海新城城市建設(shè)。積極與國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)對(duì)接，緩解資金壓力；加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，借鑒其他成功項(xiàng)目，彌補(bǔ)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足，做好打大仗的企業(yè)準(zhǔn)備。 不謀全局者，不足謀一域。 不謀萬(wàn)世者，不足謀一時(shí)。n 福寧灣項(xiàng)目主要面臨城市容納力不足問(wèn)題。在小市場(chǎng)做大生意。n 既然要做大生意，就需具備大生意的眼光，必須跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目，才可能爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)。關(guān)鍵點(diǎn)：1. 利用外部環(huán)境因素創(chuàng)造價(jià)值 國(guó)際環(huán)境，臺(tái)海環(huán)境，寧德環(huán)境，三都澳環(huán)境， 霞浦環(huán)境，福寧灣環(huán)境 2. 利用內(nèi)部環(huán)境因素創(chuàng)造價(jià)值 霞浦福寧灣圍墾項(xiàng)目工程規(guī)劃，圍墾項(xiàng)目市場(chǎng)定位，圍墾項(xiàng)目規(guī)劃，圍 墾項(xiàng)目設(shè)計(jì)，圍墾項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)等3. 正確處理與政府關(guān)系，在保證綜合效益的基礎(chǔ)上，才能保證項(xiàng)目的成功。 要點(diǎn)是在更高的視角上審視項(xiàng)目，從海西戰(zhàn)略的眼光看 霞浦的未來(lái)，從三都澳寧德的發(fā)展看未來(lái)，從霞浦自身的城市發(fā)展看未來(lái)，與當(dāng)?shù)卣献鳎餐蛟煨孪计帧? 目標(biāo)：提升建設(shè)用地價(jià)值第二章 外部環(huán)境提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 看項(xiàng)目的角度不同，選擇也不同 從松城（霞浦）看項(xiàng)目 —— 濱海新城區(qū) 從寧德看項(xiàng)目 —— 縣城的宏偉藍(lán)圖 從三都澳看項(xiàng)目 —— 未來(lái)三都澳休閑中心區(qū) 從閩東看項(xiàng)目 —— 新城市，增長(zhǎng)極 從福建看項(xiàng)目 —— 三都澳的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，度假中心 從浙江東南看項(xiàng)目 —— 未來(lái)產(chǎn)業(yè)之所 從江西看項(xiàng)目 —— 離大碼頭很近的地方 從海西發(fā)展看項(xiàng)目 —— 中國(guó)對(duì)接臺(tái)灣漁業(yè)的主要交易中心 從華東看項(xiàng)目 —— 休閑勝地，東南沿海最美的沙灘 從中國(guó)看項(xiàng)目 —— 有文化的詩(shī)歌之城 1從世界看 ………… 有特點(diǎn)之所比較而言，其中重要者有 :海西發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)目的關(guān)系，以福州為中心， 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。三都澳（寧德）發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的關(guān)系，最好的休閑資 源，捆綁營(yíng)銷。霞浦新城市發(fā)展與項(xiàng)目的關(guān)系。迎接休閑時(shí)代的到來(lái)。（與華東區(qū)關(guān)系）工作室觀點(diǎn)n 跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目n 看海西發(fā)展戰(zhàn)略n 看三都澳定位n 看霞浦n 看社會(huì)發(fā)展 —— 休閑時(shí)代n 看霞浦城市發(fā)展 —— 蝶變演繹 “ 雙城記 ”海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)涵 關(guān)鍵詞： 海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)、納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)版圖、國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)、納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)版圖、國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與眾不同、政策眷顧眾不同、政策眷顧n 須強(qiáng)調(diào) “大海峽經(jīng)濟(jì)區(qū) ”是在 “一國(guó)兩制 ”框架下的中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的一種新思路。其本質(zhì)意義在于以經(jīng)濟(jì)為紐帶，在大陸和臺(tái)灣地區(qū)之間建立一種互利雙贏的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)臺(tái)海兩岸的和平、合作、共同發(fā)展。同時(shí)，可以在 “一國(guó)兩制 ”的框架下把中國(guó)臺(tái)灣及臺(tái)灣海峽整體納入整個(gè)國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，和經(jīng)濟(jì)版圖。因此 “海西經(jīng)濟(jì) ”發(fā)展是構(gòu)筑 “大海峽經(jīng)濟(jì)區(qū) ”的必要準(zhǔn)備和物質(zhì)基礎(chǔ) 。n 據(jù)國(guó)家 “十一五規(guī)劃綱要 ”精神 ―― 充分把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的大趨勢(shì)，從更廣泛的空間和時(shí)間的發(fā)展進(jìn)程來(lái)重新審視海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位，以空間拓展實(shí)現(xiàn)時(shí)間的跨越，以時(shí)間的積累達(dá)到空間的融合。因此可以看出 海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的國(guó)家戰(zhàn)略意義，大于海西區(qū)域利益本身 。n 這給我們一個(gè)提示 ： 海西的發(fā)展模式和成長(zhǎng)路徑將與眾不同。除了由 “內(nèi)生資源 ”引發(fā)的市場(chǎng)推動(dòng)力外，最重要的是它將享受到國(guó)家政策指引和惠顧。5小時(shí)爭(zhēng)奪帶海西情勢(shì)地圖海峽經(jīng)濟(jì)區(qū) 提升提升關(guān)鍵詞： 兩翼、雙極、提升帶、輻射帶、發(fā)展帶n 延伸兩翼、